| 震撼房地产市场 央行建议将会以何种力度实施 |
作者：张学庆 文章来源：理财周刊 点击数： 更新时间：2005-8-30  |
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提要：取消现行房屋预售制度、改期房销售为现房销售的建议，短期内只是政策宣示效应，会在有关部委统一协调并且观察房价走势后，在有必要时才实施。
“这个报告相当专业化，而且很多地方颇有新意，提出的政策建议很多具有操作性。”易宪容博士对央行最新发布的房地产金融报告作出如此评论。这位中国社科院金融研究所的博士近年来一直对中国房地产过热状态持批评态度，他在接受记者采访时说，“央行的报告基本客观，不少问题认识深刻并颇有新意，比如说，提出节约使用住房的消费理念和建议停止期房销售等。”
符合国情
易宪容说，央行报告提出，要引导以中小户型为主的住房消费，并把这种住房消费看作是节能、环保、省地、长期可持续、降低银行信贷风险的基础。
他认为，就目前中国的土地资源、金融资源及民众的可支配收入水平来看，这种节约性住房消费理念符合中国国情，是中国住房市场真正能够持续稳定发展的核心。
易宪容认为，这样的消费理念不仅可以调整扭曲的商品房供应结构，缓解住房供求的矛盾，而且可以让更多的民众买得起房、住得起房，真正满足绝大多数民众的基本居住需求。在短时期内，中国的住房政策应该是以这种消费理念为基础及核心，改变目前这种完全脱离中国实际的住房消费理念。国内绝大多数民众的住房需求还应该是以中小户型为主的节约型住房消费。“一个让80%老百姓买得起房子、能够进入这个市场的才是健康正常的市场”。
对于取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售的建议，易宪容说，这无非是要求房地产商自有资金多些，把那些没有资金实力“空手套白狼”的发展商清除出这个市场，自然是一件好事。一旦政策到位，现有开发商群体将发生整合，出现优胜劣汰的局面。
易宪容提醒说，要从金融的角度去理解这个报告。他认为，化解目前国内房地产金融风险还得从国内整个金融市场入手，从建立多元化的金融体系入手。这才是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。
警示作用
“央行的这份报告准备时间相当长，未必代表此时此刻决策层的真实想法。”瑞士信贷第一波士顿亚太区首席经济学家陶冬说，“当今年4月房地产新政出台时，决策层心目中对上海房地产的看法已经形成。”
陶冬对记者表示，央行报告不加掩饰地指出上海房地产存在泡沫，对上海有警示作用。他认为，上海房地产市场现在还没有从调整一期的观望向二期转变，上海房价还有下调空间。对于一个有泡沫的市场，价格下跌10%并不算过分。目前上海房地产基本上属于调整的一期，即所谓的价格微跌，成交量下降。发展商以促销为目的的降价销售。但实际上无论高价房还是中价房今天的价格与几个月前的价格相比，跌幅有限。但发展商在态度上出现了明显松动。
陶冬说，“总的来讲，我强调一根铁链会在最弱的一环断裂的，其他的发展商就面临囚徒困境，我是跟着他先跑出去，还是跟着大家坐在一起说不降价。这个问题，我没有办法回答，只有发展商能够回答。今天降价还可以吸引购买力，但到每一个人都降价的时候，消费力就会发生变化，当价格出现心理变化的时候，购买会进一步往后拉。”而二期的特点是发展商恐慌性抛售，夺门而出，价格急跌。“二期何时会来，现在还不好说”。
“1997年香港房价暴跌也不是一步到位的，期间也出现反弹，也有一拨人冲进去，然后价格又下跌，直到乏人问津。”陶冬言下之意把目前的上海与当时的香港作比较。
宣示效应
海通证券房地产行业研究员贺菊颖认为，央行报告是一个先行的政策信号，是否会真的出台调控政策还将看这几个月的调控情况而定。这位研究员还向记者引述了一位房地产商的话说，现在发展商和购房者都在观望中，而这种局面在6至8个月后可能出现转折。“转折意味着房价有下降的可能”。
央行报告中，取消现行房屋预售制度、改期房销售为现房销售的建议，引起广泛关注。国泰君安研究所也认为，央行的这一建议，短期内只是政策宣示效应，会在有关部委统一协调并且观察房价走势后，在有必要时才实施。如果实施，对开发商的资金杠杆效用将有较大冲击。
