| 当前房地产的4个主要问题与房价上涨6点原因 |
作者：佚名 文章来源：广州日报 点击数： 更新时间：2005-6-7  |
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在建设部主办的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”上，建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾表示，目前房地产存在的突出问题主要包括四个方面。同时，针对目前已经成为了社会关注热点的房价上涨过快问题，建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾也对其原因进行了全面的分析。
谢家瑾认为，目前房地产存在的突出问题包括以下几个方面：
第一，房价上涨过快。2000年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数，04年分别为14.4％和15.2％。东部地区房价涨幅最高，而且有进一步上升趋势。全国部分大中城市房价上涨过快，比如上海、杭州，平均房价涨幅连续两三年超过15%以上。而且，房价上涨过快现象呈现蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展。与此同时，商品房销售价格上涨带动了二手房交易价格上涨。
第二，市场需求偏大，供求矛盾突出。目前房地产已由前些年的需求不足转变为阶段性、结构性的需求过度扩张。05年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的73％，东部和部分中心城市尤为突出，上海销售面积已经连续四年大于竣工面积。有些地方拆迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升，也加剧了供求矛盾，进一步促进房价上升。
第三，部分地区房地产投资增长仍然偏快。13个省市房地产开发投资增幅超过30％，其中6个地区超过50％，最高的达到115％。
第四，市场结构不合理。非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低价位、中小套型商品住宅供应比例偏低。05年一季度，部分城市100平米/套以上的占总量的60－70％，个别城市高达87％。04年全国经济适用房住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资比重由6.1%下降到4.6%，有些地区甚至停止了经济适用房的建设。
为什么房价上涨如此快速？谢家瑾认为房地产市场存在诸多问题，房价居高不下的原因并非简单的因为房地产开发商所一味强调的“地荒”。而是多种因素综合产生的结果。这些原因包括：
首先，我国居民生活水平提高，对住房需求增加。
第二，作为房地产开发的重要因素，土地、建材价格的上涨，促使房地产开发成本增加，推动了房价的上涨。
第三，近些年房地产开发中，供应的房屋品种增加，房屋配套更完善，这些方面业促使房地产开发成本增加、房价上涨。
第四，各种投资、投机性需求增加，部分地区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。近年来，银行存款利率较低，股市低靡，债市盘小，社会资金缺乏其他投资渠道，在这种情况下，大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况夏，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作。其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。据统计，上海万元房预售中，外省购房面积占43％，其中，温州人占72％。境外资金为赚钱人民币利差、预期汇差、房价差，也大规模进入房地产市场。2004年，房地产开发全部利用外资超过世界房地产业使用外资的1/3,增幅达20.9%。
第五．一些地方政府的不规范行为也太抬高了房价。被动拆迁需求在个别地区占市场商品房需求的一半，有的甚至高达60％。在经营城市、经营土地的理念下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，哄抬了土地和房地产市场的价格。同时，不可忽略的是，有些地方不切实际的形象工程、政绩工程也加剧了房地产市场的不规范。
第六，市场秩序混乱助长房价。比如，开发商利用政策、信息不对称、不透明，通过虚假交易、虚假宣传等发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。另外还有开发商故意放慢开发、销售进度，囤积土地、房源等，人为造成市场紧张，也同样带来房价短期内的非正常上涨。
谢家瑾表示，在种种原因共同作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。这些原因可以分为合理和不合理两方面的因素。前三点原因从合理方面促进了房价的上涨，而后几个方面则是不合理的。
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