| 《物权法》：财富时代的“尚方宝剑” |
作者：佚名 文章来源：环球时报·房产周刊 点击数： 更新时间：2005-4-30  |
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日前，十届全国人大常委会第十二次会议分组二次审议的《物权法（草案）》，一时间吸引了各方的关注。据了解，酝酿6年之久的《物权法》的原始雏形是两部“专家建议稿”。
北京大学法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王轶博士介绍道，这两部“专家意见稿”分别是由梁慧星教授领导的中国社会科学院法学研究所物权法起草小组完成的“社科院草案”，和由王利明教授领导的中国人民大学民商事法律科学研究中心完成的 “人民大学草案”。此后，法工委民法室在两个草案的基础上，加以删节、增补，形成了“法工委民法室草案”。经过专家讨论会后，法工委用了半年的时间，最终在2001年底完成了《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》。本报记者从王轶处获悉，物权法草案有望在今年12月份通过三审，提请明年3月十届全国人大三次会议审议通过。这部法律的出台到底能给老百姓的生活，如商品房产权、邻里关系等方面带来什么改变，成为普通民众关注的热点。
物业公司擅自使用小区共用部分是侵权行为
草案规定，业主对小区内的专有部分、共有部分，以及对附属设施都有管理权，统称建筑物区分所有权。因此，物业及开发商不能擅自改建小区内设施。
案例：2003年５月，某小区业主李志早晨外出锻炼时，发现一楼地下室前多了一大堆煤。原来，一个多月前，该楼地下室的某休闲俱乐部为扩展业务，想把燃煤炉放到共用的地下室。物业公司在未征得住宅业主同意的情况下，擅自将物业的地下室交与这家俱乐部使用。俱乐部在占用地下室建燃煤炉的同时，还对出口及楼梯进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。如此一来，不但共有地下室被俱乐部占据，堆放在院内的煤堆也给周围的环境和卫生造成了影响。业主们与物业公司在交涉未果的情况下，将其诉至法院。
当时哈尔滨市中级法院判决认为，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业公司在未征得委托人同意，擅自转委托，侵害了所有业主的权利。
草案把各个业主对专有部分的所有权、共有部分的共有权，和对建筑物及其附属设施进行管理的成员权三种权利相结合，统称为建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。
王轶指出，一般情况下，建筑物区分所有权人会议总表决2/3以上同意，就能对公用部分或公共设施行使权力；但如将住宅改变为商业用房，或和将共有部分改变用途，就要征得全体建筑物区分所有权人的同意。
新建楼房不能影响邻居住房的通风采光
案例：王某个人住宅与北京超市发魏公村店系同幢住宅楼。原告房屋窗户底边与超市屋顶基本在一个平面，在原告窗前形成平台。2003年12月，该超市在商店上方竖立了一块长约20米、高约2米的广告牌。原告认为超市此举直接损害了自己的眺望权。国豪物业公司作为小区物业管理人，未能依法尽到保护责任。故原告将两被告诉至法院，请求判令将广告牌缩小尺寸，不能超过现有护墙高度，并拆除连锁店前搭建的设施、设备。
王轶认为，这是一起典型的相邻关系纠纷案例。按照草案规定，不动产相邻各方应当为他方排水、通行、通风、采光等方面提供必要的便利，并应容忍来自于他方的正当合理的轻微妨害。但该超市的广告牌侵害了原告王某的眺望权，未能提供王某必要的生活便利。
“预告登记制度”杜绝一房多卖
按草案规定，与开发商签订合同的第一个业主经过商品房预告登记这一公示程序后，开发商对已出售的房屋就不能再次转让，购房人从而不会轻易上当。
案例：1998年2月到2002年4月，深圳香珠花园开发商通过将已卖出的房子重复出售，或将已经出售的房子用来抵押贷款，又或将同一套房子在银行重复按揭等手段，向银行、高利贷者、购房者套取数亿资金，涉案住房达247套，共骗取人民币2.29亿余元和港币530万元。据深圳市检察院调查，在香珠花园共425户中，有200多户业主的房子被开发商一房多卖并重复抵押，最多的被一房五卖。而香珠花园的所有房子3年来都没有办理房屋产权证。
草案出台前，相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上备案的效力，购房人与开发商签订《房地产预售合同》，虽然经过房屋土地管理部门的备案登记，却并不能起到公示购房人权利的作用，因此当开发商利用各种手段移转房屋所有权，消费者无法很快识破。王轶也表示，之所以出现商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象，与此前商品房预售登记制度缺乏妥当的法律效力有直接关系。
