蔡为民(上海知名房地产投资人、卫明不动产负责人)：

　　“观望之后，精华区将更快速地反弹”

　　上海知名房地产投资人、卫明不动产负责人蔡为民对上海近期楼市状况一直不乐观。在蔡为民看来，过去几个月里，上海内环以内新盘成交均价下跌的事实，恰恰证明了此前他对上海楼市的预测正成为现实。

　　今年年初，蔡为民发表了一篇关于后市预测的文章。文章的一个核心观点是“当心精华区变成套牢区”。

　　文章写道：由于内环大多数地区的

　　蔡为民的这一理论一度被他的数据所证实。他告诉记者，他们的研究机构去年做过的一项统计显示，以市中心的静安区的某些楼盘为例，调控来临后的房价比最高峰时跌去了30%。

　　而以目前新盘的成交价格显示，这种理论被再一次证实。他表示这种下跌的势头将会一直延续到明年的第二季度。

　　但蔡为民同样认为，上海市中心房价的跌幅将不会超过30%，也就是说，未来其下跌空间已经相当有限。

　　当然，相对于价格下跌最明显的地区，中心地段恢复能力也将是最快的。他表示，市中心地区永远是受关注的地段，无论是国际投资者还是自住性客户都会对此念念不忘。“我接触的很多投资者他们并不是不想买房，但是他们从自身国家的经验考虑，选择暂时观望等待局势明朗。”

　　对这个市场而言，一些非市场因素也影响了部分购房者的判断，但是一旦迷雾过去，随时就会有人接盘。蔡为民说：“相对于整个市场，市中心将会是止跌最迅速的区域，观望期过去之后会看到比其他地区更快的反弹。”

　　胡晓波(仲量联行住宅部助理董事)：

　　“我们监测的豪宅价格没有下降”

　　仲量联行住宅部助理董事胡晓波认为，单纯的统计数据并不能显示房价的具体变化。从仲量联行住宅部监测的具体楼盘的价格情况看，豪宅价格并没有下降。

　　胡晓波表示，与其他区域不同，内环以内楼盘的价格梯度差别非常大，一些顶极楼盘的价格超过6万元/平方米，而内环线靠近中环部分的一些自住型楼盘价格则可能在1万～1.3万元/平方米左右，这种价格落差在成交量小的时候可以形成巨大的均价落差。

　　胡晓波告诉上海东方早报记者，从仲量联行住宅部跟踪监测的内环以内十数个楼盘成交价格看，过去几个月内成交价基本没有下降，有些反而有所抬升。“这是样本采集上的差异，”胡晓波说，“我们选择的是不同时间同一物业的变化情况，而均价统计选择的是不同时间中不同物业的价格平均。”

　　据介绍，仲量联行所采集的住宅样本标准基本符合以下几点：单位面积在150平方米以上，由优质开发商开发，由品质良好的国际物业管理公司管理，车位比例在1∶0.8以上，而基本单套总价在400万元以上。

　　上述这类物业可以被定义为豪宅。胡晓波表示，类似的房产有确定的国际租客支撑，租赁回报率一般能够达到6%～8%，而一些投资者选择这类楼盘的积极性也是非常高。

　　胡晓波称，据他所了解的情况来看，由于最近整体楼市成交不活跃，一些高档楼盘如嘉里华庭等选择自己保留楼盘用于出租或是暂时不开盘，从而导致外围楼盘所占比例相对较高，从而拉低了整体均价。

　　但是，按照胡晓波的观点，中心城区永远都是最具有价值的地区。供求一直是衡量商品价值最有效的标准，市中心楼盘的供应短缺使得地区稀缺效应将一直存在，于是价格也不会有大的变化。

　　胡晓波说，最近，一些土地储备时间比较长的开发商如东方海外等，开始陆续将手头土地投入开发。这是一个非常明确的信号，它告诉公众的信息是，开发商已经意识到了市中心城区不再有后续供应，他们的楼盘建成后能够获得非常大的回报余地。当然，胡晓波并没有回避，内环近中环某些地区可能因为竞争激烈而出现部分的降价行为，但是这对于整体高档房市场的影响绝对微乎其微。