| “物权说法”专线讨论 业主与物业：究竟谁管谁 |
作者：李沛 郭燕… 文章来源：新桂网 点击数： 更新时间：2005-8-8  |
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“业主与物业部门究竟能不能好好相处？”一些“斗”得精疲力尽的业主和物业管理部门，最后总免不了有这样的疑问。昨日，本报“物权说法”专线就“业主和物业”展开讨论，许多热心市民结合自己的亲身经历，就物权法（草案）关于“业主和物业”的条款，提出了自己的意见。其中有不少真知灼见，但也不乏偏激之词。对此，本报特邀的两位专家表示，目前这些纠纷还不能用草案来简单划分对错，只要大家能提出意见，对这部与百姓息息相关的法律都有好处。希望公众在讨论中增加对物权法的认识，以后学会用法律保护自己的财产。
邀请专家：
冯桂 广西大学法学院副教授 法学博士
王莹文 广西律师协会副会长 王莹文律师事物所主任律师
物业公司的“主儿”
是开发商还是业主？
生活案例
××园小区业主陈先生说，其所住小区一直以来不管业主的车辆停在哪，均收取车辆停放费，实际上是占地费。而业主都认为共用部位属业主共用，物业公司没有经业主同意而收费不合理，多次派代表与物业公司交涉，但未果。由于南宁市物价局给该小区物业公司的收费批复是“停车场车辆停放保管服务费”，而小区收的是“车辆停放费”，只收钱不负责保管，“雁过拔毛”，车辆进入小区一律收费。
物业公司则答复业主代表：这里真正的业主是开发商，我们是开发商授权开展物业管理的，我们只听开发商的，开发商要求我们怎么做，我们就怎么做。
专家观点：
冯桂：根据物权法（草案），物业公司答复业主代表的话就不对。开发商可以委托物业公司管理小区，但业主会议有权力更换物业管理公司。物业收取“占地费”应经业主会议或业主委员会同意。
王莹文：若按草案内容，小区的绿地、道路均属全体业主共有。物业管理公司未经业主大会通过决议，无权收取所谓场地占用费。对于小区规划建设的停车场，如属提供保管服务的，可以按规定收费。
■建议摘登：
冯桂：物权法（草案）对小区物业管理方面的内容，相对以前的相关法规来说，更着重于业主的所有权，包括个人所有权（如业主自己的房子）和区分所有权（如小区中由业主共有的绿地、车库等公用部分）。目的是为了保护业主的权利，关键是说明了老板是谁。物业公司没有所有权，业主有，业主才是老板！但是，物权法仅是财产方面的基本法，对小区物业方面的问题如何解决尚未面面俱到，还需要将来出台相应的配套法规或者对现行的《物业管理条例》进行修订，才能实现。
小区财产
业主、物业如何划分？
生活案例
刘女士说，在自己居住的小区里的绿地和天台，住一楼的圈起来盖起了简易房，楼顶的住户又在天台上盖房子。小区里本来已经没有多大的空地了，物业又圈起来做停车场收费。这样是否侵犯了业主的权利？哪些地是属于业主的，哪些是属于物业公司的？
专家观点：
冯桂：按物权法（草案），绿地属于业主共有，物业公司圈起来做停车场应该经过业主的同意。商品房中所有的公共用地都是属于业主的，物业是业主请来的，物业就无权把公共用地圈起来。至于天台的所有权归属应当具体问题具体分析，有些是随顶楼一起出售的，而有些是共有。
王莹文：在天面上盖房子属侵害全体业主利益的行为。如因停车需要而在绿地上改建停车场，应经规划部门批准和业主代表大会通过。
■建议摘登：
市民：覃先生是西乡塘某小区的业主，该小区的物业管理公司从６月份开始向业主收取汽车停放场地占用费。他建议，物权法对哪些区域属于业主、哪些属于开发商有了规定，但对物业或开发商占用场地收费行为却没有惩罚的基本规定，应予完善。
开发商是“最阔的业主”
业主意志如何体现
生活案例
刘先生所在的小区在招聘物业公司和选举业主委员会的工作中，总是少不了开发商的参与，其理由是开发商在小区有产业，也是业主之一。由于开发商在小区暂时拥有较多的未售出的房产，按每平方米为一个投票权，开发商拥有可以左右投票结果的绝对优势。所以，由于开发商有另外的想法，选举的结果总是令业主大失所望。刘先生说：“其实质是物业公司成了‘开发商公司’，业主委员会成了‘开发商委员会’。”
