| 任志强：对房地产当前形势的判断与对策 |
作者：任志强 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2005-4-22  |
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第一部分 、对当前形势的判断
一、房地产业仍将长期是中国经济发展的支柱产业。
自1998年中国的住房制度从实物分配向货币化分配进行了根本的改变之后，原来从基本建设计划中列支的建房、分房投资几乎陡然下降，而房地产投资则在高速替代的转换过程中以超过基本建设投资下降的速度上升，平稳的完成了住房实物分配向绝大部分住房市场化分配的过渡。尽管当前替代与转化尚未全部完成，但房地产在总建筑中的比重已从1998年不到30％上升到了超过60％的重要位置，房地产业已成为拉动中国经济增长的重要支柱产业，并对中国城镇居民住房问题的解决和消费的拉动起到重要作用。
按我国现有PPP折算GDP的人均生产水平计算，参照同期美国的发展情况，房地产业在GDP中的比重应平均在年10％以上，而我国现有的发展水平增加值仅占GDP的2％，贡献度不足10％，尚处于较低的发展阶段。参照同等GDP发展阶段中，美国、日本、西德、法国的情况看，住宅投资应在固定资产投资中约三十年间的周期中占20％或更高的比重，而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12％的比重，远远低于经济发展的需求。日本房地产增加值对GDP的贡献率高达31.5％，在1990—2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。因此可以预见在未来的二、三十年的中国经济发展中，房地产必然仍是中国经济发展的支柱产业。
在确定这一经济发展的基础前提下，所有对房地产业进行调控的手段都不应从眼前的高增长出发，而应以长期发展的预期出发，确定发展战略和相关政策调整。既要防止短期的暴涨，同时要支持、鼓励、保护其长期稳定的发展。
二、中国的城市化进程已成为不可阻挡的必然发展趋势。
自我国改革开放之后，首先用土地家庭联产承包制解放了农村的生产力，让更多的农民从土地中解脱出来进入城市。可以明显的从统计中看到城市化率从1978年的不到20％增长了一倍多，超过了40％，城市人口从不到2亿增长了近3倍。城市化进程随着经济的发展并已出现了逐年加速的作用，从最初的年城市化率0.2％发展到年城市化率接近2％或更高的水平，增速约提高了10倍，局部地区如浙江地区年城市化率已连续2—3年高达2.8％。随着城市户籍管理制度的放开和农村剩余劳动力向城市的大跨度转移，今后的二、三十年中城市化进程将出现势不可挡的加速进程，也必然造成对城市住房建设的巨大需求。
政府可以用行政、经济的各种手段控制和限制房地产业的投资与生产，可以控制供给的同时限制需求的快速扩张，但不管是用任何手段，包括最强硬的计划管理手段，都无法堵住城市化的浪潮。农民进城已成为中国经济整体发展的需要、解决三大差别的需要、建立和谐社会的需要、进入小康社会的需要、从根本上解决三农问题的需要。生存与就业让穷人和富的农业人口都在涌入城市，行政命令已无法限制城市化的加速和对城市住房需求的加速。
三、房地产发展已进入严重的供给不足阶段。
当城市原有人口的家庭分裂速度加快和城市化进程加速时，原本只重在解决城镇家庭住房问题的供给方式，已从基本平衡转入供给严重不足的阶段。
1998年开始实行货币化分配的房改制度时，大量的居民储蓄首先用于支付房改房价和积累进入一手房市场首付款门槛的阶段，因此房地产市场供给的总量尽管很低，仍连续多年保持着供求基本平衡的阶段，虽然连续五年保持着持续的高增长，但仍远远低于需求的增长。尤其是2003—2004年供求矛盾更加明显，当招拍挂土地制度出台之后，土地供给方式的改变和宏观调控的影响使供求矛盾凸现，不但未能弱化，反而冲突更为加剧，并在房价中显现。
按有商品房生产开始的供给累计总量计算（含经济适用住房）2003年底只占全部城镇存量的13％，是个很低的比例。1999—2003年按商品房（含经济适用住房）的供给套数计算与城市当年新增家庭户数的比例为28.56％、31.03％、34.68％、37.22％、42.33％，2004年约为48.5％左右，仍低于50％的新增城市家庭的需求量。现有的房地产投资增速每年约提高3—5个百分点的供给比重，但远远不能满足家庭分裂速度和城市化进程的住房需求。全国已连续多年出现销售增长速度大于投资增长速度，住宅销售大于竣工的现象，并且这一差距在现逐步的扩大，连续二年销售面积大于竣工面积。2003年供求关系基本平衡的局面在2004年已被打破，更多的家庭进入了住房更新的阶段。如何用增加供给去适应城镇居民日益增长的物质消费需求，已经成为当前经济发展和房地产市场中的主要矛盾。
四、改革后期多重目标形成的两难。
1997年中国经济出现通缩时，北戴河会议将房地产住宅产业第一次作为支柱产业。1998年的房改和个人消费贷款推动了房地产业的高速发展。2003年国务院肯定了房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业的作用和地位。2004年一季度出现了房地产投资的高增长，随后的调控措施控制和压缩了整体的投资与供给，但同时带来了供求关系的不平衡矛盾和多种因素推动下的房价高速增长的逆向反映。
房地产肩负着拉动经济增长、扩大内需的重任，又承担着提高人民生活水平、满足加速的城市化背景下的城镇居民住房改善与提高住房质量的责任，同时还要兼顾解决低收入家庭的住房问题、保障社会和谐发展的义务，于是多重目标在同一产业中综合体现给宏观调控制造了两难的处境。
房地产可以在通缩条件下启动中国的经济腾飞发挥作用，因此当经济出现过热时，压缩房地产投资就应能起到控制全面过热的作用。但压缩了房地产的供给时，却从另一方面出现了不能满足市场需求的房价高速上升，造成了中低收入家庭的购房困难与不满。这与传统的计划经济时代牵住固定资产投资的牛鼻子就能简单的解决投资过热的矛盾不同之处在于那时的房地产消费依赖于国有投资，压缩了投资就压缩了需求，而今天则依赖于居民消费，那时的住房依赖于实物分配，而今天依赖于市场购买。压缩投资并不能限制需求。
是否应在控制与减少了供给同时压缩需求呢？那要看压缩什么样的需求和如何压缩需求。解决居民改善住房的需求不能压缩、解决中低收入家庭的住房需求不能压缩，而高收入家庭的购房需求无法靠行政与经济的手段压缩。用同一调控政策无法同时满足对不同需求的限制，反而有可能造成该压的压不住不该压的反而受到影响。因为过热不能靠扩大供给降低房价和提供保障，降低供给又无法控制需求，加大了调控的难度。
是否可以通过调控供给结构，引导消费需求呢？在市场经济条件下的商品生产是无法靠行政命令的方式进行产品结构的调整的，只能靠优惠政策的差别引导，而对多重目标的改革方案恰恰在于将房地产的多重目标分解。用差别政策分别进行引导或控制，而不是用一刀切的统一政策，应根据目标与矛盾有针对性的分别采取不同对策。既对产业的健康发展给以支持和保护，同时对有碍于市场正常和稳定的因素积极化解，并以社会保障的方式将低收入家庭的住房问题与市场剥离，建立长期稳定的市场规划与秩序。
五、应重新认识我国住房现状的发展阶段。
