物业管理费由原单位买单

今年上半年，北京市二手房的交易量突破２５０００套，其中，已购公房占总成交量的６０％。业内人士透露，除了在地理位置和价格上的优势以外，已购公房在二手房交易中还有一笔不可小视的隐性收益——物业管理费的“免费午餐”，而且使用年限越长，这笔隐性收益的价值就越大，这在很大程度上带动了已购公房的热销。

按照相关规定，已购公房再上市因为产权性质已转变为商品房，新购房人应该负担全部的物业管理费，但实际情形却完全相反。“最多是一个月收几块钱的卫生费，有时候连这都没人收。”一位中介公司的业务员向记者表示。

根据北京市的相关规定，已购公房交纳物业管理费分两部分，一是由出售公有住宅楼房的单位负担的产权人交费项目，比如房屋本身、公共设施等项目的维护；二是由住户负担的使用人交费项目，如保洁、保安、代收代缴、自行车存放费等服务性项目收费。但是，目前这些费用仍多数由单位负担，作为一种社会福利，有些效益好的单位甚至负担全部。这种“福利”措施恰恰为已购公房的再上市交易留下了“隐性”的获利空间。“反正是公家的东西，没人在意是不是少收了钱，没有人来收，自然就不会有人主动送到单位去。”据中介公司的业务员介绍，目前多数购买已购公房的人常常是“赖”着不交物业管理费也没人管。北京均豪物业管理公司总经理于庆新认为，这些居住小区内负责物业管理的通常是由原单位后勤部门“改头换面”而来的，这些与“单位”有着千丝万缕联系的所谓“物业”，其管理的积极性可想而知。

据了解，由于已购公房二手房可以“免交”或“少交”物业管理费，在同类地理位置上的二手房，购房人宁愿买６０００元／平方米的已购公房，也不愿买５０００元／平方米的商品房中的二手房，因为一次性多交一笔钱却能长期“偷逃”物业管理费，算起来，买卖很合算。

业内说法

“偷逃”物业费“隐性收益”有多大？

“偷逃”物业管理费对于已购公房二手房的购买者来说，到底能得多大“隐性收益”？

业内人士给记者算了一笔详细的账。以罗马花园附近一套１００平方米的二居室为例。罗马花园里，原价１２６００／平方米的公寓，现在二手房仅售５５００元／平方米，购房人一次性购买需支付５５万元。而在罗马花园南端安贞桥附近，一套同样面积的已购公房二手房的价格是６０００元／平方米，购房人一次性购买需支付６０万元，比前者高５万元。

但是，罗马花园目前的物业管理费是７．２元／平方米／月，一套１００平方米左右的房子一年的物业管理费是８６４０元。以使用２０年计，需交物业管理费达１７万多元。如果已购公房在这２０年中能“偷逃”物业管理费，实际上当时买已购公房时多支付了５万元，却能在物业管理费中找补回来１２万元之多。