融资不容乐观

　　2006年央行连续三次上调存款准备金率各0.5个百分点，直接冻结资金1500亿元。12月中下旬，央行连续发行总计50亿元的三月期限票据，又回笼资金1300多亿元。据说这是为了“多渠道严控流动性资金”。

　　一次次的调控措施给资金密集型的房地产业带来一次次冲击，尤其对中小开发商来说融资难度越来越大。据说今年许多银行都将严控放贷额度，不用说中小开发商，即使那些大开发商也将遭遇“融资难”局面。

　　开发商要想生存只能走向资本市场，其中包括国内A股上市、国内私募基金、海外私募基金、房地产信托以及产业基金等形式。虽然融资办法不少，但真正成功的却是不多。

　　奇怪的是，目前整个房地产市场存在一个极为矛盾的现象：一方面海内外过剩游资急于寻找出路；一方面国内许多开发商缺少运作资金。既然双方都有需求，为什么两者不能互通呢？原因很简单，海外资本对国内房地产市场现状还心存疑虑，尽管他们仍然看好中国房地产业的发展前景。他们认为，目前国内房地产市场受政宏观调控政策影响较大，当然风险也就大了，资本市场想进入难免有点畏首畏尾。其次，由于国内房地产公司普遍缺乏稳定的现金流，企业资金链条始终处于绷紧状态，资本市场对此顾虑也很大。第三，由于国内开发商对自身社会形象不太注重，而且整个社会对房地产行业有很大争议，资本市场对此更是犹豫不决，这就大大阻碍了资本市场的快速进入。许多人可能没想到，上述最后一个原因竟是“融资难”的最大障碍。

　　是否“另辟蹊径”

　　要走出“融资难”困境，最重要的是思想观念和运作模式必须接轨国际市场，以取得海内外资本市场的认同。

　　权威人士说，目前当务之急是开发商要培养应有的“企业公民”道德，在社会和市场上重塑“正面形象”。解铃还须系铃人，今天确实有一批品牌开发商率先竖起新的社会形象，正在合力造就一个和谐的市场氛围。

　　去年以来，上海奥林匹克花园相继举办“样板房慈善拍卖会”、设立慈善募捐站以及举行“奥龙会新年希望工程和希望书库慈善捐款会”，实实在在地为社会出一份力。金地集团在推出未来域二期全装修住宅时，在上海楼市率先做到为每户入住业主建立“装修档案”，打算长期为业主做好全装修的售后服务工作。也有开发商正在倡仪成立“人居慈善基金”，为广大居住困难户谋利。他们或许没有意识到，这些举动正在为取得资本市场的认可创造有利的条件。

　　目前国内绝大多数开发企业都把精力放在资金回笼快的销售型物业开发上，这种单一的运作模式很容易影响资金链的延续。一旦市场销售受阻，加上银行房贷紧缩，必然造成企业现金流难以平衡。而国际市场除了关注销售型模式以外，更关注物业的持有型模式。如凯德置地等境外公司往往采取收购成熟物业并通过收租来盈利，这就使企业有了稳定的现金流。

　　当然，通过战略合作进行资源性整合，或者开拓有发展潜力的区域市场等，也是另辟融资渠道的好方法。