1978年我国城镇人均住房使用面积仅为3.6平方米，低于1949年建国之初的平均水平，是严重的房荒阶段。80年代的高速建设期和90年代的商品化减少过程，已使城镇居民基本解决了住房困难的问题，大多数城市的最低住房标准已提高为6—8平方米/人。应该说原有城镇常住家庭已基本解决了住房问题，但在家庭分裂速度提高和加速的过程、在城市化加速的过程、在城镇居民收入提高的过程中，改善与提高原有住房条件，满足新增家庭住房需求成为主要矛盾。这一现实已改变了仅仅保证基本生存居住条件的目标，转入了提升的阶段。
像我国政府明确已基本解决了全社会的温饱问题一样，住房也处于同等状况。2004年我国城乡群众仅在营业场所就餐的消费就高达7200多亿元，人均将近600元。但有的家庭从未到营业场所吃过一餐，有的经常出入高档餐厅与酒店。吃是人类生活的最基本的生存要求，却从没有大量的媒体与舆论去讨论高档餐厅和酒店的价格过高，也没有人去要求高档餐厅应降低餐价满足低收入家庭的消费。而城镇住房问题的平均差距远远小于就餐消费中的平均差距，并且最低居住水平也远远高于饮食温饱中的最低水平。但媒体与舆论中的声音却远远超出了需求的实际，总在用酒店与高档餐厅的消费水平与低收入家庭的消费能力比较，总认为不但要有房住、还要有房产，并且要有新房产、大房产和好房产才叫满足了低收入家庭的住房。如果不能去酒店或高档餐厅消费也叫满足了吃饱肚子，那么不能有产权房或不能购买新房并不代表未解决低收入家庭的基本居住与生存条件。
生活的进步当然希望所有的人都能光顾酒店等高档餐厅就餐，也当然希望所有的家庭都能住上有产权的好房子、大房子，但一定要注意中国还处于生活主义的初级阶段，不可能一口吃个胖子，也不可能一天解决所有遗留问题。
当充分认识到现有的发展阶段和现有的住房基本矛盾时，才能对房价及房价对低收入家庭的实际影响有个充分的正确的认识。
如果我国的股票市场是以下岗职工为主要散户投资者，那么他们无论如何都不可能有股票亏损的经济与风险的承受能力，中国的股市也不可能正常发展。如果股票的涨跌不会对绝大多数房价的升跌会直接或最大的影响低收入家庭的住房问题的判断同样是一种错误。尤其是脱离了现有住房发展阶段和住房基础条件的错误认识。房价上升的主要是中高收入家庭购买的提高居住质量的住房，而非生活保障性质，或仅仅为满足生存条件的住房。大多数高呼房价过高的是拿着中等收入的钱而自认为是穷人的人，大多数是提出了超过收入发展阶段的有过高消费欲望的人，如刚参加工作时间不长收入尚不够高的年轻人，就想靠家庭的帮助和预期的消费预支而独立拥有产权房或高标准消费。如刚刚组成小家庭的年轻人，就想独立于社会而拥有较高居住面积和条件的新产权房。一方面这些超越经济发展阶段的需求提前的进入了市场，侵占了市场的供给份额，另一方面推动了房价的上涨并加大了超越经济能力的差距。
实际我国的住房市场面临着与发达国家同样的矛盾，最难以解决住房提高与改善的既不是依赖于政府建立社会住房保障体系的低收入家庭，也不是完全有能力凭收入自行解决住房问题的高收入家庭，而是不应享受低保住房的中等收入家庭。本来改善住房是个递次过渡的发展过程，可以用三至五年增加二十平方米左右住房，逐步改善住房的过程。而在中国却成了要一步到位的跨越式消费，自然会加大了供给与需求之间的不平衡。
解决房荒问题是政府的责任，改善与提高住房条件的阶段则只有对低收入家庭提供保障是政府的责任。货币化分配之后，政府应该建立良好的市场化发展规划和监控总量平衡，其他的则应是市场的事了。
第二部分 、澄清几个基本认识
一、关于住房供给体系。
住房建设应分为市场商品房供给体系和非商品房的低收入家庭社会保障体系。中高收入家庭用市场化的方式，靠一手商品房和存量商品房及有产权的二手房市场化交易分阶段递次解决住房问题，逐步改善和提高住房条件。
市场化的商品房应以消费为主，不应过渡限制产品的质量、户型，应有节能、环保、健康、适度超前的科技含量，以延长产品的寿命周期，发挥改善城市面貌、提升城市价值的作用。
社会保障性质的住房则应结合当地的经济发展水平和低收入家庭的生活现状，以保障居住为主严格限制产品的户型和标准，应有完善的室内外设施，但并非过渡消费。只保证适度的产品生命周期，可以随着经济的发展而重建，居民以过渡性非终身居住为条件，并应以租赁居住为主，补贴购买型为辅。
二、关于住房价格。
住房价格应分为商品房市场价格和非商品房消费价格。
商品房市场价格包括高档消费的商品房价格（分层次单列）、普通商品房价格和二手房交易价格以及原有的经济适用住房中补交了土地出让金后转化为商品房的所有市场商品的交易价格。这些价格在中华人民共和国价格管理法中和相关商品房交易的法律、法规中规定为市场调节价格，应由政府调控总量中的供求关系和信贷政策，由市场自我调节定价。当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要解决改善与提高住房质量的责任。在递次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格。
非商品房价格包括社会保障中首次销售的经济适用住房价格和廉租房价格，也包括限制性转让的针对低收入人群的经济适用住房的再交易价格。这些并未交纳土地出让金，并享有政府砖头补贴的非商品房的价格应由政府主导定价或政府指令性指导定价。这是政府管理的权力，既要由政府来主导生产，也要由政府主导分配（购买与租赁权力的分配）。
当讨论住房价格时，应首先将两种不同产品性质的价格分开，分别用法律规定的不同管理手段与管理方式进行管理。
三、关于住房供给结构。
住房供给结构也应按商品房供给结构和非商品房供给结构分开。
商品房市场的供给结构一定会按中高收入家庭的不同生活需求及层次由投资者根据市场的吸纳能力和企业的生产专业化水平调节。在政府土地供给总量调节和信贷政策的调节力度下，会随着地区经济发展状况，城市的辐射能力等多种因素自我调节，并逐步从中小户型向中大户型过渡，从中低档建筑材料和设备条件逐步向中高档建筑材料和设备条件过渡。
目前市场中的高档公寓和别墅的供给总套数约占每年生产总套数的5％以下（1999年为2.2％，2003年为3.6％），但其生产的面积约为总面积的15—20％，其销售金额约为销售总价中的20—30％。因此对现有平均房价的统计拉动作用极大，每增加1％的高档房生产套数将会影响平均房价3—4％的提升，但却不会对约95％的普通商品房购买产生影响。高档房只面向高收入家庭，应鼓励高收入家庭的差别消费，以增加税收和政府转移支付的能力。
而非商品房目前的供给结构急待调整。一是，由于土地资源的受限使地方政府在土地资源的分配中会用最大量的资源去获取土地的高收益，以增加地方政府的财力和建设能力，会用尽可能少的资源建立社会保障性住房。因此自2002年之后经济适用住房的比重快速下降，从最高占全年生产房屋套数比重的30％，下降为2003年的14.8％，2004年约10％，2005年1至2月份增幅继续下降11.4％。而经济适用住房的价格按现有统计方式被列入平均房价中，这样每下降5％的比重，则会影响平均房价上升3—4％的增幅，应将经济适用住房列入社会保障体系单独计算平均房价。以消除低收入家庭的房价增长顾虑。
