| 沪10月行情：供大于求局势扭转市场趋向稳定 |
作者：梦之旅 文章来源：江南都市报 点击数： 更新时间：2006-11-23  |
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■10月上海商品房市场供不应求，供求比为1：1.27；2006年1-10月商品房供求比为1：0.84，供略大于求。
■10月，全市商品房新增面积为167.8万平方米，环比上月下跌了37.8%。与2005年10月同比减少了158.47万平方米，减幅为48.6%。
■10月全市商品房成交量为212.7万平方米，环比上月下降11.2%，同比去年上涨了16%。
■全市商品房成交均价为8107元/平方米，较上月下跌2.9%。
供求比上升供大于求局势扭转
10月，上海房地产市场供求比继续上月的上升趋势，由上月1：0.89小幅上涨到本月1：1.27，一举扭转了供大于求的现象。
本月全市商品房成交量为212.7万平方米，比上月减少了26.7万平方米，降幅为11.2%。新增供应量本月167.8万平方米，比上月减少了101.8万平方米，减幅为37.8％。
2006年1-10月商品房累计供应量为2357.5万平方米，成交量为2142.9万平方米，供求比为1：0.84，供略大于求；去年同期商品房累计供应量为2827.12万平方米，成交量为1682.33万平方米，供求比为1：0.60，供远大于求。
商品房供应量大跌新增面积减少
10月，全市商品房新增面积为167.8万平方米，比上月下跌了37.8%。与2005年10月同比减少了158.47万平方米，减幅为48.6%。其中，商品住宅新增面积103.7万平方米，比上月减少42.3%；办公新增面积18.07万平方米，比上月减少5%；商业新增面积17.45万平方米，比上月减少37.2%；动迁配套新增面积为17.5万平方米，环比大幅下跌41.3%。
我们认为，与上月相比，无论是商品住宅、商办项目还是动迁配套房的供应量都出现了不同幅度的下降。其中，商品住宅、商业和动迁配套房供应量下降的幅度均达到了40%左右。今年的9、10月份并没有出现往年旺盛的市场形势，无论是开发商还是消费者均出现了不同程度的观望情绪，商品房市场推案明显减少反映了开发商对于后市的谨慎态度。
成交量下降同比去年大增
10月全市商品房成交量为212.7万平方米，环比上月下降了11.2%，比去年同期增加了16.7%。
今年的9、10月份没有出现往年的成交旺季迹象，商品房成交量相比9月份明显下降。住宅、商业、办公项目的成交量均有不同程度的下降。其中，商业物业成交量更是下降了23.45%；住宅和办公成交量分别下降12.1%和3.4%。
根据9、10月份五个环线区域成交量的变化，各个环线的成交量都出现了不同幅度的下滑。其中，内环内成交量减少最多，本月成交量减少10.3万平方米；郊环外成交量下滑幅度最大，本月成交量共减少7.58万平方米，共下滑37.6%。本月外郊环依然是全市成交量最大的区域，成交量占全市成交总量的53%，比上月增加5个百分点。
成交均价下跌但幅度较小
根据易居房地产研究院统计，2006年10月，全市商品房成交均价为8107元/平方米，较上月小幅下跌2.9%。我们认为本月商品房成交均价小幅下跌的主要原因是，内环内成交量与成交比重均有所下滑，其成交量下降了10.3万平方米，成交比重也由上月15%下降至本月的12%；本月动迁配套房的成交比例小幅增加也导致了成交均价的小幅下跌，其成交比重为18.5%，比上月的16.7%增加了1.8个百分点。
大户型受青睐高总价房源需求增加
10月份上海房地产市场的消费需求表现出以下特征：好房源受青睐，消费者希望尽快购买；消费者需求房源面积和单价均有所变大，导致消费者需求房源总价也有所上升。
购房类型以2室2厅1卫为主
根据易居房地产研究院数据统计，10月份消费者购房时间在半年内的消费者比重明显增加，增加比重为8.3%。这表明消费者刚性消费需求依然存在，如果有合适的房源和机遇，消费者还是比较希望能在较短的时间内购房。
本月购买二房的消费者比重有所下降，环比下降了7.5%；购买一房的消费者比重持续4个月下降，本月降到5.9%，环比下降2.9%；购买三房的消费者比重有所上升，本月为32.12%，环比上升9.4%；购买三房以上的消费者比重也有所上升。消费群体选取的不同，造成了对不同房源的需求也不同。
由以上综合分析可以得出，2006年10月消费者需求房型依旧以2室2厅1卫为主。虽然消费群体有所变化，但2室2厅1卫房源受欢迎的趋势不变。
购买大户型消费者需求有所上升
10月份购买80-100平方米面积的需求者仍然是消费者的主体，本月比重为40.5%，环比上月下降了1.1个百分点。同时，购买大户型的消费者需求有所上升，购买120-150平方米以上的消费者比重有所增加，本月为18.1%，比上月上升3.4%；购买150平方米以上的消费者比重也有所上升，比上月上升5.1%。
可见，在消费者群体中，刚性需求的消费者在选择房源时比较看重80-100平方米之间的2居室小户型；而以改善型为主的消费者在选择房源时则会比较看重面积比较大的户型。
消费者需求房源单价、总价均增加
根据易居房地产研究院的数据显示，本月消费者需求主体单价多集中在10000-15000元/平方米，比重为45.9%，比上月大幅上升25.7%；大于15000元/平方米的消费者需求也有所增加，比上月上升1.4%。消费群体的不同是本月消费者需求房源单价出现波动的原因。可见，在上海楼市中，改善型消费群体的消费力量不容小觑。
10月份消费者购房总价仍然集中在80-150万元之间，比重为69.5%，比上月小幅下降5.4%。而购房总价在150-200万元的消费者需求本月比重为12.4%，比上月上升4.3%；而大于200万元的消费者需求比上月上升3.0%。消费者需求房源总价和消费者选择的房源面积和单价是有关的，面积的增大和单价的提高是造成本月消费者需求房源总价上涨的主要原因。
（上海易居房地产研究院） |
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| 2006-11-23 11:08:11 | |
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