| 维修资金管理怎样堵“漏” |
作者：梦之旅 文章来源：物业管理 点击数： 更新时间：2006-11-3  |
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日前据报载，广州23亿元房屋专项维修资金被侵吞，巨大的资金黑洞引起公众的广泛关注。自建设部1999年1月1日推行《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称213号文）至今，已有七年。房屋专项维修资金被侵吞挪用的情况时有见诸报端。笔者通过相关的政策分析，作一点探讨。
资金黑洞成因按
照国家政策规定，专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、改造和更新的储备资金。提出设立维修资金也是国家住房改革并走向市场化过程中的必然选择。专项维修资金何以会出现资金黑洞？
第一、资金监管不当、执法不严。按照213号文的政策规定，商品住宅的维修资金主要由业主按合同约定缴纳，公房出售后维修资金由售房单位和购房者共同缴纳。至于资金监管，在业主办理权属登记前由售房单位（开发商）代收代管，办理权属登记后交由政府代管，业主委员会成立后交物业公司代管。这样的三级代管的资金监管设定，如果执法不严，很容易出现房屋维修资金被侵吞挪用。
《上海市商品住宅维修资金管理办法》中关于维修资金的规定则更加细化、操作性更强一些。按照规定，专项维修资金由开发商和购房者按规定比例缴纳。如开发商拖欠专项维修资金，就无法办出大产证和小产证。而对于专项维修资金专户的设立、监管、核查，规定的更加细致。相对而言比较安全。
第二、前期物业管理瓶颈。前期物业管理期间是指业主大会和业主委员会成立并选聘新的物业管理公司之前的阶段。这一阶段瓶颈主要存在两个方面：（1）开发商通过协商的方式选择自己的关联企业或子公司担任前期物业管理企业，由于缺少制约，可能出现监守自盗现象；（2）前期物业管理期间，由于业主大会与业主委员会尚未成立，业主缺少对专项维修资金的有效监管渠道。资金安全完全依赖于代管部门的职责履行和禁止性法律规定的威慑。
因此，防范专项维修资金的资金黑洞，除了加强政府的监管职能和政策立法以外，取消非金融部门的代收代管，简化资金管理环节，消除资金被截留、挪用和侵吞的制度漏洞，是必然的选择。
司法救济面临尴尬出
现专项维修资金黑洞，法律上如何来救济，目前却是一个尴尬的问题。按照国务院行政法规《物业管理条例》第63条的规定，违反规定挪用专项维修资金的，由所在区县房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金。有法院据此认为，对于专项维修资金被挪用，应先找政府解决，而不是直接提起诉讼，也就是所谓的行政救济程序前置。但政府如何追回？行政决定不具有强制执行的法律效力。行政救济措施在挪用者履行不能或拒绝履行的情况下，又该如何？行政救济程序前置必然排斥了利害关系人司法救济的权利，显然是不妥当的。
此外，由于开发商占用业主维修资金的行为并不必然触犯国家的刑法而构成犯罪。理论上司法救济则只能是由业主大会、业主委员会或业主提起民事诉讼，要求归还被挪用的维修资金。但实践表明，这样的官司还存在法律上的争议和程序上的障碍，需要审判与立法层面的进一步研究和思考。
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