本案的判决对于治理群租行为具有一定的标杆意义，但值得注意的是，法院在判决中没有使用“群租”字眼，而是用了“分割转租”的说法。法官建议，前期物业管理合同和业主临时公约条款等应该进一步完善。

　　缘起：二手房东诉物业侵权

　　去年6月28日下午3点，一辆卡车停靠在上海绿城小区北门入口。卡车上卸下了10张简易木板床，在小区入口处垒成一堆，有2米多高。床的主人是60单元的二房东付女士，正当她们准备往里搬时，被绿宇物业公司工作人员拦了下来。

　　绿城小区居委会在《业主临时公约》中写明，出租房屋不得分割、不得转租。付女士却认为：“隔几间房间，租给几个人，物业没有权力管我。”在争执2个小时后，付女士丢下床走了。一个星期后，付女士以侵权为由，一纸诉状将绿宇物业公司告进浦东新区法院陆家嘴法庭。

　　去年10月，法院专程到该单元调查，发现房屋被分割成了11间，只有次卧、卫生间没有改变。

　　这起由群租引发的案件，迅速引起了绿城小区所有业主的关注，也引起了社会对“群租”问题的关注。

　　判决：不支持二房东请求

　　昨天，浦东法院陆家嘴法庭对此案当庭作出判决，对付女士的诉讼请求不予支持。

　　法院认为，因付女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为，因此物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。物业公司限制付女士搬入家具的行为，其实只是对付女士违反设计使用功能对物业进行使用收益的限制，且出租人对此也予以认可，因此系被告物业行使权利的行为，该行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。

　　焦点：物业是否有权制止群租

　　“我租下了房屋，往自己的家中搬床，没有违法任何法律和地方法规。”付女士认为。但这种说法遭到了对方的驳斥。物业公司认为：“不能简简单单地将搬床行为作为一个孤立的、独立的行为来看待，搬床是其群租行为的一个组成部分；被告阻止的是群租行为。”

　　付女士对此认为，即使物业公司将原告的行为认定为群租，也不能通过暴力的手法制止原告进入小区，而是应该通过法律途径进行干涉，禁止原告搬床进屋的行为是不合法的。

　　付女士在法庭上说：“我和业主签的租赁协议中约定了，他同意我对房屋进行装修，分割转租。我将房屋转租给多少人，物业无权干涉。关于群租的定义，目前也没有一部法律明确。被告又是依据什么法律制止我的行为？”

　　但物业公司认为：“原告的群租行为是违反了与业主杨先生之间的租赁协议的违约行为，被告是基于杨先生的要求和授权而制止了原告的违约行为。虽然租赁协议中同意原告对房屋进行装修，分割转租，但也强调了同一间居住房屋，不得分割。”物业公司还认为：“同时，原告的群租行为违反了《临时公约》中‘在小区范围内禁止擅自改变住宅设计功能和布局的行为’。”

　　上海将重点整治群租

　　在今年6月初举行的上海市整治“群租”工作推进会上，上海市综合治理办公室和上海市房屋土地资源管理局在会上表示，力争在6月底前摸清本市“群租”的基本情况。

　　上海市政府日前召开的加强住宅小区综合管理工作会议上，也对重点整治“群租”问题提出了具体的工作要求。

　　针对上述物业的管理漏洞，昨天，上海跃平律师事务所主任律师杜跃平表示，他已正式向上海市人大代表会常务委员会提出立法的建议。建议修改上海市地方法规、上海市房屋租赁条例，在该条例的第五章转租和第六章租赁关系的变更和终止的2个章节之间，新设“群租”章节，或者是上海市人大立法创设《上海市房屋租赁群租条例》。何勇

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　　物业管理合同要进一步完善

　　据该案主审法官王佳介绍，去年12月上海市出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》于本案无太大的突破，由于目前法律上也无明确“群租”的概念，但本案的判决对于群租谁来管理、怎么管理，有一定的社会导向性。

　　王佳表示，目前关于群租的案子有两个难点。第一个难点是，本案尚处于前期的物业管理阶段，那么二手房东与物业之间的关系该如何界定？第二个难点是关于二手房东的行为又该如何界定？

　　本案中开发商与物业之间签署的有《前期物业管理合同》，这样一来就为小业主设定了义务，同时根据业主与物业之间签定的《临时公约》，又把小业主与物业之间的关系确定了下来。本案的原告是二手房东，被告绿宇物业，在《前期物业管理合同》中对转租和转卖作了相关约定，因此前期物业状态得到了很好的管理。

　　至于群租，法律上目前无明确概念，但肯定的一点是原告的行为首先是对房屋的自然间进行了分隔，这种分割明显改变了房屋结构；其次从这种分隔行为的使用目的来看，原告分隔成很多间是提供给多人独立使用，这种行为是为自己谋取利益，法院认为，这会对房屋安全造成消极影响。

　　将来群租的案件会越来越多。谁管理起来又最有效呢？王佳法官认为，当然是一线的物业管理公司。根据《临时公约》，物业企业应该有所作为，物业可以依据前期的《物业管理合同》和《临时公约》进行限制，这样物业行使管理权有了法律依据，即使产生了消极影响，也不会造成侵权，但物业管理公司管理权限要有度。

　　王佳法官还建议，第一将来在前期的物业的管理上，业主公约应该更完善；第二规范文本，完善条款。(何勇)