| 案例分析：共有产权人未签名 买卖居间协议无效 |
作者：施俊华 文章来源：解放日报 点击数： 更新时间：2005-7-29  |
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案例：今年6月，张先生到某房产中介公司挂牌出售一套他和妻子、儿子共有的公寓。挂牌当天，刘女士便对这套房屋产生购买意向，并向该中介公司交付1万元意向金。在中介公司的居间介绍下，张先生与刘女士就交易的各项条件达成一致，并与中介公司签订了三方买卖居间协议，约定3日内签订买卖合同，并收下了刘女士的1万元定金。次日，张先生致电中介公司，表示由于共有产权人他妻子和儿子不同意，要求撤销此笔交易，返还刘女士定金1万元，并主张先前签订的居间协议无效。
分析：本案中双方争执的焦点，一是张先生和刘女士及中介公司所签订的买卖居间协议是否有效；二是张先生是否应该就自己的行为负责。
笔者认为，张先生和刘女士及中介公司签订的买卖居间协议是无效的。因为该房屋产权为张先生及他妻子和儿子三人共有，处分共有房屋，要得到共有权人的同意。张先生一人独自将共有产权处理，且无合法有效的委托证明，因此，该买卖居间协议是无效的。
其次，刘女士和中介公司在签订三方居间协议时，没有要求张先生提供书面委托材料，因此，刘女士不能主张继续履行三方买卖居间协议。但由于张先生收取了刘女士的1万元定金，致使刘女士的利益受损，张先生应该对此负有责任。根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，张先生应该承担缔约过失责任。
笔者认为，张先生的无权处分行为，除了对签约方应承担缔约过失责任外，若给该房屋的共有人（他妻子和儿子）造成损失的，该房屋共有人也有权向张先生追究其无权处分行为所造成的损失。
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