二是，现有无偿划拨的土地减少的同时几乎没有廉租房的建设计划和资金来源，因此在社会保障住房的供给结构中几乎没有廉租房的生产量，大多数城市是靠收购少量的旧房或原有自管公房中的腾退房屋转作廉租房的。应用立法的方式将地方政府每年收取的土地出让金按比例划出一部分专门用于建设廉租房，以解决低收入家庭的住房问题。廉租房的建设比重应大于经济适用住房的比重，要充分考虑低收入家庭无能力购房的条件，更多用廉租的方式解决住房问题。
政府的任务是要解决城镇居民有房住，而非要保证所有居民家庭有产权房，更不能鼓励所有居民必须有一手商品房市场的新产权房。“安得广厦千万间”的下半句是让人有庇护之所而非产权之屋。
2000年的人口普查中城镇居民低收入家庭居住条件低于8平方米的家庭户数仅为9%，近几年有增有减，减大于增。这部分家庭是应列入社会保障之中真正应由政府操心和转移支付提供社会保障的家庭，并且廉租屋可以起到以一解二的倍数效应作用，用提供新建廉租屋的同时收回旧房变为廉租，完全可能在短期内改变低收入家庭的住房条件，同时解决了社会和谐的矛盾，当把低收入人群从市场商品房中剥离，对房价的管理与争论都与低收入家庭无关了。
真正政府要管的供给结构是非商品房的供给总量与结构，中高收入家庭的住房问题交给市场，而低收入家庭的住房问题由政府承担。市场中的调控问题就会简单的多了。
四、住房生产方式。
与前述相同，应将住房的生产方式分为市场商品房生产方式和非商品房生产方式。
房地产市场中国有投资的比重很低，几乎没有准入的门槛与限制，已成为竞争最充分的行业，商品房生产的投资决策模式、盈利模式和社会服务对象与非商品房的应完全不同。但现状中经济适用住房的生产虽然有政府限价但仍以盈利为目的。如将经济适用住房和廉租房都纳入社会保障行列，则不应再用市场化的企业组织方式进行盈利性生产。
当两种不同属性的产品用同一种政策管理时，用利率、汇率等经济手段调节市场时，也会同时对非商品房的社会保障性住房建设产生同等的效果，并在生产过程中对限价房屋的生产产生更大的压力，因为限价使资金成本增加无法在价格调整过程中消化和转移，因此造成经济适用住房生产的大大减量，建议将经济适用住房和廉租房的生产方式与商品房的生产方式分开，对社会保障住房的建设用优惠利率的长期贷款给以支持，用税收减免的优惠政策代替企业盈利，以降低成本与价格，逐步将砖头补贴向人头补贴转化，将企业限额利润向税收优惠转化。用土地出让金支付廉租房生产投资，用净地招标由施工单位而非房地产开发企业组织生产，切实起到减少开发管理环节利润，降低成本，低价为低收入家庭解决住房保障。
五、住房需求中国现阶段的住房需求分为主动性和被动性需求两大类。被动性需求实际也是强制性需求，这部分需求几乎全部为自住性需求，并且大多是解决中低收入家庭的住房。主要来源于城市基础设施建设、旧城改造、旧城危旧街区、城市建设用地和生产建设用地的征用、开发、以及政府城市化推动。这部分购房的需求主要由投资行为所拉动，其购房的消费资金主要不是依赖于家庭的收入也基本不涉及收入的水平问题，拆迁安置的补偿费用可以满足不低于原居住条件的二手房或一手房的购买条件，但一部分不能满足改善与提高居住水平的需求。大部分被动性需求在家庭增加少量支出的情况下，居住问题是可以合理解决的。这部分需求的主要推动力在于当地政府的主导作用，通过行政调控的方式是可以抑制并压缩的。但问题是现在的调控和压缩会在今后发生作用，但对当前的影响较弱。原因在于大量的征地拆迁的安置在调控之前已经发生，并且不是在当年全部转化为市场购买行为，有大量的地区是在还历史欠账的阶段。2003年约1.4亿平方米的拆迁量的新房转换实际集中于2004年形成市场购买能力，这部分需求的压缩可能会放慢城市建设的速度和减少建设用地的供给。在压缩需求的同时压缩了供给的条件，除非需求的压缩远远大于供给的压缩，否则并无法改变市场供不应求的现状。被动性需求约占市场近三分之一的总量，当被动性需求被合理安排和控制时，自然会起到缓解市场供给压力的作用。
主动性需求包括：城镇居民改善与提高住房条件的自住性需求、城市化进程中的新增自住性需求、家庭分裂而形成的自然增长型自住性需求、高收入家庭的特殊性纯消费需求、以及可以获得比银行储蓄收益更高的投资性需求。投资行为中包括短期的投机行为，但必须承认投资需求也是所有市场经济中法律允许和应保持的一种需求，如同股票市场中无法分清购买股票的投资与投机行为一样。当中国的刑法中取消了投机倒把罪时，实际就已经批准和允许了这种带有投机性质的投资行为。
政府要做的是分清两种情况：一是，要用立法明确自住性住房与投资性住房的定义，并用差别税率和差别利率来调节两者之间的需求关系和金融风险关系。二是，要用立法明确自住性住房中市场化购买与社会保障补贴的定义，并在严格的收入标准审定基础上用差别税率、差别利率、差别供给方式和差别价格上调节两者之间的需求关系和金融风险。政府实际要承担义务与责任的是对低收入家庭的社会保障部分。
中央政府在建立和谐社会的目标中，包括满足全国人民日益提高的物质消费需求。如果在房地产市场中用同一种经济或行政手段控制需求，就必然会出现将各种不同需求都同时压缩和打压的威胁，既不能保障全社会的物质消费需求，同样也不能解决低收入家庭的住房保障。
虽然政府用经济适用住房的砖头补贴提供了低价位的住房供给，但砖头补贴实际并未能落实到应补贴的人群，并不能真正起到社会保障性住房的作用，反而费力不讨好，大量的转移支付加大了贫富的差别。
第三部分 建议在现阶段采取的对策
一、关于土地供给的调控
坚持经营性用地的土地招拍挂制度，但应改变现有的作法。
建议：
1、必须用熟地进行出让，以有效的控制土地资源的实际供给。
现有的毛地出让制度造成土地管理部门将大量的土地实行了出让或先划拨后出让，名义上看来土地的供给量充足，但由于征地、拆迁、市政建设等土地开发的周期较长，无法保证土地进入市场之后可以直接转入商品房生产，并且无法用严格的时间限制开发商必须完成商品房建设的周期，也无法实现对不能按期完成土地开发的土地闲置情况进行回收与处罚。许多项目只完成了部分投资，却遗留了很难处理的收尾难题，使政府想收回都无力处理。熟地出让金加重政府的责任与负担，但能有效的实施对土地的管理，能有效的应对闲置资源的再分配。
2、将土地的一级开发（生变熟的过程）交给社会，用招拍挂的方式要求低价中标，明确完成时间，以公开透明土地预期供给的信息。有利于防止土地一级开发中的政府腐败，政府土地储备的压力和举债压力有效提高效率，并解脱政府拆迁、征地中角色不清的责任。政府可以从发标人的身份实施严格的政府管理，制定招标中严格的拆迁补偿条件，严格按招标条件经济执法，同时将全年度或跨年度的土地供给信息公开，以防止暗箱操作中土地价格的欺诈行为，并合理解决土地预期问题，也有利于政府合理的调控土地资源的供给总量。
3、指令性规定地方政府必须按土地供给计划的一定比例分配资源（发达地区与非发达地区不同，例如按低收入家庭现状住房困难户在城市总家庭户数中的比例），将这些土地用于建设住房保障中的廉租房或经济适用住房，甚至限价招拍挂的中低价位的普通商品住房。
管住低收入家庭保障性房屋的建设，解决了低收入家庭的住房问题，就可以适当的放开商品房的价格，并保证社会的和谐与稳定。用一部分限价的普通商品房解决中等偏下收入或拆迁安置中的被动性消费，就使市场商品房的价格波动与低收入人群的生活质量影响无关了。
