（一）律师认为：业主不注重收集证据是败诉的主要原因

    日前沈阳市内，一方面小区业主因为物业管理企业服务不到位而拒交物业费的现象比较普遍，另一方面，物业又因业主拖欠物业费等费用将业主告上法庭的案件也越来越多。在业主与物业的法庭博弈中，大多以业主败诉而告终，于是许多业主感到很委屈，因为在他们的眼里，明明自己在理，反而败诉了！于是，业主与物业的矛盾进一步的激化。其实，打官司主要的是打证据，在业主与物业的法庭博弈中，业主应如何保护自己呢？辽宁和昊律师事务所田志瑲律师以案例帮大家支招。

    因供暖问题拖欠物业费，举证可扣除采暖费

    案例：张先生买了一处商品房，房子所属的物业小区是独立供暖，入住第一年的冬天，张先生发现，暖气的温度非常低，张先生找物业解决，物业公司认为可能是暖气设备有问题，遂派人修理，维修后室温仍然不见上升。为此，张先生很气愤，于是告诉物业公司，不解决暖气问题，就拒交物业费。最近，张先生收到物业公司状告他拖欠物业费的一纸诉状。法庭上，张先生的律师认为，张先生拖欠物业费是因物业公司未达到供暖标准而引起的，物业公司属违约在先，按照供暖合同规定，供暖方应按照供暖标准供暖，这包括提供暖气和供暖温度达到标准两个方面，只有这样才算履行了合同约定的供暖义务。所以，张先生就是补交物业费，也应扣除其中的采暖费。

    判决：法庭认为，双方当事人签订的供暖协议属于合同法中规定的供用电、水、气、热力合同中的供用热力合同，依合同法第一百八十四条规定，供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。同时，依合同法第一百七十七条规定，供用电合同的内容包括供电的方式、质量、时间，用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施的维护责任等条款。据此，当事人在供暖合同中应对供暖的方式、质量、时间等做出约定。因此，物业公司应履行供暖合同包括按照约定的方式、质量和时间等提供供暖服务，否则应负违约责任。因此，张先生“供暖义务应包括提供暖气和供暖达到约定标准”的主张应予支持。

    律师说法：如何取证暖气温度不达标？业主可以与物业公司协商，由物业公司测量供暖期间室内温度，也可以自行委托公证处进行测量，予以公证，以保留证据材料。若供暖确实未达到约定标准，公证费用支出，系物业公司未按照合同约定履行合同而给张先生造成的损失，应由物业公司承担赔偿责任。另外，业主可以在供暖期内向市、区供暖办公室申请测量或鉴定供暖是否达标，由供暖办公室出具相应的证明材料确认供暖不达标的事实和期限，业主还可以通过证人的方式来证明供暖温度不达标的事实和期限，以此作为自己诉讼中抗辩证据向法庭出示。

记者陈馥