| 业主与房产商“争抢”活动中心 |
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2004-11-11  |
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最近，松江良隆园小区业主委员会在开过业主代表大会，炒掉原物业公司后，发现一个棘手问题：业主们活动的公共场所———小区活动中心，房产商不肯归还给全体业主。为此，该小区业委会将房产商告上了法庭。这是沪上首例小区公建配套设施确权之争。
业主炒掉物业公司
位于松江九亭大街的良隆园小区，1999年7月取得房产权证。整个小区土地使用面积为36203平方米，实测建筑面积为55655.47平方米，其中小区内的活动中心建筑面积约2500平方米左右。目前小区商品房已全部销售完毕。
据小区业主委员会主任刘亚伦介绍，从1999年至2003年春，小区物业由房产商所属的物业公司管理。每个业主入住时都是与房产商签订物业管理合同。去年3月22日，房产商更换了物业管理公司，益诚物业管理服务公司开始接手小区管理。
没想到，业主们对物业公司的管理普遍感到不满，今年初，小区成立业主委员会，开过业主代表大会后，决定解聘益诚物业管理服务公司。3月31日物业公司撤离。然而，直到今天，物业公司除了移交维修基金等外，小区房产的竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、物业保修文件、自有物业起的各类财务清单等均未移交业主委员会,造成业主大会无法聘请新的物业公司。
活动中心被出租
刘亚伦说，让他们大跌眼镜的事情还在后面。业委会很快发现,小区的公建配套设施———活动中心居然也归“房产商所有了”，并被出租进行牟利。
房产商拿出了一个当初办的大产证，上面登记着小区所有包括公建配套在内的房产，其中5号-6号房产即为小区活动中心。尽管其他商品房和商铺已卖给业主，变成了一个个小产证，但由于活动中心不可能有人购买，房产商的大产证始终没有注销，据此房产商认为活动中心归其所有。
业主告了房产商
为此，日前，小区业委会专门聘请律师将房产商和物业公司告上了法庭，对物业公司提出了移交理应移交的材料等要求。
业委会的律师王乾恩表示，根据本市今年11月1日以前施行的《上海市居住物业管理条例》和上海市房地局发布的《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》规定，物业服务公司合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房等相关资料交还给业委会。
而且，小区的公用部位、共用设备、公共设施，指的就是不能单独确权、无单独拥有房地产权证的单独物业，其中共用部位、共用设备属整幢业主所有，公共设施属物业区域内的业主所有。业主依法享有物业共用部位、共同设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。
王律师认为，小区的活动中心属于小区公共设施，理应属于小区全体业主所有。
新闻链接
《上海市住宅物业管理规定》会所权属不明确王乾恩律师指出，本月起实行的《上海市住宅物业管理规定》对诸如小区活动中心的会所权属不够明确。规定指出，物业管理用房，门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库，物业管理区域内的公共绿化、道路、场地，建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；但对“活动中心”一类的会所没有提及。
制订中的《物权法（草案）》涉及公共设施确权
市人大法制委员会主任委员谢天放透露，国家正在制订的物权法（草案）已涉及小区公共设施确权。草案规定，公共设施，除非建设单位与业主约定了权属，否则建设单位如无法拿出证据证明该设施为其所有，该设施即归业主所有。
针对该条款，王乾恩律师提出，当房产处于上升阶段，求大于供时，假如建设单位要与业主约定绿地、共用道路等归建设单位所有，将可能给小区管理带来后遗症。所以建设单位与业主约定公共设施权属的范围，也应有所限制。 |
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