17个问题拉开首轮谈判

　　香城花园位于苏州相城区相城大道苏州国际外语学校对面，是相城目前规模最大的旗舰楼盘，一期共推出25万平米，约2000多户。小马是一期的业主之一，12月29日，香城花园一期的物业管理办公室里，拒绝收房的部分业主代表集中在这里，小马也安静地坐在一边，听着准邻居们的发言。

　　准业主们的手里都拿着《致香城花园一期准业主的一封公开信》，上面写着“香城花园一期即将于2005年12月31日往后延迟1至10天交房。但香城花园仍存在诸多问题……”这些问题共有17个。被列为头号问题的，是多层的地下车库问题。业主代表称，按照合同规定，多层的地下室应该是地下车库，但现在开发商却将其擅自改成储藏室，这是严重违约；其次，9、14、21号楼的地下车库则被改成公共车库，用来集中停放小区内其他住户的自行车。开发商在采取这些行动的时候，没有通知这三幢楼的业主，侵犯了业主们的知情权，也影响了住户的居住安全。

　　第二大问题为空调外机安置的位子。业主小马通过实地察看后提出，将空调外机放在阳台上是属于设计问题，这个设计严重影响了住户阳台的使用功能，导致空调无法散热，影响了住户的健康。第三大共性问题为入户门移了位置。小马与其他业主一起指出，原编号为A1、A2、A9、B1、B2、B3、B4、B5、B7、B9、B11等楼的部分进户门的位置与合同上的附图以及宣传时所用的户型图相比相差了一个门的距离，破坏了餐厅的空间，造成餐厅不能正常使用。而开发商在此前的要约与合同附图上未明示，因此开发商存在欺诈行为。剩下的还有14个共性问题，如物业公司擅自变更、宣传彩图上的北阳台面积与实际面积不符等，业主代表也一一作了例举。香城花园的两名谈判代表在记录下这些问题的时候，表示会上报并将尽快给业主答复。

　　12月30日，交房的前一天，业主们在等待希望的过程中却等来了失望，他们所提出的17个问题，开发商并没有给予解决，准业主们被激怒了。12月31日早上8点，交房的最后一天，香城花园一期的业主们又一次走到了一起，他们手举“团结维护、合法权益”、“如不整改、绝不收房”等横幅静静地站在大门口。

　　开发商网上公开致歉信

　　一期的准业主们拒绝收房以维权起到了效果。2006年1月2日，香城花园所属的苏州海发置业有限公司终于有了动静，海发代表陈副总已经承认目前还不具备交房条件，缺乏相关的审批手续，同意停止交房，并承担延期交房的赔偿。等办理完相关手续之后再另行通知业主收房，预计会在2006年3月31日前后具备收房条件。1月6日，苏州海发置业有限公司在网上发表了一封致“香城花园”一期业主的致歉公开信。部分内容为：首先，我们公司的“香城花园”一期未能如期交付给广大业主，再次表示深切而诚挚的歉意，为保证广大业主的利益，经研究决定，对交付问题做出郑重承诺：

　　1.关于半地下室问题，争取在春节前拿出销售方案。2.关于空调主机放置在阳台上的问题，与业主一起商定安装方案，3.配套工程的扫尾工作，计划在春节前基本结束。各项交付的准备，力争在2月份就绪。而对于延期交房一事，将会严格按照预售合同的约定，承担延期的违约责任（对已领取钥匙的业主一致对待）。

　　本以为事情真的如大家所愿会向好的方向发展，但昨日，业主小马给本报打来电话称，香城花园一期的500户业主正准备与开发商法庭上见。因为开发商公布的那封致歉信里所提出的郑重承诺给人的感觉很模糊，也很粗略，可见其并非真心实意地要整改。目前，已经有500户业主准备与开发商打官司，内容涉及2006年3月31日之前交房的延期赔偿问题、小区规划与宣传资料不符问题、破坏房屋结构问题等。

　　预售房制度是纠纷根源

　　没有无缘无故的拒绝收房，也没有无缘无故的对簿公堂。苏州科技学院历史与社会学系的一位青年社会学者，从他的角度出发，分析了其中的原因。他认为，首先，诸多交房纠纷的根源可以从体制上寻找，即目前我们国家施行的预售房制度。在国家实行新政后，房地产市场已经从卖方市场向买方市场转变的今天，房产业仍然存在众多的交房纠纷，说明在一定程度上，预售房制度是存在着相当多的缺陷的。可以设想，如果购房者看到的都是现房或准现房，那么所有的延期交房、施工与规划不符、绿化不到位、阳光受遮挡和其它设计不合理等问题都会迎刃而解。事实上，只要有预售房制度存在，广告宣传单上的靓丽新房，总会和矗立在工地上的楼盘有着或多或少的差距，可以这么说，预售房制度一天不改变，交房纠纷一天不会消失。

　　其次，在房产商和购房者的博弈过程中，后者仍然处于一个相对的弱势。毕竟，购房者只是普通的市民百姓，自然没法和财大气粗的开发商相比。一旦遭遇交房纠纷，购房者首先会想到新闻媒体，然而不可否认的是，目前平面、立体媒体上的大幅广告都以地产行业居多，要想曝光也难。于是购房者只有诉讼法律，可打官司既费时又费钱，这也罢了，更关键的是，打官司讲究的是证据，在收集证据方面，购房者又全然不在行，所以在更多时候，面对有恃无恐的开发商，一些势单力薄的购房者大多选择委曲求全的结局。2005年11月，首个专业验房咨询公司在苏城成立，苏州出现了一批“专业验房人”，这可以说是一个全新的行当，究其催生原因，购房者自忖不是开发商的对手，所以请来专家助阵验房当是重要原因之一。

　　第三，购房者的维权意识也比以往大大提高，很多购房者在发现开发商的诸多问题后，会抱成团一起向开发商叫板，比起单个购房者的孤立无援，抱成团的购房者联盟就显得强有力多了。这是令开发商最不愿看见的一幕，但对购房者来说，却是最管用的一招。

　　最后，这位学者指出，国内房产市场在经过几年高速发展后，大量现房将在今后两年集中亮相，苏州也不例外，而由房地产质量引发的退房风波也可能与日俱增。