| 青岛初级市场高级房价 房地产向老城区开发 |
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2005-6-30  |
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导语：青岛的春季房展从表面看，与任何一个城市的任何一场房屋展会别无二致，有开发商精心布置、争奇斗艳的展台，有不遗余力捧场的青岛市民，也有诸如左手卖房，右手卖茶叶的“行为艺术”。然而仔细看过才发现，这是一场99%的山东人自己的游戏，除了顺驰，房展上再也找不到山东省以外的开发商。
自得其乐
综观青岛房地产市场也是如此，如果没有去年10月顺驰在胶州以1.35亿拍得一块土地，青岛房地产市场仍然全被山东省内的开发商瓜分。顺驰此次参展的就是这个名为“蓝水假期”的项目，均价3500元/米，据说开盘之日场面并不热闹。自得其乐，可以说是目前青岛房地产的现状。顺驰才刚刚进入青岛，况且还是在偏远的胶州，对青岛市区的市场无法构成冲击，暂时不能打破青岛本土开发为主导的固有模式。
究其原因，青岛房地产前两年的表现并不突出，与外界的交流相对少一些。在顺驰进驻之前，青岛只是零星点缀着一些济南的规模不大的开发商；另一个原因是青岛的城市形态不适合外地企业的规划，万科以前曾经来考察过，发现纵身狭长的青岛并不适合万科的大盘运作模式。青岛这两年正在努力与外面的世界进行互动，提高对彼此的认知度，天泰房地产、青岛城建已经将触角伸向青岛以外的地方，去年城建开发了10个项目，9个在青岛，另外一个是北京的玫瑰御园。
支撑着青岛房地产的本土开发商竟然相当一部分都是“外行做地产”：海信、海尔、颐中、澳柯玛、青岛啤酒……基本上在全国有点名气的青岛企业都或多或少地介入了房地产领域。外行进地产最重要的是能否实现品牌转移，让购房者将集团的名字与房子联系起来。目前看来，在房地产业将品牌经营得比较成功的企业要数海信地产与颐中海牛地产。海信近年在开发规模上遥遥领先；颐中成立于1998年，凭借其烟草出身的财大气粗，在市场上大有后来居上之势；反观在家电业一贯以老大身份自居的海尔，目前在地产圈却缺少建树，2002年4月成立了海尔房地产开发投资公司，目前在操作一个1.8万平方米的住宅项目。
海信房地产股份有限公司的副总经理矫文清认为，本地开发商占领市场的现象不会维持太久，万科在好几年前就来过青岛，浙江的绿城地产也有项目在进行前期洽谈，青岛正在逐渐引起外界的注意。
初级市场与高级房价
青岛在2004年刚刚在此划定了CBD范围：山东路两侧以东、福州路以西延吉路以北、辽阳路两侧以南的区域内，总建筑面积将达到 500 万平方米。规划中的这一区域将拥有各种金融商贸、保险、文化娱乐、商业零售中心、居住社区、学校和部分行政及公共设施，成为青岛的核心商务活动场所。规划重点是在香港中路、香港西路一带。
市南、市北、李沧、四方、崂山是构成青岛市区的五个行政区域。市南区辖区面积30.01平方公里，人口45.57万人。1992年，市南区东部开发启动，同年商品房交易刚刚开始活跃，开发商的眼睛紧盯沿海线一带，无人关注市北、四方几个老城区，使得北部的房地产市场出现很大断层。一直到近两年来，青岛北边区域赢得开发商的注意，整体市场格局刚刚形成。
少了外来者的大手笔圈地、大规模开发与新鲜的理念和技术，加之先前开发商对市南区过于关注，使得整个青岛本来就是阶梯状分布的房价更出现很大跳跃，整体楼市的品质和档次升级比较缓慢。但市场的成熟度似乎无法与目前青岛的房价匹配。“这儿的房价岂止是成熟，简直熟透了！”无论开发商还是购房者，几乎都赞同房展上一位本地地产老总随口而出的言论。
