■物业税能否成为房价的砝码

    自从国家税务总局局长一句“将征收物业税”的话一出口，就刺激了地产的神经，于是物业税的问题自然而然就和房价牵扯到一起，有的发展商已经放言，物业税的征收将使房价降低25%左右。李明认为，物业税的征收会对房价产生一定的影响，但不是房价降低的主要砝码。他说，就目前地产市场的现状而言，有关物业税的讨论还是建立在技术层面，首先物业税的出台就需要一段时间，其次物业税的实施是一个系统工程。李明认为，物业税的征收是国家的财务手段，是依法治理地产市场的经济手段，只有国家的经济能力达到一定程度，物业税的征收才能体现它的真正意义，而房价在这个时候才会真正的合理。

    李明说，由于与国家整体政策有关，目前的市场系统是一个不畅通的系统，因此货币起决定意义的市场行为没有得到完全的体现。如果现在只是单纯地提出物业税的概念，没有实际意义，因为国家目前对土地、税收、法律、物权界定等等没有完善的政策体系，因此物业税真正实施的概念还需要3年的时间。

    对于物业税的意义，李明是持肯定意见的，如果真正实施物业税，那么对于发展商来说，就降低了土地成本，相关政策还会使得土地交易透明化；对于消费者来说，就会降低购买住宅的“门槛”，合理税负，促进国民经济的增长。

    ■物业税加快资本运作

    对于目前的房地产开发公司而言，大多数公司仅仅是项目公司，而真正意义的地产大鳄凤毛麟角。那么，未来房地产公司的形态是什么样的呢？从2002年以来，中远在李明的带领下就致力于公司未来发展的战略导向，即资本运作，目前已经显现出中远的发展后劲。李明说，一个房地产开发企业站在顶级是什么样的，应该是房地产投资机构，这个机构是集开发能力、物业整合能力、经营能力为一体的机构。

    李明说，从全国的房地产发展来看，3年前几乎没有资产和销售过百亿的企业，而现在出现了，据统计，全国过百亿企业已经有50多家左右，这说明我国的地产行业在逐渐壮大。是什么原因让房地产企业在很短的时间里壮大的呢？那就是资本的力量。众所周知，地产行业是一个资金密集型的行业，因此资本与这个行业的紧密联系就是稳固的合作伙伴。他认为，以往房地产开发结构是这样分配的，创意和营销占40%、土地成本占30%、自身的管理占20%，其它因素占了10%，因此中远在地产开发的前期口号就是“公司一切为了销售”，然而现在随着消费者消费意识的逐渐增强，发展商也开始逐步自律，因此10%在降低，30%的优势几乎趋于0，创意和营销的革命化也在减少，于是企业的自身管理比例逐渐上升。李明说，从地产开发的角度来说，随着这个行业的社会化分工的逐步细分，从原来的投资和开发为一体的社会结构逐渐分离，而同时又通过资本市场将开发和投资相结合，这是一个自然的和科学的市场规律。