“目前实行现房销售的时机还不成熟。”国内知名投行中金公司在一份研究报告中指出。
中金公司的报告认为，实行商品房现房销售将带来房价高涨。其理由是，我国商品房目前正处于供不应求的时期，二季度商品住宅需求大于供给12%，这个时候取消商品房预售，则会加剧这种供不应求的局面。原因是现房大多已经销售完毕，而存量房一方面存在着品质和遗留问题，难以满足市场需求，另一方面其总量也不足以弥补实行现房销售产生的缺口，实行现房销售必将拉大供求失衡的比例，产生新一轮的房价上涨，国家稳定房价的目标将不能实现。
中金公司报告认为，取消预售制度将加大中小房地产企业的资金压力。目前房地产企业已经在过严冬，由于预售资金的减少，企业自有资金比例已经从2004年的30%上升到2005年上半年的35%，如果实行商品房现房销售则短期内将对这些公司雪上加霜，这些企业破产将带来银行大量坏账的产生和烂尾楼的出现，对购房者也将带来极大的损失。
同时，加速行业集中度的提高将带来垄断和联盟的产生，不利于房价的调整和回归理性。
中金报告说，应该看到，商品房期房销售弊端较多，但目前能够缓解需求过旺的问题。从过去我国房地产行业快速发展的过程来看，期房销售的政策起到了较为重要的促进作用，尤其是我国房地产行业起步阶段资金量小，房地产行业融资渠道很窄的限制下，商品房预售降低了市场进入门槛，相应地也缓解了目前市场需求较旺的压力。中金报告建议，应该逐步提高商品房预售标准，逐步实行商品房现房销售，目前不宜一步到位。
下降预期
国泰君安证券研究所在评价央行的报告时表示，央行从供给和住宅消费需求角度预测未来两年房价涨幅将继续减缓，这再次表明宏观调控的目标不是说房价不继续涨就可以了，而是至少房价涨幅必须缩小。
近期传闻银行开始放松房地产贷款，但央行报告表明，房地产贷款还是将坚持区别对待、有保有压原则。房改房、居住购房需求受保护，投资性和投机性购房需求受压制；第一套房受保护，第二套房受压制；中小户型、中低价房受保护。这也将体现在不动产税的开征上。
开发商的资金杠杆进一步受到严格打压。例如：新征地补偿标准；防止开发商利用关联企业贷款增加资本金；满1 年不开发收取土地闲置费等。
国泰君安认为，央行报告及其政策建议和深圳恢复征收土地增值税等都显示出，政策走势决定房价走势，并且预期房价将继续向下调整。正是出于对非建设部的部委调控政策的担心，在人民币升值后行业研究员没有上调行业投资评级。年内行业基本面还将经受政策调控压力，行业政策风险并没有完全过去。
5%涨幅合适
申银万国证券研究所研究员陈昱新告诉记者，央行报告出台后，他们并没有调整房地产行业的投资评级。“因为前一天刚做过调整，将房地产板块的投资评级自‘增持’下调至‘观望’”。由于市场纷传的深圳恢复征收土地增值税可能性很大，契税由1.5%恢复为3%的也较有可能，因此他认为，房地产调控并没有放松，而包括加强税收征管在内的房地产调控措施却可以层出不穷，不达到抑制房价的目的，房地产调控就不会结束。换句话说，房地产利润率的上限将被管制在一个政府认可的水平，不得突破。这一背景下，未来一两年房地产企业生存的政策环境不容乐观。
陈昱新在研究报告中指出，3 月中下旬以来的宏观调控政策的主要目的是抑制房地产价格的过快上涨，从这个角度看，房地产价格涨幅开始回落标志着宏观调控的目的初步达到。
“目前市场最为关心的另一个问题是，房地产地产价格涨幅的适度水平是多少，国家对房地产价格的调控什么时候会开始放松。”陈昱新认为，从定量的角度，很难对这个问题进行回答，但是从近几年的经验来看，倾向于认为房地产价格的合适涨幅是不超过5%，即2003 年以前的水平，判断的依据：一是这几年房地产市场产销两旺，保持着比较健康的发展状态；二是在2004 年房地产价格涨幅超过5%之前，尽管对于房地产是否过热存在着较多的争论，但国家并没有出台有力度的针对房地产的调控政策，表明5%是国家能够容忍的房地产价格上涨水平的上限。2005 年上半年房地产平均价格涨幅尽管有所回落，但仍高达10.1%，依然高于合理的上涨水平，在这种情况下，很难期望政府房地产调控政策会有明显的放松。
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