根据最新发布的统计资料显示，今年第一季度青岛市房屋销售价格涨幅为11.7%，高于全国平均水平19个百分点，列全国35个大中城市第五位；青岛市商品住宅价格涨幅为13.7%，高于全国在35个大中城市平均涨幅3.2个百分点，位列第四。市南区的房屋均价在这一季度达到8587元/米，五级地段均价3785元/米，市南、市北、四方、李沧、崂山五区的房屋均价为6975元/米。而在本次房展上亮相的市南区的房子售价大多过万。
从全国来看，这个价格算不上高，只是放在城镇居民人均收入千元左右的青岛才会被引起注意。逄先生是一家IT企业青岛分公司的项目经理，准备在年内购房结婚，他说现在市南区的房子是他绝对买不起的，只能选择浮山后一带的项目。
旅游的驱动力
近年来山东省无论是青岛、威海这些著名海滨城市还是乳山、荣城等小城都频频打出旅游地产这张牌，希望以此带动当地房地产业发展。青岛曾经在2002年获得全国人居环境奖第一名，作为全国人居环境最佳的地方，去年又被选定为2008年北京奥运会的协办城市，在山东最有旅游号召力。
围绕旅游房地产开发，近几年青岛将以胶州湾两翼沿海滨带为主体，东面自团岛至石老人，将建成十大旅游景区；西面从开发区至胶南琅琊台，将建八个旅游景点。大型旅游框架的构造，使青岛房地产开发“一发不可收拾”。据青岛本地媒体报道，新加坡西瑞克石油有限公司在青岛投资2亿美元建设一个占地386亩、目前世界上最大的“极地海洋世界公园” 。目前青岛大部分海滨地区都处在“围海造地”的状态中，开发项目包括海滨浴场、公园等等。
据青岛市黄金旅游周中心最新统计数据，今年五一期间青岛市酒店预定率在60%左右，比去年同期低约10%，但初步估计游客数量却比去年同期有所增长。这是由于在青岛进行二次置地的外地游客逐渐增多，使旅游人次的增加无法在酒店客房预定上显现。根据民航、铁路、公路部门的统计数据，目前常来青岛的外地人有约10%的人在青岛有自己的房产。
除了海滨，青岛崂山风景区一带近年也开始被开发商关注。在市区沿海线一带已经无地可征，即墨、南胶等沿海用地所剩无几时，加之市南区的价格被抬的太高，购房者也望而却步，开发商自然将目光北移。城阳区夏庄街一带，东依崂山风景区，境内古迹众多，建于北魏年间距今约1400多年历史的法海寺、楚汉点将台、商周时期的财贝沟墓群、明代下书院等都在这里，这片地早就被天泰房地产有限公司盯上，2003年就在此开发了4万余平方米的“奥运新城”项目，另有枫林绿洲、田园山庄和色峪山庄等多片小区。
看中浮山新区海信·静湖琅园的逄先生说，他对青岛北部的市场潜力十分有信心，加之浮山一带环境优美，景观与海滨各有千秋，这里的房价会“只升不跌”。五一期间，在售楼盘吸引了大量看房者，四季景园、城建·阳光山色等项目，每天都能接待上百余名客户前来看房。
对于资金不太雄厚的开发商来说，与其在寸土寸金的市南区争席，不如转而投资大有发展空间的四方区、李沧区。2004年7月31日，四方区金华路的储备土地拍卖价格达到了每平方米2880元，一举超过了同台拍卖的市南区山东路与宁夏路交会处的地块价格，青岛多年不变的由南向北阶梯状房价分布首次被打破。2004年10月，青岛市规划局正式出台了四方区北部住宅区域的详细规划，划定四流南路以东，重庆南路以西，李村河以南，长沙路以北，总用地面达到积536.57公顷，为各路开发商留出了相当可观的空间。4月30日上午，占地34平方公里的“青岛中央居住区”在李沧区破土动工。整体分为7个片区建设，总建筑面积约500万平方米，总投资160亿元，预计建成后将吸纳20万外来居民。
而对于青岛本地大部分首次置业者来说，北部区域的住宅在价格上比市南区海岸线一带的海景房更有吸引力；而至于地段，尽管大多数青岛人对此相当重视，但至少有一点可以肯定：外地置业者更喜欢海景房，而对青岛本土人来说，能不能住在海边并不是十分重要的问题。
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