4、指令性规定（或立法）地方政府必须按土地有偿出让收入的一定比例分配财力，必须用于社会保障性住房中的廉租房建设，扩大廉租房的供给量，不是把低收入家庭推进市场，而是将低收入家庭的住房问题从市场中和房价影响中剥离，用土地的收益由政府承担解决社会保障的义务。
同时廉租房在政府严格审定收入标准与准入资格的基础上，不是用固定租金而是用低收入家庭的收入比例限额支付房租，其余的租金由政府的土地收益补偿。廉租房用收入比例限额可以解决低收入人群中收入差别中的房租负担合理性，也可以防止低收入人群家庭收入提高后仍占用政府补贴的现象。
5、指令性规定（或立法）地方政府必须在占用农田土地时，对被征地农户承诺：当该征用的农地进行经营性出让时，招拍挂高于政府审定的土地出让低价标准时，按一定的比例返还给被征地的农户，以防止地方政府强烈的低进高出的盈利欲望，形成对失地农民利益的保护，也会平息失地农民对征地补偿费用的过高和对经营性土地中政府过高获利的不满。同时应按一定比例用于补贴非经营性用地的征地补偿，以平衡不同征地政策造成的补偿标准差异。
当政府从土地中获取了合理的地租之后，高于标价的获利收益不应由政府全部获取，否则会造成政府过强的利益驱动而人为垄断的造成土地价格的扭曲。当这部分超额利润被合理通过法定的转移支付转化为社会保障或低价位商品房的土地供给，变成社会保障性用房的投入以及对失地农民的补偿与保护时，不但能规范政府的行为同时能解决低收入家庭的住房问题，有利于创建社会的和谐及通过转移支付调节贫富差别，也不会再影响商品房市场的推进。
6、对已划拨或出让的土地限期进行重新登记，并重新核实已开发情况及项目进展情况，重新核定必须开工和完成的时限。根据土地毛地与熟地出让的情况差别分别在重新登记的出让契约中约定未能按期投入而闲置的土地的回收时间与条件，防止开发商过度储备土地或有意放慢投资进度而造成市场新开工量的骤减。
在对土地划拨与出让情况进行重新登记的同时，建立和开放土地的二级市场，按房地产管理法的规定，已交齐土地出让金的土地可以进行再次转让，因此完全有必要开放土地的二级市场的公开交易，以盘活存量土地，使土地资源合理配置和利用。二级市场的交易，政府应只收取少量的手续费和转让的契税，不应像招拍挂一样收取高额的差价。目前造成有钱无地和有地无钱的资源闲置与浪费主要的原因在于交易信息的不透明，公开交易过程中政府收取的交易税费等成本过高（包括土地升值的差价），因此私下的交易大大超过了公开的交易，并造成欺诈行为、违法行为和合同纠纷。通过重新登记之后，土地的信息会更加公开、透明、存量清楚、动态清楚、二次交易清楚，有助于在资源二次分配中防止腐败和创造公平。
从源头控制住土地供给的总量、摸清供给的底数、透明土地供给的信息、增加土地一级开发市场化的参与度和土地二级市场的公开交易，并将土地出让的收益进行合理的分配，不但能有利于市场宏观的调控，有利于稳定土地供给的价格预期，有利于调节商品房的市场供给，也有利于保障低收入家庭的住房建设。通过一段时间的法规建设会创造一个良性和长久的市场化土地供给的规则与环境，为房地产业的健康、稳定发展打下坚实的基础。
7、适当提高土地的利用强度。目前我国面临人多地少的局面，这一矛盾将长期存在并日益加剧，因此除合理的规划城市化所需的城市用地之外，应大大的提高现有土地的利用强度。目前全国的城市人均占地（含道路等）远远超过了日本等发达国家，目前全国的建筑容积率仅为1：1.5远远低于大多数土地资源充足的国家，目前我国城市市区每平方公里的人口密度（除上海外）与发达国家的主要城市相似，平均为750人/平方公里，北京为676人/平方公里。但市辖区人口密度却远远低于发达国家大城市的水平，如北京仅为上海的三分之一，仅为伦敦的五分之一，为纽约和巴黎的十分之一，东京与香港的七分之一，说明土地的利用强度过低，土地资源集中利用的合理性过差。为了担心人口密度增加而影响交通，结果反而使土地利用系数降低，使道路的可利用土地减少、城市空间布局不合理、摊大饼反而使交通距离加长、交通时间加长。如果部分城市过度的宣传要建设绿色的低密度住宅就会让土地的利用率更低。应用立法的方式要求城市规划中适当的提高建设用土地的利用强度提高容积率。全国建成区至少应保持1：2.5—1：3的中高密度平均容积率，这样就会至少让现有土地提高50—70％的使用效率，缓解城市建设用地与耕地保护之间的矛盾。
合理安排长期的土地利用计划，许多城市为解决眼前的城市矛盾而出现了大跃进或跨越式的发展模式，要求城市一年一变，恨不能一天解决历史几十年遗留的问题，恨不能一天就让所有城市居民全住上新房、全能购买产权房，于是出现了短期内土地大量集中供给的问题，造成了需求的高度集中，也造成了城市经济与城市房价的大起大落。应从长远的发展过程，倡导递次发展和递次消费的阶段性成长过程，逐步解决土地供给、城市建设和城市住房问题。
二、关于金融的政策。
1、建立住房保障体系的同时必须建立专门针对低收入家庭的住房金融体系，而非用单一金融政策既想解决低收入家庭的住房问题，又想同时解决中高收入家庭的住房问题，还想同时起到宏观调控需求与减少的问题。
建立住房保障体系的相关金融体系应包括供给与消费两个部分。
A、对社会保障住房供给性的金融支持应由银行提供低息或政府贴息的长期贷款（国外可高达70年的低息贷款），用于支持低收入家庭的住房建设。该贷款由政府的土地出让收入中所提取的用于社会保障住房支出的部分担保，分年度偿还，部分用住房的销售收入和租金偿还。
也可以批准担任建设任务的企业发行企业债券或证券化基金。既然国家已同意用免征土地地租和减免税费的方式支持经济适用住房的建设，自然可以立法而提供低息或贴息的贷款。低息贷款的利率高于存入央行的准备金的利率时，银行不会有任何损失，并且没有风险，在社会发行企业债券或基金同样也不会有风险。
B、对社会保障性住房消费的金融支持，也应用类似公积金贷款的低息贷款。既然政府承担着解决低收入家庭住房保障的责任，就应该提供解决此类人群住房贷款的差别条件，这部分贴息可以用财政的转移支付或土地出让收入补贴。
住房保障体系的金融政策：一要体现政府对解决低收入家庭住房问题的关注；二要让低收入人群得到实际的帮助；三可以缓解差别的矛盾；四可以在用利率调节宏观经济运行时不伤害低收入家庭的利益。
2、建立有差别的消费信贷政策。除对低收入家庭的住房问题进行保障之外，对其它收入阶层的家庭同样应提供消费信贷的支持，也要解决他们的住房问题。国际上大多数国家也是如此，但对自住性住房消费和投资性住房需求可以和应该采取政策上的差别对待。如此次央行调高房贷利息时就开始有了差别利率。很遗憾的是由于我国没有完整的信息平台，于是央行就用第一套或第二套住房为差别利率的条件，其实在需求差别上有认识的统一，用自住房与投资性住房来划分信贷政策差别和利率差别。
既然有自住性与投资性的差别就应对其进行定义。一是，要定义家与家庭的概念，单个纳税人不带有其他家庭人员组合居住或不承担抚养人口义务的不能称为家庭，不管其收入高低政府都不应承担其解决住房问题的义务。两个亲属关系或血缘关系以上的居住组合才能称为家庭，政府只对城镇家庭提供低收入社会保障性住房。二是，自住性住房不是按套而是按是否出租来加以限制并区分其自住与投资性质，并给以信贷差别对待。目前我国一个家庭中的成员，包括纳税主体可能在一个城市中较远的两地工作或在不同的城市工作，特别是全国性公司增多之后，因此应允许一个家庭因工作或生活需要在一地或多地有一套以上的自住性住房。美国或多数发达国家均用每套房的法定出租时间作为限制性条件，如每年整套出租的时间不超过15天或45天不等，也有限制只能出租部分住房而不能整套出租且不能超过180天的，有的国家则鼓励非整套自住房的部分出租。
