对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等等这些都是风险分担机制的重要组成部分。在我国，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险；由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制，房地产市场信息披露机制，多种合同选择与谈判机制，住房预售款专项管理制度，市场的惩罚机制，风险分担机制，风险约束机制，监管机制以及保护购房者利益的救助机制。

　　1，严格的准入和退出机制

　　目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，由于缺乏严格的准入和退出制度导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，大量企业过度和无序的涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。我国《公司法》和《企业法人登记管理条例》等法律、法规规定，企业注册资本制度采取了严格的法定资本制，要求企业设立时缴足全部资本。《公司法》确立了严格的资本验证制度，其立法意图是确保注册资本真实到位，为保证验资结果真实可靠，我国自1994年开始，我国一些地方建立了注册资本入资专户制度，后来还建立了企业入资核查系统，确保了工商行政管理机关对注册资本入资、划资和退资的全程监控。但这并非治本之道，房地产开发商总能想到一些对策规避，从国际惯例来看，一般不要求在企业设立时对注册资本进行严格验证，也不采取验资机构验证注册资本的做法。在大陆法系国家，如日本是以银行入帐单作为出资到位的凭证。英美法系国家对注册资本的要求更为宽泛，登记机关对企业的入资情况一般不进行审查，在企业章程中载明注册资本既予认可。对房地产开发商注册资本的管理，主要通过信用手段保证注册资本的真实性。目前，虚假出资行为已被列入北京市信用信息系统的警示系统，给了虚假出资者极大震慑，信用体系建设的深入和完善必将给注册资本制度改革提供更强大的支持，值得推而广之。我国应全面实行市场准入制度改革，并推行市场预警和信用管理制度，进一步加强对市场的监管，维护广大消费者的利益。

　　“准入机制”和“退出机制”是同一个市场机制的两个方面。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销，在这种情形时，房子出了问题，开发企业都已不复存在了，业主的权益无法得到保证。由于我国目前的公司法所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量和保修承诺等方面出现问题时，很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也成为房地产开发企业逃避责任的重要方式，导致劣质工程源源不断出现。

　　所以，实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度，有利于从房地产市场入口上把好关，正本清源，防患于未然，从而保证房地产开发商的质量，减少开发商的败德行为。对于商誉较好的、符合条件的开发商允许房屋预售，不符合条件的开发商不能够进入住房预售制度，他们只能等到房屋完工后才能售房。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场，更无法进入住房预售。而就中国的情况来说，任何房地产开发企业，只要有项目以及所谓四证齐全都可以进入住房预售。

　　2，严格的房地产市场信息披露机制

　　一般来说，住房作为一种特殊商品，消费者购买其产品时，不仅要购买其产品本身的质量，而且要购买其产品周围的环境。因此，消费者在购房时，无论是对住房质量还是对住房的销售过程来说，在买者与卖者之间存在严重的信息不对称性。比如对于住房的质量来说，卖者更加知道所建盘楼施工之技术、建筑所使用材料，也知道所建楼盘附近的环境及未来环境之发展，但是对买者来说，他则只能通过相关部门对楼盘质量鉴定、政府对周边环境规划、以及样板楼的式样来判断与识别住房的质量。特别是当这种住房的销售是一种预售的方式进行时，那么买者只能通过售楼说明书与开发商楼盘的模型来了解住房区域、质量与环境。

　　而在住房的销售市场，由于住房产品的不动性，因此，就区域性来说每一个楼盘、每一套住房都是唯一的。这种住房的不动性与唯一性也就决定住房市场是一个不完全竞争的甚至是一个垄断的市场。在这个垄断市场中，加上土地为国家所垄断，如果政府对这种垄断性没有一定条件的约束，房地产开发商就能够利用这种垄断性向市场发布虚假性、误导性的信息来欺骗消费者。特别是在住房预期制度的掩护下，房地产开发商要发布虚假性的信息更是如鱼得水。

　　正是这种买者与卖者之间存在着严重的信息不对称，不少国家要制定严格的法律规则来约束这种房地产市场信息的严重不对称，以保护消费者的利益。比如，政府通过购房格式化合同，对消费者所购住房的建筑面积有详细规定，它通常包括个别单位所占面积、窗户及部分属于整幢楼宇的公用地方，例如楼梯、升降机、走廊、大堂、通天等。这就使得消费者根据平面图估算出实用面积，从而减少买者与卖者在建筑面积与实用面积之间测算的争议。

　　对于住房预售来说，政府应要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府应要求房地产开发公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格；在销售中，政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等。

　　还有，对于楼盘附近的环境及未来发展，政府规划部门应把周边的生活设施、教育环境、干线道路、以及该地区的未来发展等，详细地规划在所属地区的发展蓝图上，蓝图内展示每一个地段可以供发展的用途。而这些信息完全可以通过网络查询到。也就是说，采用住房预售制度，信息公开化透明化是一个必要之前提。

　　3，预售合同的多样化选择

　　在一个住房预售成熟的市场，住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同，而是一个住房预售合同多样化的选择体系。即在住房预售合同的选择上，消费者既可以选择现有的格式化合同，也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。

　　比如，香港的住房预售合同，对交付首期订金、楼价交付方式、楼款的交付成数、楼花的转让等都有不同的规定，而且消费者的谈判能力不同，其签订的合同内容差异很大。还有，在加拿大，购买房合同利率水平，也取决于消费者个人财务状况与条件。只有在多样化的预售合同选择下，住房消费者预售房购买的风险也就容易降低。比如，为了降低消费者的风险，预售资金不是现在这样一次性预付而是可多次预付，可根据工期分2到5次付款，这样可以降低购房者风险，促使开发商履行合同，保证房屋的质量。

