| 济南市给物业管理立规矩 业主大会说了算 |
作者：梦之旅 文章来源：中国物业网 点击数： 更新时间：2007-4-5  |
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面对物业管理企业良莠不齐、物业市场有待规范、物业管理纠纷呈上升趋势情况，济南市日前出台《业主大会和业主委员会指导规则》（下称《规则》）和《物业管理招标投标管理办法》（下称《办法》）。4月4日上午，济南市房产管理局有关负责人就《规则》和《办法》涉及的有关问题接受了记者采访。 20%以上业主提议可要求成立业主大会 《规则》规定，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。
按规定，物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县(市)、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县(市)、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。县(市)、区房管部门在收到建设单位(物业管理企业)书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处(乡镇人民政府)共同组织、指导成立首次业主大会筹备组，具体负责业主大会成立的筹备工作。
另据介绍，在业主人数较少的情况下，业主可以通过全体协商的方式对共同事项作出决定，没有必要成立业主大会。 遇紧急事件召开业主大会临时会议 《规则》规定，业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会参加。
业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县(市)、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县(市)、区房管部门与物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)共同指导所在地居(村)民委员会组织召开；尚未成立居(村)民委员会的，由所在地街道办事处(乡镇人民政府)直接组织召开。 3万平方米项目选前期物业必须招标 今年5月1日起施行的《办法》规定，总建筑面积在3万平方米（含3万平方米）以上的新建住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)，其开发建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。未按规定通过招标选出前期物业管理服务企业的，将按国务院《物业管理条例》第五十七条的规定限期改正，给予警告，并可处10万元以下罚款。
但投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，经物业所在县(市)区房管部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。住宅小区业主大会成立之后，由业主大会确定选聘物业管理企业的方式。政府提倡和鼓励业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业管理招标投标有时限规定。其中，预售商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成；新建现售商品房项目应在现售前30日完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。 评标委员会成员不得私下接触投标人 为加强对物业管理开标、评标活动的监督管理，保证物业管理招标投标活动的公平、公正，济南市房管局将委托专门机构建立济南市物业管理招投标有形服务市场，物业管理招标活动的开标、评标工作统一在物业管理招标投标服务有形市场内进行。
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定，与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况，并接受行政管理部门的监督、检查
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