建议我国用住房是否出租或在某种时间限制性出租来界定自住性与投资性的区分，而不是用第一或第二套的数量界定利率差别。（3）另一种界定自住性与投资性需求的区分是用贷款数量界定的，可以在银行限定单一纳税人的住房贷款总量（一个家庭中有多个纳税人可以将限额合并使用），在这一限额之内的视为自住性住房需求，超过这一限额的为投资性需求，限额内与限额外实行差别利率。（4）还可以用月还贷比例不超过家庭收入的30%（不含住房出租收入）或一定比例为界，低于此比例的为自住性住房消费，高于此比例的为投资性需求。
针对自住性需求与投资性需求的不同可以在首付的比例和贷款的利息上给以差别限制，这样既有利于解决广义的城镇居民住房、有利于发展经济、有利于开辟居民投资渠道、有利于扩大住房租赁市场，同时有利于抑制过度的投资性需求，尤其有利于控制非高收入家庭的投机性投资行为，降低投资人的风险和降低银行的住房信贷风险，还有利于国家、央行利用金融工具对宏观经济调节时不会影响自住性住房的需求，不会造成市场的过渡波动和价格的稳定。
3、推进不动产信托基金与证券化市场的建设。当银行中有大量低储蓄利率的存款时，必须推进不动产公开市场的开放进程，解决银行单一信贷渠道，单一投资渠道和单一风险承担的囚徒困境。
开放社会融资的不动产基金并非只是解决开发企业的投资性流动资金问题，同时是将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险，增加全社会的风险承担和抗御的能力。尤其是社会公众对企业信誉的监管能力与挑选能力会大大超过银行的监控与判断能力，同时可以回避银行官员腐败造成的信贷风险、骗贷风险等，也减轻了银行对开发信贷的风险压力和对个人投资住房行为的信贷风险压力。
虽然不动产基金也会形成一定的投资行为，如整楼购买后的出租，虽然这种需求也会造成供求关系的紧张，但这种专业化的有组织的投资行为：一是，不再动用和占用银行的资金（起码减少了个人住房投资中的信贷资金），减少了银行的风险。二是，更加理性化及有针对性，避免了对所有不同价位房屋的冲击与波动。三是，这种专业化的基金投资行为不会用短炒的方式靠哄抬房价盈利，短炒的投机行为实际并没有对住房供给的实际量进行消化，而是重新返回于市场形成供给（也许在二手房市场）。四是，专业化基金的投资行为是以整体盈利为目的的，不会加速房价的上升（整购常常会压低房价）。五是，增加和提供了有管理的出租市场，削弱了私下投资的出租市场，会变象的打击短炒和投机的投资行为，有利于市场的稳定。六是，避免了私下出租市场的欺诈等不规范行为，也有利于防止出租市场中的治安偷税、漏税等相关问题。因此绝不能将不动产基金看作是只给开发商提供资金支持的金融工具，而应看到其对市场和房价稳定的其它积极作用。
三、完善税收政策的保障与调节体系。
解决低收入家庭的住房，建立社会住房保障体系本来就是个二次收入分配中转移支付的事宜。货币分配之后将货币收入转化为实物财产收入也涉及税收的问题，因此世界各国都将住房政策与专门的税收政策相结合，既发挥了税收的二次分配作用的优势，又调整了利益分配格局，区分了自住房与投资行为的差异，调解了市场需求，促进了经济发展和保证了住房合理使用及合理收益的公平。
我国现行的房地产税收政策也有一定的差别和减免，但大多是单项的统一政策，难以起到调节与导向的作用。并且可能使应该享受的减免人群无缘享受，而将减免的优惠政策补贴给了不应享受的受益人群，同时不能起到解决低收入家庭的保障作用，不能起到调节贫富的二次分配作用。
目前社会中呼声最高的是用加税的方式进行调控。我不反对实行有加有减的差别税制，但反对在房地产市场上升阶段用加税的方式进行调解，因为市场一定会有下降的阶段，短视的税收调节会对经济的长期发展产生不良影响。因此应用税制建立长远的有利于市场稳定发展的长效机制，保证多项目标的均好性，而并非只针对某一目标而出台短期的税法，造成对其它目标的伤害，不利于市场的发展，同时不利于税收的稳定。
我国出台的税法包括已被免征的和已在执行的税法中可以看到许多相关的案例，应足以让政府引起充分的重视。
四、关于税收政策
中国经济上一轮的宏观调控中为防止投资过热曾出台了征收固定资产投资方向调节税的政策，该政策对不同的投资方向实行了差别税率，并对节能住宅实行了优惠税率。在通缩出现之后，为拉动投资的增长，政府停止了征收固定资产投资方向调节税，但取消了该项税收的同时也取消了对节能住宅的优惠和鼓励的政策措施。而今天当中国出现了煤、油、电、运的紧张局面时，才发现当时取消固定资产投资方向调节税的同时没有兼顾到同时取消了对节能住宅的税收优惠所带来的危害或说取消了税收政策对节能设施的积极导向作用。
当1994年出台土地增值税时是为了降低投资以及防止过热，但却形成了多种政策重叠而产生的对吸引投资和房地产生产的压力，于是税法出台后又不得不宣布推迟五年后再执行。当为启动消费、拉动投资而征收利息税时，并没有兼顾。当物价上涨而利息收入呈负收益时，政府首先在提高利率而并非取消利息税，等于对无收益的负利息收入仍在征收所得税。并且限制储户将负利息收入的存款用于购房或投资于购房，使现行的税收政策与政府宏观调控导向形成逆向的对冲效应，大大降低了用税收调节的力度。
因此应结合建立和谐社会和进入小康社会的政府目标，结合中国的住房制度建立，重新设计与房地产相关的各种税收政策。税收政策不能仅从加税的角度出发去加以限制，同时需要用减税的方式加以引导，如出口退税和免征农业税。用有增有减的差别税收，一方面是增加成本减少利润的限制条件，另一方面则应是降低成本增加利润的鼓励条件。用加税的方式进行限制的措施常常会在多次交易的过程中将税收的惩罚或负担转移给交易的另一方（转移等于加价），但用减税的鼓励却不会或无法随交易向另一方转移（转移等于减价）。用奖与惩的双向手段引导市场的供给与需求，调节和缓解供求关系引起的价格变化。
1、对社会保障住房的建设和低收入家庭住房的消费给以税收的减免。
由于社会保障性住房的建设（如经济适用住房的建设）是政府限价的低利润生产，因此当有高利润的商品房生产机会时，必然会难以吸引更多的投资流入。许多地方政府只能带有计划性的责令国有的房地产开发企业承担经济适用住房的建设任务，结果使大量的承担低利润产品生产的企业逐步丧失了市场中的企业竞争力，削弱了这些企业在商品房市场的占有率和客户资源，加重了国有企业的责任与负担，甚至拖垮了一些原本很有实力的国有企业。应将从事社会保障性住房的企业从市场中分离，不管是建设经济适用住房还是廉租房的企业或投资者，都应在限价限定利润的基础上实行减免税收的政策，用税收减免转换成企业收益吸引更多的资金，企业有主动性参与社会保障性住房的开发与建设，以确保适量的社会保障性住房的供给量，同时降低这部分住房的成本。社会保障性住房本来就依赖于税收的二次分配转移补贴，直接的减免并不会影响财政收入，但却能用鼓励的方式吸引更多的投资，并保障供给。
