| 有效性受质疑:如何解决房地产宏观调控的有效性 |
作者：李政 文章来源：中国房地产报 点击数： 更新时间：2005-7-27  |
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前段时间某学者将某地区近两年来的房价走势与政府的宏观调控政策作了对比分析，发现政府每一项政策的出台似乎只在三个月内对平抑房价有效，随后房价继续一路攀升。这不禁使人们对政府宏观调控政策的有效性提出了质疑。笔者认为，政府宏观调控政策的有效性受以下两方面问题的制约：
宏观调控的“时间一致性问题”
“时间一致性问题”（time consistency problem）是2004年诺贝尔经济学奖获得者基德兰德和普雷斯科特提出来的。所谓时间一致性问题，是指由于政策在时间上的不一致性（动态不一致性）所造成的政府政策目标无法完全实现的问题。也就是说，如果政府缺乏某种制度安排或规则使得宏观经济政策具有充分的可信性，那么就无法使得公众充分相信当经济进入下一阶段以后，政府在前一阶段的承诺仍然有效或仍然是它的最佳选择，因而政府所期望出现的结果也就不能实现。
“时间一致性问题”在各国政府的宏观经济政策中普遍存在，尤其是处于经济转轨阶段的国家，问题可能更突出。我国宏观经济政策制定的基本原则是“逆经济风向行事”及“微调”，这就使公众有充分理由相信当房地产出现过热苗头时，政府会出台相应的宏观调控政策，而一旦政策初见成效后，为防止过度调控引起市场下滑，宏观政策很可能随即改变。政府以往的经验也强化了公众的这种观点。
由于这种观点的普遍存在，政府先前出台的宏观政策的效果便很可能会大打折扣。正因为如此，目前政府宏观调控的一个首要任务就是要建立并强化公众的信心，使之相信“宏观调控政策将继续执行，政府稳定房价的决心不会改变”。
地方政府与中央政府的博弈行为
政府作为一个理性的“经济人”，其行为也受到利益最大化目标的制约。当中央政府出台一项政策后，地方政府是否执行以及如何执行，都要充分考虑地方利益。对于房地产业来讲，如果不考虑其他约束，地方政府一般是希望并鼓励其快速发展的。
这是因为：一方面，房地产业的快速发展，可以带动其他相关产业共同发展，使经济趋向繁荣，不仅可以使地方政府获得充足的财政收入，也可以增加当政者在任的业绩；另一方面，房地产业的高速发展，房价、地价的不断攀升，使垄断土地一级市场的地方政府可以获得更高的土地出让回报，这也使得地方政府存在推动房价、地价上涨的冲动。
因此，中央政府抑制房地产投资过快增长、平抑房价的政策很可能在地方政府的具体执行中被削弱或完全改变。而当中央政府把房地产宏观调控上升到“讲政治”的高度时，地方政府不得不把政治利益也考虑进去，于是积极采取各种措施打压房价。在这种情况下，个别地区难免出现“矫枉过正”的现象，从而与中央政府“稳定房价、保证房地产市场长期健康发展”的目标继续背道而驰。
解决之道
那么，如何解决上述问题呢？笔者认为，当前政府加强宏观调控特别需要注意以下两个问题：
第一，保证宏观调控政策的公平、合理和有效，谨慎出台新政策。解决宏观调控政策中的时间一致性问题，除要保证政策的连续性和一贯性以增加政府的可信性外，还要注意政策的公平、合理和有效性。一项不合理或欠缺有效性的政策可能很快就会夭折，不但影响宏观调控的效果，还会影响政府的威望。
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中对享受优惠政策普通住房的标准进行了明确，规定“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。
北京市在具体实施中将面积的规定提高到了140平方米。这种只考虑面积而不考虑单价和区位的规定很可能会导致这样一种结果：北京郊县一套141平方米、单价3000元的房屋被定性为高档住房，而市中心一套139平方米、单价14000元的房屋为普通住房。
因为后者完全可以满足“容积率在1.0以上”和“成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的规定。这种不甚公平合理的政策不仅会降低政策的可信性和政府威望，同时也无法实现政府合理引导住房建设与消费的初衷。
第二，加强对地方各级政府贯彻中央政策的指导与监督，明确宏观调控政策的首要目标是保证房地产市场持续、健康、稳步发展，而非单纯平抑房价。
对于宏观调控目标的问题，从理论上讲无论中央政府还是地方政府都是比较明确的，但在地方政府的实际操作中可能因种种原因无法完全贯彻。尤其是在中央政府将房价问题上升到“讲政治”的高度，并普遍实行领导问责制的情况下，地方政府的某些做法便很可能是以牺牲房地产市场的长远发展为代价了。
在国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知后，各地区均出台了相应的实施细则，其中除调整房地产转让环节营业税政策外，个别地区还出台了“房产转让所得利润要缴纳20%个人所得税”的规定，如南京市，政策调整后，个人销售房屋应缴纳的税收包括了营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方教育附加税等七个税种。政策的目的似乎很明确，就是从根本上抑制炒房、制止房价过快上涨。但先不论政策是否可行，这种做法对房地产市场的长远发展将会带来非常不利的影响。
我国的房地产市场起步较晚，目前仍不成熟，而二手房市场则是刚刚起步。与国外房地产交易中有60%~80%二手房的情况相比，我国这一比例几乎是颠倒的。目前正是培育市场、发展市场的时候，个别地区出台这样的政策无异于“饮鸩止渴”。因此，中央政府必须明确提出宏观调控政策要以保证房地产市场长期健康发展为根本目的，并加强对地方各级政府贯彻执行情况的监督，减少地方政府的博弈行为。
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