草案的出台，建立了预告登记制度，使购房人在办理过户登记手续之前，通过办理预告登记手续可以使其合同债权具有物权效力。按照草案规定，与开发商签订合同的第一个业主经过商品房预告登记这一公示程序后，就可以使合同产生公示的法律效力，开发商对已出售的房屋再次进行转让就会受到法律的限制，一房多卖将不再可能。
草案使消费者放心，也从制度上维护消费者的合法权益和正常的房地产交易秩序。
房屋登记有过失不影响交易正常进行
草案规定了 异议登记制度，和不动产的善意取得制度。这就是说，您可以查阅、复制登记簿，如有异议则能被登记。在房产交易中，如果碰到产权纠纷，买房人将会受到保护。
案例：顺义某小区，甲、乙为父子关系，甲有一处房产，登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住，甲不允，乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资，房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。最后，顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人，乙之行为构成侵权，应腾退房屋。
由于登记机关工作上的疏漏或其他原因，在实际上生活中可能出现某人的一套房子登记在另外一个人名下的情况。
草案规定了 “异议登记”制度。草案规定，权利人以及利害关系人有权查阅、复制不动产登记簿记载的事项，认为记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。登记的权利人在异议登记期间转让房屋或其他不动产的，一旦异议成立，办理更正登记后，前述转让行为不得对抗房屋或其他不动产的真实权利人。
王轶进一步提出，在异议登记申请人提供相应担保的情况下，异议登记的程序可以再简化一些。比如不用经过法院的裁定。对于案例中的情况，王轶表示，即使乙的确是房屋的共有人，原告丙实际上已经是“不动产的善意取得人”。
如果丙取得财产以后，根据乙的请求使交易无效，并让丙返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产归属和财产利用关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这会给当事人交易带来不安全感。
不动产善意取得制度的确立，限制了儿子乙所有权的追及力，在一定程度上牺牲了乙的利益。但是，它在保护交易安全和交易秩序，促进财货流通，以及保证物尽其用方面具有重要的作用。
专家看点：
《物权法》有望解决70年土地使用权期限难题
如果你现在买了一套房子，70年后土地使用权已不在你手中，但你的房子并没有任何损害并且国家也没有提出要收回你的房产，那你还可不可以继续住在这套房子里呢？如果国家因为需要得收回你的房产，你又该怎么办？
也许70年后的事情谁都无法预料，但是无法预料并不等于不会发生。因此，许多人即便拿到房产证，也会觉得自己的房屋所有权只是个“无本之木”或“空中楼阁”。几年来，“房屋所有权无限期与土地使用权有限期冲突”的问题，也一直是老百姓关注和法学界争论的焦点。
这次《物权法（草案）》，对这个问题作了规定：建设用地使用权期限届满，使用权人应在届满前一年申请续期，除非因公共利益需要，出让人应予同意。对于出于公共利益必须收回土地使用权的土地上附着建筑物，出让方应以合理价格收购。
王轶对此特别作出了解释。他说，在我国，由于居住用地的土地使用权有70年的期限限制，而房屋所有权则没有期限，如果房屋并没有在房屋所占土地使用权期限届满前发生毁损灭失，那么在土地使用权期限届满以后，由于土地使用权连同房屋所有权一起，将由国家无偿收回，这就会使房屋所有人的利益受到损害。
在专家讨论中，对这个问题产生了两种意见。一种认为，当土地使用权期限届满后，国家在收回房屋和土地的同时，应对屋主按房屋市价进行补偿；另一种认为，当土地使用权期限届满后，屋主仍享有该土地使用权，但应当按地价支付延长期限的土地使用费。王轶认为，最好的方案是以第二种方案为原则，以第一种方案为补充。也就是说，在通常情形下，应以屋主支付土地使用费为条件，当然延长土地使用权期限。在屋主放弃这种选择的前提下，国家可以在对屋主就地上房屋进行合理补偿之后，收回土地和房屋。
事实上，日前从深圳市国土局传来的消息是，在深圳确实有部分1987年前行政划拨的土地和历史用地，按照当时政策土地使用权限只有20—50年，现在正是面临土地使用权期限续展的坎上，但是真正来办理续期的人寥寥无几。有专家分析，这与操作层面还缺乏明确的法律规定有关。看来，要真正解决好这个难题，完善后续政策法规是关健.
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