为防止社会保障性住房的过渡消费，除行政审批的限制性手段之外，应用税收的方式进行调节。如社会保障性住房应严格限制其户型面积（包括经济适用住房），既防止官员的腐败和社会的腐败，也可防止政府的补贴进入不应该享受补贴的人群口袋中，又可以减少政府的财力支出，可以用有限的财力保证解决更多家庭的住房问题。日本至今的社会平均每套住房的面积为80—100平方米，我国的户型中位数为70平方米，但经济适用住房远远大于了这个标准。人均建筑面积数均大于城镇人均建筑面积数，可以认定为过度保障或过度消费。如在社会保障性住房中对消费者实行了补贴，就应对生产或居住超过当地人均建筑面积水平的低收入家庭住房征收高税收，对非自住性占有社会保障性住房的征收高税收，用税收的强制性法律手段保护低收入人群的利益和转移支付的成本。
在消费环节中应对廉租房或经济适用住房（前提是必须将经济适用住房从商品房市场中剥离，列入社会保障体系）实行契税的减免，并对其从事政府定价的物业管理和收租管理单位实行营业税和所得税的减免。对廉租房只能限定对象的换租，而不能自由转让居住权，更不能形成居住权转让的交易。对经济适用住房的首次购买交易应用届时商品房定价的原则，由政府打折限定当时的销售或购买价格，并免征首次交易的营业税和契税。但经济适用住房再次交易时，一是，应由政府原购买价或在原价上加存款利息回收，再分配给应享受政府补贴保障的家庭；二是，应由政府收回出售时按商品房与实际购买价格之间的差额，并对超出出售时商品房房价的差额征收营业税或差额税。再次交易的也应征收契税，并转成商品房属性。现行的再交易时征收3—10％差价的土地出让金的作法或地方政府限定五至十年不得转让的作法均不利于对低收入家庭实施保障，也不能防止倒卖与炒房，同时无法限制投资性出租。只能一方面用减免税收对低收入家庭给以补贴并降低首次进入的门槛，另一方面用加税的严厉惩罚限制过度消费、限制投资和投机行为，也限制腐败和不合理占用国家转移支付的补贴资源。
2、用强有力的税收优惠政策和贴息政策鼓励和支持节能环保住房的建设。
能源已成为制约中国经济发展的瓶颈，因此应鼓励和支持建设节能、环保的新型住宅。但现有的节能、环保材料与设施都会大大的增加成本并提高房价。发达国家都有专门的税收和金融规定，用特殊的政策来鼓励和支持节能与环保材料与设施的利用，以降低首次修建的成本，增加长期使用中的节能效应和减少环保的公共财政支出。
目前由于缺少政策的有利支持，因此约70％的住宅为非节能、非环保型住宅。国家一方面舍不得用减税的方式对节能给以支持，另一方面表面上增加了财政的税收，却大量的在能源建设支出上浪费资金和财力，同时还会花钱买蓝天、花钱买环保，又要控制房价增长。
这些相关政策的不一致性，恰恰造成了GDP的高增长中国民财富却未能有效积累和增加，更多的GDP被政策的不一致性所浪费和抵消了。不如在这政策中明确政府的导向，用税收政策引导和调节市场向节能、环保方面发展。
3、用差别税收政策调节需求。
除解决低收入家庭的住房问题外，发展市场经济、改善与提高全社会的住房也同样是政府的责任，也同样应给以支持，以满足不同的物质需求，这也是建立和谐社会的重要内容之一。
政府的责任并非直接对市场的干预，而应是建立市场的规则，这个规则中包括用税收工具帮助与调节需求。参照发达国家经历的发展过程和现行的制度发现，各种政府都在用税收政策严格的区别对待自住性住房与投资性住房两种不同的需求。
美、英、日、德、法、港等国家和地区都对自住性住房的消费实行补贴方式的个人所得税减免，同时对多次交易但只保留自住性住房的更换过程也免征或减征因房屋交易而增值的税费，但对有投资性住房的家庭则取消包括其自住性住房的税收减免。虽然未对投资性住房需求额外征收其他税费，但取消应享受的税收减免本身就是一种处罚或抑制。由于我国现行自住性住房没有任何优惠的税收政策，因此也无法对投资性行为用不免税收进行控制。于是有些学者、官员提出了对投资性住房的加税政策，而杭州的案例则证明对投资性住房的加税会在再交易的过程中向后者转移，不但未起到抑制作用，反而更进一步的推动了房价的上升。因此加税在房价上涨的阶段会转移，而在房价下跌的阶段则无任何意义，并不能有效的产生对市场有益的调控作用。
更合理的方式应是取消住房补贴的发放，而用购买自住性住房减免或冲抵个人所得税的方式引导自住性住房的消费，并用对拥有投资性住房的家庭取消购房中个人所得税减免或冲抵的方式进行约束。
现有的住房补贴制度主要是在新人新办法的财政支出的单位中出现，本来就是税收的转移支付，几乎所有发放住房补贴的单位都将住房补贴合理的列支于应纳个人所得税的基数之外。如果全部取消了，住房补贴的制度就没有了这种税收中的转移支付，也就没有了这部分名义的个人所得税征收基数之外家庭可支配收入。住房补贴本来就是一种有人有、有人无的不公平分配方式，并且不管是否购房都会列支。如果取消了住房补贴的发放，而统一改为购房行为中的税收减免，主要是对个人所得税的减免，则是对所有城镇居民都公平的一种分配方式。个税的减免或冲抵可以按单人纳税主体或双人纳税主体计算限额，也可以按当年支付的贷款利息计算，还可以按预期的住房补贴发放标准折算，或者包括冲抵契税。总之，完全可以用一种合理的计算方式逐步累计冲抵或减免应纳个人所得税，这样也不会影响递次消费中的住房更换。而对投资性的住房则无权享受这种冲抵或减免，自然就会对投资需求产生抑制。对有能力不享受个税减免的投资购房人而言，其一定会考虑投资的收益，银行也一定能降低信贷的风险。购房行为中的个税减免毫无疑问的只能由购买自住性住房者本人享受，并且无法在再交易中转移，也一定不会有人愿意将减免个税的利益轻易的转让给他人。
用差别税收政策调节和引导自住性住房需求和投资性住房需求是一件执行成本不很高，但是调节力度很大的事。要减税就一定会有主动的、必要的个人纳税申报，而加税的监督和执行成本却很高，因为人们不会主动申报反而会瞒报和不报。在由个人主动申报减免的条件下，监督与审查的成本就会大大降低了，不报与瞒报的机会反而会减少和易查了，政府有了减税在前自然也就更有理由重罚在后了。
实行差别税收制度、取消住房补贴、对购买自住性住房给以税收优惠，一方面体现了政府积极鼓励和支持城镇居民解决与改善住房条件、推动实现小康政策向导；一方面对投资性需求起到有约束性的抑制；另一方面会对投机性行为产生减税与投机获利之间的差额风险，让投机者望而生畏，起到威慑作用。而减税所带来的收入降低也许并不大于发放住房补贴的转移支付，更会从每个家庭开始培养起纳税的良好习惯，从每个孩子起培养出全社会的信誉制度，让所有人都会为获得免税而积极申报、主动纳税（没有纳税记录的人是无法获得纳税减免的），也会规范住房投资行为。当住房投资行为更为理性与慎重时，投资行为也就不会大大推动房价的增长了，不会成为银行信贷的风险，不会对自住性住房需求产生过大的冲击。
除了购买行为上的差别税收之外，美、港等国家和地区也均有在转换与再交易中如果住房升值的部分不超过一定额度（一般以免税额相同），并且另行购买的仍为自住性住房的免征所得税，仍可以享受免税待遇。相反，用于投资性的住房则在再交易过程中按规定的方式纳税而不享有免税的权利，严格的界定了自住性住房与投资性住房之后实行差别税收并调节市场中的供求关系就变成一件很简单的事了。但如果既没有明确的住房社会保障体系解决低收入家庭的住房问题，又没有相应的法律规定区分自住与投资行为的界限，没有免税的相关差别税制，只用同一种简单的行政方式调控市场，一定不会取得好的效果。
4、建立与完善合理的税收体系。
目前的税收政策概念混乱，分不清生产、购买、流通、交易、保有等不同环节的税收政策，也就很难通过不同有针对性的某一环节税费的调整来引导市场。