专家观点：
王莹文：开发商在将商品房出售之前，是拥有该房屋的所有权的。对于未出售的房屋，开发商在行使权利时，应和其他业主享有同等的权利。但是开发商对未售房屋同样负有交纳物业管理费的义务。
■建议摘登：
市民：选聘物业公司，选举业主委员会，本应是业主维护自身权益的权利，但开发商手上拥有的只是待售的商品房，没有交纳物业服务费和物业维修金，也没有产权证，不是真正意义上的业主。物权法最好能将开发商算不算小区业主这个问题讲清楚。
冯桂：对于这种情况物权法（草案）没有明确规定，是征求意见之后进行立法审议时应当注意的。
物业的选定和监督
业主有多大权力？
生活案例
２００３年９月，南宁市某小区物业公司把小区的物业管理业务移交给另一家物业管理公司的时候，拆走了小区内的一些公用设施。原先的物业公司称，小区内的公用设施是花钱所建，现在不再管理小区的业务了，要搬走。而居民们则认为这些设施是公司花他们所交的物业管理费建成的，当然是整个小区居民的公共财产。小区有１０００多户居民，每家每月都得按每平方米０．３８元交物业管理费，其中有０．１元就是公用设施费。
赵先生在青秀山××花园买了一套商品房，在和开发商签订合同的时候，所注明的物业管理由“Ａ物业管理公司”全权管理，但他入住后发现，该小区真正的物业管理由“××花园物业管理公司”全权管理。这就给小区４００多户业主带来了困惑，这物业管理费应该交给谁？“××花园物业管理公司”已经向法院提起了诉讼，业主和物业正在官司纠纷当中。
专家观点：
冯桂：现有草案内容中，公共设施属业主共有。如果物业公司认为公共设施是自己花钱所建，物业公司应该拿出如发票之类的证明，说明公共设施费的用途。赵先生的事例，根据物权法（草案），业主会议或者业主委员会可以更换物业管理机构。以前的费用，如是物业公司实际履行合同所付出的，业主仍然应当按合同交付。
王莹文：按照有关规定，在销售过程中可由开发商选聘物业管理公司，但在业主入伙达一定比例成立业主委员会后，应由业主代表大会选聘物业管理公司。由于开发商和业主约定由“Ａ物业管理公司”管理，故“××花园物业管理公司”无权管理。业主可召开业主大会选聘物业管理公司。
■建议摘登：
冯桂：目前普遍存在的情况是，很多房地产小区的入住率不高，很难组成业主会议，且有的业主对组成业主会议的积极性不高。对此，一些人提出，物权法（草案）中“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经２／３以上业主同意”，类似要求是否太高？提高了门槛不利于业主形成决议。“双向通过”等于通不过，这是物权法（草案）中应注意的问题。
市民：原物业可以将小区设施拆走，说明物业的行为缺乏监督。虽然草案说物业要接受业主的监督，但由于没有监督的基本原则、甚至细节，监督就无从谈起。
物业收费
应有机制约束
生活案例
梁女士反映，她帮未满１４岁的儿子在她父亲的单位买了一套房子，但却遭到了差别待遇，称她儿子不是本单位职工。物业管理费收别人的是１５元，但收她６０元。这是否合法？
专家观点：
冯桂：根据现有草案的内容，物业费如何收取需经业主会议或业主委员会同意，梁女士所在的小区差别收取物业管理费一般来说不对，原则上违反了民法的公平原则。但单位小区可能有本单位的福利补贴在物业管理费里，所以可能看起来对外单位的人收取６０元是高了，但如果物业管理费是属于单位职工的补贴，对外单位的人收取较高的物业管理费用，则情有可原。
■建议摘登：
市民：苏先生说，在物权法（草案）中，物业问题是一个焦点。但在业主和物业发生争议的时候，相关的处理机制还是相对笼统。特别是收费纠纷，在草案中没有关于收费的阐述。如果这些小纠纷都要诉讼法庭似乎不大现实，建议能够设立一个相关的政府管理机制。
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