我对旅游地产概念的理解分以下两个层次：

    第一个层次——旅游地产概念应定位为以旅游资源为核心的地产差异化经营.

    第二个层次——以地产为核心的旅游资源差异化经营。
从第一个层次来讲，指的是依赖于稀缺的和为公众所接受的旅游景区为中心，进行地产开发，如：分时度假、高档公寓、度假村、产权式酒店。在这方面，地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，地产经营的价值就越高。如：中坤依托世界文化遗产“宏村”进行的度假村旅游地产开发，概念一形成即受到了社会的关注。这种地产的投资从经济角度风险极小，从行业的依赖上，它依赖的是朝阳旅游行业，起伏跌宕较小，除不可抗力因素外，在本世纪之内都处于快速上升阶段，依附于此的地产价值也将会随时间的增长带来丰厚的回报。

    从第二个层面，主要指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发。例如：上海的新天地，深圳的世界之窗、华侨城，北京的本公司项目长河湾，乃至于小到广州白天鹅的大堂装饰。这些项目的开发，依赖于地产商对城市文化及社会文化的认识，更依赖于地产商对城市建筑与空间关系的理解。这种项目的投资还依赖于国内国际大的经济形势的发展，如：国家的政策不鼓励房地产项目发展时，这种项目随着房地产行业受到的限制也很难开展。

    上述的判断是我们实践中的一种体会。但无论如何，作为以地产为主的企业，应该寻找一种新的发展空间和模式。要么做得非常专业，要么做得非常边缘，但最终要规避趋利性过强的获取暴利的方式，要去寻找一种能健康发展、避免灭顶之灾的生存方式。首先你得活下来，然后你得好好活着，最后才能谈到发展。饮鸩止渴是导致许多地产企业覆灭的根本因素。

    旅游地产概念的提出与形成，是本世纪地产行业向旅游行业渗透并受益的新的希望。在未来10到20年当中，中国旅游业的发展世所瞩目，作为有着960万平方公里国土的国家、多民族的国家，和政治上、社会上长期保持稳定的国家，其旅游资源的多样化和特色化、民族化，是世所罕见的。在近10到20年当中，外部世界尤其是以美国为代表的西方世界必定要为反恐而疲于奔命；这是中国发展的大好时期，也是中国旅游业的黄金时期，地产业能抓住这一时期与稀缺的旅游资源结合是明智的。

    此外，从旅游业来说，随着中国经济的发展、城市化的进展，传统的旅游方式已经出现了革命性的变化。可以预料，休闲度假、公司旅游、商务旅游和以分时度假、产权式酒店为投资平台的新的家庭理财方式必将出现。对此，传统的旅游行业和企业未必能适应，并跨行业向地产业靠近。但地产业由于强大的资金支持和开发经验，轻易就能将旅游和地产结为一体。这是中国旅游地产兴起和发展的特点和希望。

    但是，进入旅游地产行业也许得考虑下列几个问题：

    一、保护问题。保护指两个方面，第一个方面指的是环境保护问题。在稀缺的、不可复制的、惟一的旅游景区进行开发，一定要避免破坏和过度开发，要有很强的环境保护意识。首先要进行环境评估。不要进行地上和地下的破坏，否则会招致灭顶之灾，企业也无法生存。不要成为罪人。第二个保护方面更重要，更广义，指的是首先要符合旅游景区规划方案，符合国家的相关政策，甚至于针对某些守旧、落后的规划方案提出疑义，主动制定更为严格的规划措施。

    二、进入旅游地产需要有理论准备，要了解世界旅游和中国旅游的发展趋势。应该说，旅游的地域概念越来越大，一些国家的旅游规划越来越大，而人们关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊性。如：桂林的山水、新疆的尼雅遗址。此外要注意到旅游已从传统的“到此一游”、“走马观花”演变为分时度假、休闲度假和户外探险运动等方式上，如果真的了解旅游地产的发展趋势，旅游地产企业就应该提前选择和进入这些领域。

    三、进入旅游地产行业需要专业性判定。旅游地产需要的不仅仅是传统的地产人才和嫁接过来的旅游人才，更需要的是新的创意策划团队和促销团队以及与之相适应的管理团队。例如：传统的地产属地性很强，像北京的“长河湾”这样的地产不仅大部分业主是北京居民，更为特殊的是属于在西直门、中关村附近工作的人。你的网站和广告可能面对的是这样的居民，你很难想到去广州、去日本促销。但是，作为旅游地产，面对分时度假产品，你必须向全世界推销；反之，你可能并不注重在本地的促销。

    四、旅游地产投资是战略性投资。严格的说，不是在做项目，而是在做战略；不是像在北京做“长河湾”，三年内建成售完回收利润即可。相反，例如中坤在黄山宏村的投资，要考虑5-7年的回收期，在南疆的克州、喀什、和田、阿克苏的投资考虑的则是10年的回收期。但是，上述旅游板块的投资特点又会是边投入边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。例如在南疆四地州的投资，总计五年内投资5亿-10亿人民币，主要用于景区、酒店的建设、促销等。但在2008年，我们预计南疆旅游人数将达到300万人次，若按每人次旅游3-5天，每人花费门票500元计算，我们将获得15亿元人民币门票收入，酒店、交通、户外运动等收益计5亿元人民币。如此计算，10年内，10亿-15亿元投资毫无问题可以收回，之后的40年均为回收期。新的投资是景点维护，宾馆、度假村别墅的促销费用。所以，做旅游地产是在做长寿地产，是让你做长寿企业，而不是中年夭折。

    旅游地产对社会的贡献，超过于单纯的旅游或地产行业。它带来的社会影响和价值变化是随着时间递增的，它所涉及的人才行业种类多，解决的社会就业多，带动产业多，创造的税收多，风险相对较小，是一个一本万利的好行业。但是，千万不要让旅游地产陷入以圈地为目的的恶性怪圈。那样的话，旅游地产业就失去了诱人的光环，你将招致惩罚。作为中坤集团，不可能，也没有打算在地产行业做一流、做老大，纯在地产行业太难把握，存在着许多企业不能把握的因素。但是进入旅游产业，中坤已获得了前期的经验，占领了前沿阵地，具有了话语权。目前，我们拥有并管理着世界文化遗产宏村、关麓、南屏等古村落，和奇墅湖国际旅游度假村等黄山项目；在北京的门头沟山区，我们又在进行古村落的保护利用，像开展分时度假、考古旅游；在南疆，我们在占地70万平方公里的主要景区和景点拥有50年的经营权；在中亚的吉尔吉斯共和国，我们拥有世界自然遗产伊塞克湖800公顷国际度假基地。这样的开发控制力足以使中坤在中国，乃至世界旅游行业、地产行业独树一帜。所以，我们祝愿和希望中国的旅游地产快速和健康地发展，让我们借势而起!