目前部分官员与学者认为我国在住房生产的环节有过重的税收，但在保有环节却税收过低。其实是因为我国是用税和费两种方式交叉征收而造成的差异，严格的说，费中包含了税的成分，并在税和费并施的过程中加重了所有环节的税收，使我国在住房生产、建设、购买、交易、保有的税收都远远高于发达国家或大多数国家。
表面看来我国对住房免征房产税（现行制度中的房产税）是减弱了财产保有环节的税收，但是与国际上其他国家的情况相比却并非如此。我国的商品房实行了土地累计总和使用年限一次交清地租的制度。如果按住房70年一次性支付出让金并以银行贷款利率贴现计算，住房者所承担的土地地租是实际交纳地租的4至5倍，并被分担在70年的保有期间之中。提前预交的土地租金和贴现的利息相当于已交付了保有期间的税收。如我国并未在公民购买商品房时减免个人收入所得税，等于在公民用纳税之后的货币资产转换成实物资产，同时仍承担着个人所得税交纳的责任和新增的税收（包括纳税额的利息支付）。如经济适用住房未交纳土地的出让金本就是在为低收入家庭进行转移支付，本就是最有理由和应收取保有环节税的，却与我们的保障低收入家庭的住房政策相矛盾。如投资性住房若严格征收了出租营业性的各种税费，等于已交纳了保有环节的税。如果专家认为住房实物财产应在保有中另行纳税，则与非自有土地的租用原则相冲突。国外的物业税大多是因为形成实物资产时的免税优惠与土地私有化的升值相关而收取的保有税，但在租用土地中房屋使用年限越长，土地使用年限越短，是个贬值的持续过程而非升值的过程，因此无法用固定而标准的税率原则确定这种市场调节关系。如征收财产税和投资性住房盈利的所得税或房产交易而产生的盈利税时，都应该首先充分考虑到房屋交易的贬值中的退税问题和个人所得税的税制统一问题。现行市场是个房价上升的阶段，但税收政策并非仅仅为限制房价的上升，而应是统一而长久的政策，包括房价下行阶段的税制稳定。针对个人所得税就更复杂化了，现有约11种法律在管辖个人收入所得用不同的税率和方式在征收与交纳，再在住房的交易中增加其他税收，就使我国预期将个税由多种税率和征收方式改为年度所得税制计算纳税增加了困难和复杂程度。
因此不管是从个人收入所得税的调整方式还是住房购买交易、保有等环节出台税收政策，都不应该仅为单一房价目标或某一阶段的单一市场目标而出台政策，应从整个与土地、住房、个人所得相关一系列税和费的征收、交纳关系中找到能相互衔接的合理方式，建立和完善现行的税制，不是仅仅只想到加税。
如果将投资性住房的收益（包括投机性炒卖）合并在个人所得税率中一并考虑，则这一税收已成为全世界最重的税收，根本不用再增加新的税种就足够起到调节作用了。关键问题并非在单项上增加税收性的惩罚，而在于一个不完善的税收体系一定是造成偷税、漏税增加的必然条件，无法发挥税收调节的传递作用。而完善的税收体系才能起到用税收合理调节市场的供求关系，调节二次分配的公平以及促进市场发展，优先解决自住房条件的最佳作用。
五、关于产品供给结构
几年前市场中就在争论商品房的供给结构问题，一直就有一种论调在强调多建普通商品房，满足中低收入家庭购买需求。当去年房价不断升高时，要求调整供给结构的声音更加强大了，舆论总在说市场中的高档房供给过量、空置过多，几乎所有的文件和信贷都在限制高档房的供给。其实在市场经济中产品的供给主要来源于市场需求的导向，少量的才是供给引导和创造需求。实际市场中也不存在高档房过度生产与空置的现象。
1998年23号文件明确，高收入家庭购买市场中的商品房（或租用）就已限定了商品房市场是富人的游戏，与中低收入家庭无关。2003年18号文件将中等收入家庭也列入了购买商品房的行列，也与低收入家庭无关，还是个富人的游戏。讨论房价过高是因为房价中将低收入家庭带有保障性的经济适用住房房价也列入了平均房价之中，这并非市场的错误，而是统计中的错误和政府将商品房市场与社会保障住房混淆合并在一起形成的错误。
与世界各国一样商品房市场都不能解决应列入社会保障的低收入家庭的住房问题，都在面对中等收入以上的家庭。当然在排除了社会保障的低收入家庭之外的人群中也有收入的高中低之分，但购房人群中的中低收入与全社会的中低收入则不是一个同等的概念，也不能混为一谈而讨论。在分清了商品房市场的供给对象时，才能合理分析需求和供给，也才能分析供给结构的关系。
从逻辑关系而言，面对高收入家庭的商品房市场应该都是高档房供给，只是各个城市或地区的高收入水平不同，使产品结构不同。当市场中增加了面对中等收入家庭时，自然就会有了更多面对中等收入家庭的产品。而目前，恰恰是过去几年收入水平的不断上升，人们对高档房的需求不断上升，因此相对高档房的供给的数量略有上升的阶段。从1999年开始计算，所有商品房（含经济适用房）的按套计算的别墅和高档公寓的总体供应量水平很低（以审批文件和高于当地平均房价的两倍统计），1999年为2.6％，2003年为3.6％，2004年没有统计数字，估计为4.6％的比重。但高档房的户型大，价格高，在面积上约占15－20％的比重，在销售金额上约占20－30％的比重。后者所占的结构比例很大，但以家庭为户的消费单位计则供给数量极低反而成为供不应求，不断拉动平均房价上升中的重点。而这些房不管其对房价的拉动有多少影响都不会涉及和影响低收入家庭的住房问题。相反，普遍商品房所占的比重巨大，按套计算自1999年至2004年平均占年生产量的70－80％（经济适用房占15－25％）的比重。哪里有什么供给结构不合理或应向中低收入家庭倾斜扩大普遍商品房生产量的问题。但5％的高档住房却并不能满足高收入家庭的住房需求。
与全世界几乎所有国家不同的是中国的商品房市场是以计划经济过渡而来的。因为在计划经济时严格控制的是每平米的建安成本造价，也由每平米的建安造价决定着政府审批的投资计划和人均平米的供给量，于是这种计划经济的烙印就遗传成了今天市场中盛行的每平米平均房价。而世界上几乎大多数的国家都不是以平米计价，而是以套计价，原因在于平米并不能成为衡量住房需求的标准，家庭的居住问题是按户按套解决的，每套的平均户型面积总和成为家庭消费需求的条件。
衡量供给结构时，更合理的不是用每平方米的不同房价的供给量各占多少做标准，而应用每套房的总价和平均套面积的房价作为标准，应根据不同经济发展条件和中等收入水平家庭能承受的购房总价（包括首付和分期还贷能力）来评价和分析当地的商品房生产结构。如一个地区中等收入家庭可以承受的每套住房的总价为15万元或30万元，那么就要看市场中所供给的这类按套计算的房屋套总量比例是否合理，而不是按一个平均每平方米房价乘以法定面积换算的住房总价。差别就在于房屋的总价是按收入的平均水平计算出来的，但居民却可以在同一总价中选择不同单价的居住条件，虽然是总价相同但单价和居住质量可以不同。有的家庭选择单价高但面积小、标准高的住房，如5000元/平方米单价的60平方米住房与3000元/平方米单价的100平方米住房，总价相同，但住房地点与质量可能不同。这不是政府行政规定的权力，而是市场和消费者的自由选择权力。虽然3000元与5000元的单价有超过40—80％的价格差别，但都同样能满足不同消费需求。因此可见，用单价的房价来调控供给结构与市场并不适合于满足市场差异性需求。正如把经济适用住房的面积建的过大就不是真正解决低收入家庭的住房需求一样。也如市场中是否生产多少高档房，高档房的价位多少都是由需求决定的，买家有最终的选择权，高价位房中也有小面积的户型，能满足中等收入家庭的特殊需求。