　　因此，政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同，无论是住房预售还是现房购买，只要多一些选择，市场总是能够找到最好的解决办法。多样化的金融工具可以使购房者根据自己的需要进行选择，其好处根源于僵合同形式所能够减少的风险的程度，因为风险防范是合同双方关于各自成本和收益讨价还价的过程，讨价还价的结果形成了各种不同的合同形式或金融工具。

　　4，住房预售款的专项管理问题

　　在任何一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。但是，就目前中国的情况来说，基本上是采取一种模式，预售收取后，住房预售款就成了房地产开发商自有资金，至于开发商如何来处理这些款项，完全是开发商的事情。尽管以往的条例有规定让房管局来管理，但目前这道制度也免了。

　　在这样的制度安排下，房地产开发商完全可能轻易地把住房预售款不按规则任意挪用。这样，房地产开发商一旦启动一个项目，后来项目的滚动开发可以“空手套白狼”。这也正是房地产开发商竭力反对取消住房预售制度关键所在。因此，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。住房预售款专项管理是目前住房预售制度改革的关键。

　　5，市场的惩罚机制

　　由于我国某些政府主管部门的监管不力，相关行业的操作不规范，以及我国的房地产法制建设不太完善，使得中国的房地产预售市场上问题突出，房地产开发商利用预售制度上的缺陷恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜，已经严重影响到整个房地产行业的健康发展。因此，应建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再进入这个行业；要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；当购房者利益受到侵害时，有可参照的标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制，降低和减少消费者的损失。

　　6，风险约束机制

　　除了严格的准入、退出制度以外，借鉴国际经验，商誉也是约束房地产开发商的最好途径。在预售市场上，由于资讯的不对称，消费者相对与房地产开发商而言，获得的信息较少，所以通常只能透过建设公司的商誉、预售房的广告、预售屋的接待中心看样品房或者根据亲朋好友处得知品质好坏，但是大部分消费者会依据商誉作为购买的指标，来判断品质的高低及愿付的价格，所以开发商为了达到利润最大，必须花费在商誉成本才能维持良好的商誉，而拥有较高商誉的开发商可以向消费者索取更高的预售房溢价。根据Shapiro(1983)模型，产品的品质与商誉是相同的，而且随着时间的经过，产品品质的增加表示商誉也会增加，进而提高消费者的价格水平，其结果可得知二者呈正比关系，因此为维持一定的品质水准，当厂商想进入竞争市场时，会要求厂商达到最低的品质水准才准予进入，所以厂商制订的产品价格至少要等于生产成本才使厂商获得正常利润，如此厂商才有诱因维持产品的品质。这也是解释预售制度面临巨大的道德风险，但是仍能在亚洲、香港、台湾等地区风靡的一个重要原因，即市场能依据潜在的质量水平，根据开发商的商誉对远期价格进行有效的调整。这意味着市场能够准确将开发商的商誉资本化，并进入远期价格，对开发商来说最优策略是维持原有的质量水平，因为如果提供比预期低的质量水平将会严重损坏他们已经建立的商誉，而如果提供比预期更高的质量水平开发商将不会得到任何回报。但是商誉在预售市场发挥作用的一个重要前提是，市场要能建立严格的准入和退出制度，否则开发商的短期行为将不会受到商誉的约束。

　　7，监管机制

　　我国的城市房地产管理法虽然已经立法采取了一些监管措施，但是从实践来看，效果并不明显，没有达到真正保护购房者的利益，要确保预售房的购买者的利益尽可能少的受到损害，就应加强对商品房预售活动的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接；要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。

　　8，保护购房者利益的救助机制

　　如果允许预售制度的存在，那么就必须建立救助机制，其核心在于建立风险担保基金，这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心，履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式，鉴于此政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。通过这样机制，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。

　　9，培养健全的预售房和现房市场—合理引导房地产价格

　　Flood 和Hodrick(1990)认为资产价格的变动有一部分是受到自我实现因素的影响，而这类非基本因素所造成的价格变动，常常无法反映在资本化价格上，以致于出现资本化价格与市场价格不一直的情况，因此在理性预期的假设下，实际资产价格会遵循市场基值，当实际价格偏离市场基值，就会出现泡沫。因此，培育健全的预售房、现房市场是引导房价健康发展、合理引导居民合理预期的重要保证。在健康、完善的现房市场和预售房市场下，期房价格和现房价格之间存在双向引导关系。但在价格发现功能中，现房价格的引导作用更强。虽然更重要的事实是：影响房地产现房及期房价格的根本性动因是宏观经济的变化。但是，笔者认为，培育一个完善的预售房、现房市场具有非常重要的现实意义，它可以为国家提供房地产宏观调控的信号。因此，从合理引导房地产价格、引导居民预期的角度会为成为培育和完善预售制度的新视角。

　　总之，目前国内住房预售制度是一种单边风险分担制度，是目前国内房地产市场最大的一个毒瘤。对于这个毒瘤，尽管目前全部切除面临着一些困难与问题，但是也应该对它进行全面医治，否则这个毒瘤一旦恶化一定会导致整个房地产市场泡沫吹大与破灭，导致中国银行危机与中国经济全国衰退。目前这个毒瘤已经开始在发作，监管机构应该对它密切关注与改革，就目前的情况来说，目前国内住房预售制度即使不取消也得全面清理与完善，否则中国金融市场面对的问题就根本无法收拾了！