物业税试点有望年内成行 全面开征尚待完善

    今年财政预算报告中一句要“研究开征物业税的实施方案”犹如一把“达摩克利斯之剑”悬于房地产开发商头顶，而政府工作报告中已将“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”等纳入2007年工作部署中。

    “不是今年开征，明年也会征”，一位开发商悲观地认为。

    而消息人士却透露，国税总局已在几个城市做过“空转”——模拟试点，但其中还有一些技术问题需进一步完善，今年有可能在部分地区或城市“实转”——征收试点，但全面开征还有待各种技术问题的解决。

    物业税成“达摩克利斯之剑”

    “从‘抑制房价’的表态到‘研究开征物业税’的措施，这明显地释放出了政府将继续加强房地产业进行调控的信号。”从事房地产业的全国政协委员、江西民生集团董事长王翔向新华社记者表示。

    建设部副部长刘志峰此前也曾透露，建设部正会同相关部委研究制定房产保有环节的税收问题，大户型住宅的税负肯定比中小户型重。

    物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。中信证券研究部研究员王德勇认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。

    社科院财贸所专家认为，开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。物业税作为地税，一旦征收能够为地方政府带来稳定的收入来源，因此，它能给地方政府带来的收益不仅取决于房地产的规模，更来源于由于房地产升值所带来的房地产税收增值。

    “开征房地产税，能够引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，改进区域环境，从房地产价格升值中获得更多收益”，这位专家指出。

    国民经济研究所所长樊纲总结道，物业税是房地产市场的内在稳定器，当前的调控政策多是从外部用力。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”樊纲认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；还将使政府有了稳定的税源，避免“土地财政”。

    全面开征仍存疑

    王德勇认为，今年开征物业税的可能性很大，“分类开征的条件已趋于成熟，对高档住宅开征的可能性较大”。

    开征物业税问题是在国家对房地产调控的系列政策出台后提出的，而且，“国家对房地产市场调控很坚决，中央和地方政府在这个问题上也逐步取得一致”。业内专家指出，开征物业税与否取决于国家对房地产市场调控的力度。

    链家地产市场总监金育松说，物业税的设计一直都在进行，出台物业税政策是为了控制房地产价格持续高涨，需要平抑物价，但目前，物业税出台在实际操作层面还存在问题，比如，如何评估房屋价格、物业税税率等都还需要明确。

    社科院财贸所专家也认为，今年不太可能在全国推开物业税，技术问题可能还需要征求各方面意见。他认为，起征点设计、免税标准和税率等是目前的主要问题，“现在已经到了三月中旬，而目前尚未看到具体的征管措施出来征求意见，在年内推出的可能性很小。”

    “内外税制度不一、不同地方有不同税种、产权制度尚不明晰、以累进税率征收还是按比例征收……”，征收物业税还面临着诸多现实问题。业内专家说，征收物业税需要建立在产权明晰的基础上，物权法和企业所得税法等目前还在审议，即使通过也要在明年才能实施，因此，今年开征物业税的可能性不大。

    效果取决于力度大小

    “物业税逐年缴纳，使部分投资者和投机者增加持有成本，就会减少房地产投资和投机需求，从而带来房价下降的好处”。这一说法广为流传。

    但业内专家认为，即使开征物业税，也不一定导致房屋价格下降，“比如，如果物业税的适用税率低，每年每套房子平均只需缴纳一、二千元，那么相对于房价上涨所带来的好处，仍是微不足道的”。

    社科院财贸所专家说，我国居民住房来源比较复杂，比如说，拆迁房、单位分配住房等，这些住房的持有者可能并没有多少收入，如果征税太多，可能会影响到这部分住房持有者的生活水平，“因此，征收物业税可能采取折衷的做法，即，税率定得低一些，免税范围放得宽一些”，这样也可能会降低物业税的效果。

    王德勇表示，对房地产市场的调控，并不能单纯依靠物业税这“一根绳子”，而单凭简单的物业税也很难扭转房地产价格的基本走势和格局，“调控房地产市场，需要一系列政策配合”。

    截至目前，房产交易中涉及到的税费有契税、营业税和个人所得税等，房地产开发过程还需要缴纳土地增值税、城镇土地使用税等，这些税费的开征已对房地产市场造成一定影响。（记者 周明）

    ■新闻链接

    人大代表谈物业税

    全国人大代表、福建省福州市建设局副局长罗蜀榕

    ——“物业税的开征将对房地产市场产生较大影响，以前物业税一直处于探索阶段，财政预算报告现在如此表示，应该说迈出了很大一步。”

    全国人大代表、江西省统计局副局长孙菊生

    ——“物业税在国外属于调节贫富差距的主要手段，而不是抑制房价的手段。”、“近年来中国的城市房价压不下来，主要是某些地方欲借房地产开发取得经济增长，并且在房价上也存在着官商勾结的现象。”（张旭东 李兴文 许雪毅）