真正要解决的是消费需求与收入能力相适应，住房从无偿分配变成有价购买，无论价格多低也是很昂贵的家庭收入支出。影响消费的不仅仅是平均房价的高低，不是按单价计算的消费，更重要的是超出收入面积需求的消费。当所有人都用大面积的消费预期去衡量房价时，一定会找不到合适的市场产品，就如能用家庭消费吃饱吃好的家庭如果天天想上高级酒店中消费吃喝，就一定是无法解决吃饭问题一样。住房也是如此。超过消费能力的过渡消费所反映出的并不是市场真正要解决的问题。同样也不是政府要操心去解决的问题。全国城镇目前的人均建筑面积仅为20平方米，平均户均面积仅为69平方米，如果按全国平均住房房价仅为2500元/平方米计算，全国平均每套住房的价格仅为15—20万元，按中高收入家庭的平均承受能力计算仍是很低的房价水平。2004年市场中反映的只是房价增速提高，这与原来房价过低和供求关系恶化相关，但并不表示中国的总价房价水平已经过高。
当银行宣布提高房贷利息之后出现的大量提前还贷，恰恰说明不是居民无购房的承受能力，房价过高也没有引起金融风险，反而是需求并没有得到保障。
真正要解决的低收入家庭（或者包括中等收入中低层次的家庭）基本供给，是要控制经济适用住房在市场总量供给中的比例和社会保障性用房中廉租房的比例，当廉租房和社会保障性住房的建设总量问题被合理（分年计划而非一次性解决）安排和解决时，自然也就不存在房价上升对社会和谐与稳定问题的影响了。
产品结构只会随市场的需求变化，当收入差别出现之后，就一定会有差别消费，市场就一定会提供差别消费的产品，重要的不是平均房价的上升，而是与不同层次消费能力的产品相适应；不是与低收入家庭的住房问题挂钩，而是改善与提高住房的质量和生活的方式，必然改善的过程中要付出比解决低收入家庭住房更多的支出。
市场总的房子只会越盖越好，而不是像解决房荒阶段建低水平的住房，那么价格也一定会逐步提高。市场不希望暴涨，而希望均升，但暴涨与均升是由供求关系决定的，不是按平均房价统计方式，用非套的平方米价格调节供给结构的。
什么是中国的社会结构与城市结构？一种社会学的理论认为，应首先满足低收入家庭的需求，让低收入家庭能融入到逐渐被收入差别所分化的进步社会之中，防止出现拉美式的贫富差别。而城市经济学的现实是，当城市中的高级建筑增加时才带动了土地的升值和激活了原有地区的生命力，并使这一地区的低收入家庭改变了就业条件提高了收入水平。如果一个地区新增的是引入低收入家庭更多的建筑，则这个地区的富人就会逐步从这个区域搬离，而使这个区域的消费、税收、及二次、三次收入转移的能力削弱。并使这个区域更加穷困，低收入人群增加，并带来公共支付能力削弱，文化与文明程度降低，治安与医疗健康程度下降，最终变成城市中的问题区域。虽然目前中国尚未出现大量的贫民窟，但在供给结构的片面强调中，有可能在一段时间之后就暴露出这种城市问题（如上百万平方米的经济适用房建设区）。
城市商品房供给结构的选择同时会成为城市人才结构的选择，以及城市未来发展预期的选择。城市化的过程也同时是城市功能定位和城市财富聚积的选择，市场化的供给结构正在担负着这种选择的替代作用，而人为的限制和行政的干涉则可能使本来能适应于经济发展的选择变成了畸形的扭曲，而使区域的发展更加不和谐、不匹配，并难以达到以先进带动落后，以富裕拉动贫困，共同发展的局面。
也许政治学、社会学和现实的市场经济与城市经济学之间尚存在一些差异，但除非回到计划经济、除非重新将市场变成政府管制，否则行政的力量是无法与市场的力量对抗的，就如同当股市的规则由政府的意志所左右时，市场并不听从行政的命令，已连续几年出现了熊市一样。楼市中的需求也许并不认同住房所强令的结构调整，购买力只选择能满足自己需求和消费欲望的产品。中国经济发展的历史证明，几十年的计划经济证明，市场经济的供求选择能力远远优于政府的计划管理，并发挥着远远大于指令性安排的经济作用。商品房市场中的产品结构一定会向需求的选择靠拢，而社会保障住房则一定要用行政而非市场化的方式解决。
六、关于市场监管与金融风险
房地产市场确实仍存在着大量的问题，特别是在相关法律滞后的条件下市场主要靠行政法规而非法律所维护，而部门与地方的行政法规又常常带有非全局的部门与地方利益驱动的色彩，也因此会造成一些空白和违法保护的现象，并由此带来一些金融风险。
如市场中的炒房现象、虚假销售问题本来可以靠税收来解决，常常出现的是在一次交易未完成未纳税时就发生了二次的交易实质性转移，产生了炒房的非账面利润，但却未产生税收。如市场中的骗贷与欺诈性骗贷则是不法开发商与银行不法行为的勾结，没有银行的监管漏洞和开发商销售税收的监管漏洞同样不会出现。如保租销售的个贷实质变成了非法集资的变相模式，同样是银行信贷监管无力所造成的，保租无力时就会出现信贷的风险。
合法个贷行为的风险已被证明是极低的，因此虽然原有的住房个贷利率低且手续繁杂，但都被各银行视为优秀信贷，不但坏账比例低，并且常出现提前还贷，一是收入提高的提前还贷，二是银行加息时的提前还贷。证明全社会的个人信誉好于企业信誉。高收入家庭个贷中的违约又少于低收入家庭的违约，说明高收入家庭的守信高于低收入家庭的守信。个贷风险不是向高房价购买者转移，而是向低收入者转移，尤其是加息造成的还贷风险更是在向低收入家庭倾斜。
银行担心个贷的风险会在房价的增幅提高中产生，会担心房价增加时风险增加，但实际尽管高收入家庭的还贷信誉好于低收入家庭，银行并没有对更高的房价的产品提供相应的个贷服务，也不愿为低收入家庭提供个贷服务。一种最简单的办法就是央行可以统计出所有银行实际提供个贷服务的住房的全部面积及平均房价，会发现越高档的高价房中申请银行个贷的比例越低，一次性付款的比例愈高，超过一定数额的单价的高档房境内银行实际是不提供个贷的，超过一定总价的银行也是不提供个贷的，同时大批量的低价房或经济适用住房更多申请的是公积金贷款。银行在上扣除了最高价房的个贷，下扣除了低收入家庭的个贷，恰恰提供的是中间层次最安全最保险的住房个贷。因此可以说银行的个贷风险保险系数极高，最大的风险并不在于房价的不断上升，而在于房价的不断下跌，并且跌破了已支付的首付和已支付的还贷额之后仍在下跌，也许银行的加息和限制是在为自己已发放的贷款挖个更大的陷阱。如果没有银行内外勾结的骗贷行为（包括开发骗贷）如果银行不再为自己制造麻烦，那么个贷将仍然是银行的最佳贷款。
市场监管与银行监管应在防范风险的同时有利于市场的交易，有利于对住房消费的支持，有利于对投资行为的风险防范，两者的有效结合而非单打独斗的监管方式，才能促进市场健康发展的同时使各方受益。
没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，发展商也从来不能与不敢违背政府的政策、法规去开发建设（所有的违规违法都只是少数的犯罪者，而并非真正的开发），但由于对市场与形势的判断不同，因此就会产生对市场的发展趋势意图扭曲，因判断不同而形成的不同对策。当需求高速增长时，不调节供给，而在加速供给的同时去限制消费需求也许并不能既保持市场的正常发展又解决好供求之间的矛盾。
(作者：任志强)
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