| 案例分析：银行贷款上出现的差错及解决方案 |
作者：佚名 文章来源：新闻晨报 点击数： 更新时间：2005-4-23  |
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老王为儿子买婚房,好不容易找到一套精装二手房，面积125平方米，并配有全新家具电器，成交价达130万元。老王准备了首付款39万元，其余房款91万元由儿子小王申请贷款。可令老王始料不及的事发生了：在银行贷款问题上出现了差错。
差错一：银行贷到的不是买卖成交价的7成，而是按规定由银行认可的评估公司所评估的评估价的7成。
问题所在：实际上，房子的价格根据不同的需求有很多种类。买卖成交价是指在一笔房地产交易中,交易双方实际达成交易———买方同意付出、卖者同意接受的价格。
而银行关注的是房产的抵押价值。所谓抵押价值是以抵押方式提供债务履行担保的房地产的价值。在房地产抵押贷款中,一边是未偿还的贷款余额,一边是抵押房地产的价值,由于银行希望在整个抵押期间,抵押房地产无论是在抵押之初时的价值还是随着时间的推移而变化了的价值,都要超过未偿还的贷款余额,因为只有这样才能使贷款安全收回，所以银行认可的评估公司评估房屋的价值时,只关注房屋本身的价值而不会算计可以移动的家私电器。
对于装修，评估公司认为是可以随着时间的推移而逊色的，所以老王所购买的房产，银行只认可评估公司评估的120万元的价值。这样老王只能贷款120万元的7成即84万元。
解决方案:根据买卖合同约定，贷款不足部分由买家以现金的方式补足。
安家提示：最好在签订买卖合同之前，找贷款专业人士咨询确定银行贷款方案,落实银行的可贷金额，然后再周全地安排资金计划。
差错二：银行在审批过程中,征信系统中显示小王有手机欠费,属于资信不良，要求其说明情况或做退单处理。
问题所在：原来小王由于经常出差,错过电信交费的时间,漏缴手机费135元一期，事后由于工作忙也未能及时补缴。
解决方案：小王为了申请贷款特意请假一天，到电信部门缴清手机费用,向征信公司说明情况并提出申请表示已经还清欠费，并且向银行出具结清凭证及情况说明。
安家提示：社会的诚信系统正在不断完善，每个人一定要珍视自己的信用记录，千万不可掉以轻心。最好在申请银行贷款之前早做准备，向有关单位查询自己的信用记录，免得浪费时间误事。
最后，在专业贷款服务公司的协助下，经过几翻波折小王终于申请到了贷款，买下了自己的婚房。
问：我申请了组合贷款，并已经办理了公积金贷款冲还贷手续，冲还方式是逐月冲还。但我和太太每月缴存的公积金储存额度大于每月应还的公积金贷款额。请问，我们剩余的月缴存额可否冲还商业性贷款的每月还款额度。
答：可以。按规定，借款人申请组合贷款，冲还贷时必须先冲还公积金贷款，如果冲还后还有余额，可以冲还商业性贷款，冲还方式选择一次性冲还本金和逐月冲还月还本息额都可以。
问：我需要做什么，才能让我和我先生的公积金一起冲贷款？我们现在要每月还贷1300元，那我和我先生一共每月有600多元的公积金，那抵冲后，我们每月只要还贷700元左右就可以了，怎么实现？
答：你们一起去银行申请每月冲还即可。
问：购房时我没有申请公积金贷款，只申请了商业性贷款。请问可以用我公积金账户中的储存余额冲还商业性贷款吗？
答：可以。按照《职工提取住房公积金（补充公积金）归还个人住房贷款暂行办法》（沪公积金贷[2000]第15号）的规定，采用公积金购房贷款、住房组合贷款、商业性住房贷款购买所有权住房的借款人，均可办理提取公积金用于归还贷款。
问：子女买房，父母的公积金可不可以用？
答：公积金贷款管理办法规定，公积金贷款的参贷人必须是配偶或同户成员，并且必须具备与借款人相同的贷款条件。同户成员的定义是指在申请住房公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍中，且时间在一年以上的直系血亲。如不属同户成员，即使是父母的公积金子女也不能用。
问：我在上海，非上海户口，没有公积金，女朋友在浙江，有公积金。我想在上海买套二手房，又不想浪费女朋友在浙江的公积金。请问班竹，我怎么样才能实现我的想法？公积金能否取现？
答：在外省缴纳的公积金不可用于上海公积金贷款。公积金是以城市为单位的公共住房基金组织，若您的户口离开原有的城市可以向公积金管理中心申请提取您的公积金余额，浙江的公积金政策不太熟悉，但可以参考上海的规定：职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
问：我和我先生目前公积金账户里总计有1万多元的余额，能不能一下子冲掉我们的本金？比如我们共借10万元，那冲掉1万元后我们就是借9万元了，那我们就可以按照9万元的标准来还款了。我不知道这样是不是算年冲的性质？
答：您说的就是年冲，9月份和4月份是申请年冲的限制，月冲可以随时申请。您可委托贷款银行代办公积金提取冲贷手续，也可直接到公积金管理中心办理。
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