| 赵本山拒缴物管费曝弊端 谁让物管背包袱? |
作者：孙蔚、郑… 文章来源：中国房地产报 点击数： 更新时间：2005-4-29  |
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物管服务亟待做精、做专、做细
笑星因何拒缴物管费
著名笑星赵本山最近因欠物业管理费而被催缴，由此引发赵本山的“维权事件”。赵本山对负责其小区的物管公司提出质疑，并对其拖欠物管费一事进行解释认为：一，承诺不兑现。赵说，自他在此居住13年来，物管公司对刚入住时的网球场和会所等所作出的承诺没有兑现；二，收费水平与服务质量不符。他说，物管公司尽管每平方米收取2.4元的物业费，但其各项服务标准都无法做到令业主满意，小区的安全状况令人堪忧；三，配套设施不全，“孩子们甚至没有玩的地方”。赵本山的委托律师王蕴采就此次纠纷发表了自己的观点。她认为，拖欠费用理应归还，但交纳费用的前提是费用的合法性。如果承诺的服务没有做到，业主有权拒绝继续交钱接受其服务。王蕴采认为，这不仅仅是个法律问题，同时也是物管的社会诚信问题。
据悉，目前该小区内没有及时交纳物管费的业主累计起来大约共有20%到30%左右。物管公司负责人日前表示，实在不行，他们也只能通过诉讼解决问题，不然将考虑退出。
纵观近年来的物管纠纷，大多由于欠费问题所引发。业内人士分析认为，造成业主不交物业管理费的原因主要有三：一是法律关系没有搞明白，交付的配套设施、买卖合同纠纷转嫁给了物管公司；二是物管公司定位不准，主动承担开发商遗留问题，造成纠纷隐患；三是物业管理服务制度不完善，服务模式不科学，造成服务质量有缺陷。
谁给物管背上沉重“包袱”
物管承诺不兑现，其实大多数是开发商的遗留问题。近年来，豪华会所、恒温泳池、高档餐厅、网球场、健身中心……业主买房时开发商对这些设施的承诺，早已成为房市竞争的重要筹码。虽然，开发商会否认“靠配套抬高房价”的说法，但这些设施的存在与否，却成为提升社区品质的敲门砖，成为开发商卖房时的金字招牌。只是日后高额的物业维护成本，却往往被忽略掉。个别高端物业的开发商既较少考虑物业的收费标准，更较少在设计时就考虑到今后物业的管理成本。
所以，很多开发商成立物管公司，只是为了让物管来为其背“包袱”。这样的物管公司所面临的主要问题从管理与服务变成了收拾残局，这使得其在物业管理的专业性方面很难得到提高，业主不缴费现象在所难免，并形成恶性循环。照这样下去，一步错，步步错，物管公司只有死路一条，谈何发展？
对此，业内人士认为，开发商成立的物管公司很大程度上代表着开发商的形象，这就要求这些物业管理公司不仅要做好物业服务，而且应尽可能地减少运营成本。
还需进一步做到精、专、深
收费与服务不相符，是业主拒缴物管费用的一大原因。现代化的物业管理，要求物管公司运用现代化的科技手段，维护好设备运行和公共秩序，提供保安、保洁等人性化的综合服务。这需要物管企业潜心研究、改进管理方式。
物管公司争走专业化道路，也将促进整个行业的迅速成长。近来，上海科瑞物业和上海仪房物业重组后，采取管理层和作业层分离的做法———绿化、电梯、清洁等作业层的工作，到市场上寻求专业队伍，管理层则专心做好“专业管家”。这种做法让大批中小型物管公司看到了未来的发展方向。
通过合并重组、管理与专业服务相分离等手段，加速管理服务专业化进程。同时，上海一些大型物业管理公司也在不断探索规模化经营新路，纷纷提出了“重规模扩张更重服务质量”的口号。只有努力做到质价相符的物管公司，才能摆脱收费难的恶性循环局面，不断得以开拓进取。
三方积极配合才能共赢
一些业主选择不交费和不合作成了对抗物业管理方“最有效”和惟一的方法，他们能做的或者是赖着物管费不缴，或者是炒物管鱿鱼；而处于被行政和舆论双重监督下的物业管理方，又不得不委屈地面对这许多本是房产开发商遗留下来的问题。表面上看，物业管理公司是受害者，实质上最大的输家还是业主。
物业管理是一项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的综合性管理活动，其中的许多问题往往不是某一主体单方面原因造成的。只有开发商、业主、物业管理企业明确各自定位，密切互动，才能建立和谐的物业管理秩序。业主是物业管理服务的对象，也是物业管理的重要责任主体。从目前的情况看，物管公司与业主之间的矛盾却是层出不穷，作为业主，交了物业管理费，当然应该享受到相应的服务，这一点无可厚非，而物管公司在为业主提供服务的时候，却往往得不到业主的配合。甚至一些业委会成员为牟取个人私利，要挟物管方，拒缴物管费。
行业的规范离不开法律法规，但仅凭法律法规是远远不够的，目前，从频发的物管纠纷中可以看出，物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重。为了建立良好和谐的物业管理秩序，开发商、业主、物业管理企业三方应当在明确各自定位的基础上，加强沟通，相互理解，相互支持，才能推动物业管理的良好互动。
新闻链接物管菜单式
收费指日可待物业管理收费“菜单”不日将在上海面世。届时，质价相符、以质论价、合同约定的分等定价收费办法，使缴多少钱、享受多少服务有了依据。即将颁布实施的《上海市住宅物业管理规定》，将对物业管理收费带来彻底的改革。
近年来，“菜单式”收费受到业主和物业公司的关注，改革物业管理收费办法呼声越来越高。去年，受上海市房地产行业主管部门和物价主管部门的委托，上海市房地产科学研究院组成课题组，对“上海市住宅物业管理服务标准与收费问题”进行了专题研究，制作了物业管理服务与收费的“菜单”。
在已通过专家论证的物业管理收费“菜单”上，管理处综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护服务分为五个等级，物业共用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务分三级。每个服务等级，有不同的服务内容，对应一个最高的收费标准。建设单位或业主大会可根据住宅物业的特点和需要“点菜”，就五项服务分别选择不同的等级或类别，物业服务费为五项服务等级对应的收费标准之和，最后由双方以合同约定。普遍被业内看好的这一收费办法，之所以待字闺中，迟迟不能面世，是因为在等待《上海市住宅物业管理规定》的颁布实施。
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