| 市场比较法 |
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2005-8-25  |
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市场比较法是目前最为通行而且有效的房地产估价方法，通常市场比较法又称为市场法、市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。从这些名称中可以看出，这种方法是通过对市场上完成交易的实例进行分析比较后，推断得出待估房产的价格的。一般把通过市场比较法求得的价格称为比准价格。从这一方法的适用范围来看，在房地产市场比较发达的地区，交易活跃，市场资料易得的情况下较为有效。由于住宅交易量相对较多，类拟的住宅较多，容易找到可比的对象，因此对住宅价格评估主要运用这一方法。
运用市场比较法进行评估时，专业性的程序 如下所述，个人仅出于购房需要评估房价时，不一定要完全遵循这些步骤。
1、广泛搜集交易实例
在搜集交易实例时，可以与收集房源信息结合起来，除了前述的一些基本信息外，还应注意收集成交价格、成交日期、付款方式、交易时的状态、交易双方及交易目的，有些信息可从现场获得，有些信息如真实的成交价格则可向交易中心等机构咨询，另外可从上海市房地产交易中心主编的《上海楼市》中查询成交案例和成交价格地图。
2、从中选取可比实例
有了足够多的交易实例后，要对这些实例进行仔细的分析，从中选取可比实例。所谓可比就是待估的房产与实例具有相当多的同一性或类似性。打个比分，要比较两个人的发育情况，一男一女就不太适当（比较男女差别者除外），最好是选取有相同环境、相似家庭状况者。在具体选取可比实例时，一般要做到与待估房产的用途相同，在这里应全部是住宅；与待估房产的建筑结构相同，如待估房产为多层砖混结构，则可比实例不能选取高层钢筋混凝土结构；与待估房产所处的地区相同或同一区域内，如处于同一小区；与待估房产的价格类型相同，由于不同的估价类型的基准有差异，价格类型不同，价格会有相当大的差异，如抵押价格就比一般买卖价格偏低；与待估房产的估价时点接近，即可比实例交易日期离估价时的日期越近越好，因为超过一定时间，市场情况会有很大差异，两个房产间的可比性会大大下降。
3、建立价格可比基础
建立价格可比基础就是将待估房产价格和可比实例统一起来，主要是统一付款方式、货币单位、面积单位、单价、面积内含。其中统一付款方式是由于利息因素的影响一次性付款和分期付款实际付款额会有差异，需要进行修正。统一面积内含是指有时价格以使用面积标示，有时以建筑面积标示，要把它们统一为使用面积或建筑面积。
4、进行交易情况修正
进行交易情况修正是要排队掉交易过程中的一些特殊情况对价格产生的影响。一般自己在评估房价时，这一步骤可以忽略，在选取可比实例时就注意都是正常的市场交易，不存在私下交易行为。
5、进行交易日期修正
进行交易日期修正就是将可比实例的交易日期调整到评估时点，因为在可比实例完成交易后到评估时市场情况已经发生了变化，市场价格可能提高或降低，一般可以用价格指数进行修正。
6、进行区域因素修正
个人进行房价评估时，要求并不严格，选取实例时就要考虑到可比实例与待估房产处于同一区域内，如果实在找不到同一区域内的可比实例，则可选其邻近区域，不过要对两个区域的情况进行分析，评判区域间的差别，据此进行调整。
7、进行个别因素修正
由于可比实例和待估房产在具体位置、楼层、朝向、采光、通风、装修情况、房型等方面存在差异，在此还要进行充分的比较分析，判断其中的差异及其对价格的影响。
8、综合评估决定估价额
一旦上述这些因素都经过调整后，购房者已经将可比实例调整到与待估房产相同的情况下了，这时经过调整的可比实例房产的价格就可以认为是待估房产的价格。不过要想使估价结果更精确、更有参考价值，购房者可以多选取几个实例进行评估，最后综合确定待估房产的价格。在本章第三节中提供了运用市场比较法的实例，购房者可以参照这些实例进行实际操作。
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