| 基准地价不是对土地的明码标价 |
作者：佚名 文章来源：中国国土资源报 点击数： 更新时间：2005-4-23  |
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中国土地勘测规划院地价研究所 邹晓云
编者按：近日，《新京报》刊登了一篇颇有影响的文章：《多城市基准地价上调震动业内》。该文章见报后，由于涉及许多读者关心的房价问题，一些媒体纷纷作了转载。于是，《数城市基准地价上调房价可能上涨》、《数城市基准地价上调震惊业内房价可能会涨》这样一些触目惊心的标题也就不断映入读者眼帘。一些读者因此纷纷来电咨询。
其实，这篇文章错误地将读者的目光引到了房价与地价的无端争论上来。原来这场争论的结果，其实已经家喻户晓，无需再争论下去了。但是，如何科学地制定基准地价，却是贯彻落实全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议精神的一个重要方面。为此，本版约请中国土地勘测规划院地价研究所所长邹晓云撰写本文，以说清这方面的道理。
城市基准地价在我国的产生已经有十多年的历史了，现在，全国已经有 600多个城市完成了基准地价的测算工作，有的城市还进行了多次的更新。基准地价在我国的城市土地使用制度改革、土地市场建设，以及整个社会经济的发展中发挥了巨大的作用。
但是，对于基准地价的使用，各个地方在各个时期都有不同的侧重。在使用基准地价中也存在不少问题。比如一些城市在制定城市土地资产配置和经济发展政策时，有滥用基准地价的制度优势和政策优势的现象。一是通过制定基准地价，人为确定土地的基本价位，根据需要，定高或定低，基准地价成为一种任意利用的工具；二是企图通过降低基准地价，来降低土地开发成本，达到降低房价或者预防经济过热的目的，但结果往往适得其反。
尽管基准地价是由政府发布的具有一定政策性的价格，但是基准地价是土地市场价格的客观反映，必须尊重土地市场价值的客观规律。也就是说，政府所发布的基准地价不是可以随意抬高或者降低的。如果我们做不到客观真实，其危害作用是非常大的。从某一方面看，政府的基准地价信息是一种市场外部信息，但是由于政府信息具有较强的公信力，必然会对土地市场内部产生很大的影响作用。如果信息不客观，将会严重误导市场，不仅有害于土地市场本身，也不利于社会经济稳定运行。
重新认识基准地价的作用
首先，基准地价来源于对市场信息的收集和整理，是城市土地市场价格的真实反映，其基本作用是给土地市场一种客观的价格信号。由于基准地价是一个城市内部的区域性地价，价格所包含的面较大，又是在多种指标定级的基础上产生的，所以带有很强的区域指标特征，因而也是一种宏观性的地价信号。各地在制定和使用基准地价时都不应该超越这一点，这是基础，也是客观事实。基准地价除了客观反映过去市场情况外，还要对未来市场价格有一定预见性。因为基准地价具有 1～3年的使用周期，所以必须对市场的未来进行准确的判断，否则会产生诸多不良后果。
其次是基准地价对市场的引导作用，这是我们应该强调的。由于政府在土地市场管理中的主要职责是宏观管理，所以，基准地价作为一种政策性价格，最主要的作用应该是对市场的引导，这也是与政府改革和政府职能调整相适应的。从这一点上我们也可以看到，基准地价要准确反应市场，同时必须对市场的未来有一定的预见性，否则就谈不上引导。政府利用其公信力发布基准地价的意义在于，从整个社会经济发展协调方面，从维护社会公平方面，尽量消除土地市场信息的不对称性，较少不公平的交易，保证投资的有序性，保证社会财富的增值保值和真实性。过去我们过分地注重基准地价的微观管理作用，主要在招商引资、出让土地等方面，对基准地价公布不彻底，甚至不公布。这都是不正确的。我们要逐步将级别基准地价的管理作用由技术性转变为政策性。
基准地价体系需要完善
我们常说的基准地价是城市土地的级别基准地价，宏观性比较强，其主要作用可以设定在宏观管理方面。事实上，政府在管理土地时，因为各种不同的使用目的，还需要一些不同尺度范围的地价基准。比如，土地出让底价制定，土地有关税收税基评估，土地资产价值核算等，土地收购价格判断等等。另外，从地价反映的范围看，也都需要有区片的、路段的和宗地等不同尺度的地价基准。这是我们需要完善的。
所以，我们应该建立一种以级别基准地价为基础的城市基准地价体系。这种基准地价体系主要从价格对应的面积规模上设立尺度，具体可以包括级别基准地价、区片地价、路线价和标定地价等。其中，级别基准地价就是我们一般所说的基准地价，主要作用是用于显示城市土地级别的地价水平，为市场提供具有宏观引导作用的地价信息；区片地价是比级别更小范围的，具有均值区域特征的区片的地价水平，是一种区片地价基准，主要作用是为土地税收、土地资产核算等大规模行为提供地价信息；路线价是以路段为范围测算的地价，是一种路段地价基准，主要显示重点路段的地价水平并为投资区位分析提供更加具体的地价信息；标定地价是选定的具有标志性的宗地价格，代表一定区域内宗地价格水平，是一种宗地地价基准，主要为市场提供更加具体的点状地价信息。
基准地价测算与发布制度需要改善
首先要优化基准地价评估方法，降低成本，缩短周期，提高基准地价的客观性和时效性。基准地价的时效性目前还是很差，主要是更新缓慢，重要原因之一就是基准地价更新成本，尤其是时间和人力成本过高。一般的情况下，城市基准地价从开始测算到政府发布，至少也需要大半年的时间，严重地损坏了地价信息的时效性。从现在的情况看，土地市场已经基本发育成熟，基准地价的测算也有了前几年的工作基础，技术程序也具有简化的可能性，工作时间是可以大大缩短的。
其次是要强化基准地价的信息特性，淡化其政策功能。大多数城市把基准地价看成是政府对出让土地的标价，并以此作为招商引资的手段，这其实是对基准地价的一种误解。基准地价不是对土地的明码标价，想标多少就标多少。实际上基准地价应该以市场地价水平为依据，应该按照测算结果如实向社会公布。如果政府根据发展需要对某一出让土地的价格作一些调整，必须另外处理。因此，应该科学界定政府定价行为与基准地价的关系，不能用政策行为压低基准地价。
还有一点是，需要制定统一的基准地价公布办法及公布时间，减少随意性。虽然在有关法律中对基准地价的发布有规定，但是缺乏可操作性的。随着市场变化的迅速加快，客观上需要我们缩短基准地价的更新周期。为适应社会经济的发展，和其他经济指标保持一致，基准地价应该改为一年一调整，一年一公布。
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