| 黄煊: 物业管理企业你的资源质量如何？ |
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2005-4-29  |
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物业资源是物业管理的硬件条件，包括了物业规划、建筑、设计、设备设施、地理位置、所属空间等。物业管理服务是在物业资源基础上使之达到使用效益和经济效益的最大值。这个最大值从物业管理接管验收，正常期服务正式开始之时已经确定。物业管理公司既没有权利也没有义务，更没有能力对此做调整。可以说物业资源的质量决定了物业管理所能提供服务质量和最大值。因此，提高物业资源的质量是促进物业管理发展，提高房地产业整体水平的必由之路。笔者认为，应从以下几方面提高物业资源。
一、实现“分业发展”明确开发商的责任
我国的物业管理一度是“谁开发、谁管理”、开发商和物业管理公司“父子一盘帐”，导致众多矛盾出现，为此，建设部住宅与房地产业司谢家瑾司长曾指出：“推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，改变物业管理企业由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营……”笔者认为，在逐步对物业管理企业实施市场化、专业化的同时，应明确房地产开发商对物业资源质量的责任，如在规划、配套、安全、基础、结构、外立面、防渗漏水部位、设备设施等不同要素中，鉴定其耐用性指标和使用功能指标，确定其责任范围和保修时效，使物业管理公司的经营管理尽可能少地受到物业资源缺失的影响。
二、房地产开发全过程引入物业管理标准
目前，一些开发商为了推销楼盘，对物业管理服务做出不合实际的承诺，造成物业管理企业经营管理的困难。如某知名地产商在郊区开发的一个小区，承诺物业管理服务提供24小时直通市区的交通车，结果后来发现这项承诺使物业管理公司每年额外承担了数百万元的费用。前几年深圳有的地产商在售楼时打出了“免收五十年物业管理费”，的噱头，更是属于虚假广告了。因此，在房地产开发中全过程应引入物业管理标准，从项目定位、规划设计、建筑施工、销售租赁等方面考虑物业管理的可操作性，对物业资源的使用效益和经济效益做出合理的评估，从而对物业管理服务水平和服务项目做出实事求是的承诺。
三、完善物业资源质量的管理制度，提供“无缺失资源”
物业资源的质量，包括了勘察质量、设计质量、施工质量、监理质量、质检质量、验收接管质量等多个部分，应从法律上完善物业资源质量管理制度。可以从以下几个方面进行改善：一是将物业管理标准纳入规划设计之中，规划论证应听取物管行业专家的意见；二是切实加强物业建设的质量监理，建立质检公示与责任追究制度；三是将施工企业保修金落实到业主委员会手中；四是政府应设立物业终身维护或质量保障基金，以防备开发企业、建筑企业的短期行为；五是房屋安鉴工作应公开、公正，对日常维护与特定期的质量加以跟踪；六是对物业资源的性能建立评价认定制度，对物业资源的使用价值做出明确规范的评价，使消费者对物业的使用价值做出合理定位；七是在接管验收过程中发挥物业管理企业的独立性，避免受到开发商的制约。
四、树立“以人为本”的经营思想，追求“理想人居”
目前，我国房地产消费由最初的“数量型”过渡到“质量型”、“环境型”，物业管理能否提供优质、高效、文明的服务，已成为物业的卖点。物业管理应确立“以人为本”的经营思想，满足客户在物质层面和精神层面的需要，将适合人居的物业资源提供给消费者。
物业管理业作为房地产的细分行业中的最后一环，前期资源提供环节的整合效果必然在这个阶段全部体现。只有全面提高物业资源的整体水平，才能给物业管理行业更高的发展平台和更大的发展空间，促进物业管理业的持续，健康、快速的发展。
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