| 拒缴物管费不是维权 |
作者：梦之旅 文章来源：湖南物业网 点击数： 更新时间：2007-2-1  |
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近期因小区业主拒交物业管理费所引发的诉讼日渐增多。业主往往对小区的环境卫生、治安状况或公用设施等不满意，物业管理企业进行整改不能达到预期目的时，便停止缴纳物业管理费；而物业管理企业在催缴无效的情况下，向法院提起诉讼，要求业主缴纳物业管理费。
此类案件大多以业主败诉而告终：业主不仅被判决归还欠缴的物业管理费，还被要求支付相当数量的滞纳金或逾期付款利息。出现这种现象的主要原因在于：第一，业主拒缴物业管理费缺乏足够的证据。发现小区里出现脏、乱、差现象时，部分业主在未采取任何取证措施的情况下，便直接拒绝缴纳物业管理费。一旦卷入诉讼，业主就陷入非常被动的局面，难以证明自己的主张。第二，业主拒缴物业管理费缺乏足够的法律依据。国务院颁布的《物业管理条例》、上海市人民代表大会常务委员会颁布的《上海市住宅物业管理规定》均未对业主拒缴物业管理费的条件做出规定。业主在行使此项权利时，仍必须依据《中华人民共和国合同法》的规定，即只有物业管理企业违反了物业管理合同中的主合同义务，业主才能够不再履行自身缴纳物业管理费的主合同义务。但事实上，物业管理企业所提供的服务是全面的，某一项服务不到位（如绿化、保安或卫生等）通常并不构成物业管理企业主合同义务的违反。因此，即使业主能够证明物业管理企业提供的某项服务存在问题，要求完全免除自己缴纳物业管理费的义务也难以获得支持。
因此，拒缴物业管理费并非业主维权的手段。
在碰到物业管理企业提供的服务存在瑕疵的时候，业主可以通过以下三种方式维护自身的权益：第一，业主可以通过业主大会或业主委员会进行交涉。由业主组成的业主大会及由其产生的业主委员会有权利更换新的物业管理企业，因此，当某些事项涉及多数业主的共同利益时，业主们可以通过业主大会或业主委员会与物业管理企业协商解决；第二，业主可以向房地产主管部门反映、投诉。房地产主管部门对于物业管理企业负有监管的职责，在物业管理企业不充分履行职责时，房地产主管部门有权对其进行处罚；第三，业主可以主动向人民法院提起诉讼。通过诉讼，业主可以在人民法院确定了物业管理费能否减缴以及减缴的数额后，依照判决履行自己的付款义务。这样做，既避免了承担滞纳金或逾期利息的风险，又使得自身的社会信用得以保全。当然，业主在起诉之前，仍然应当做好证据的收集和保全工作，必要时可以聘请律师以寻求法律帮助。 |
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