| “接力房贷”提醒金融风险正日益逼近 |
作者：梦之旅 文章来源：人民网房产城建频道 点击数： 更新时间：2006-5-10  |
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“现在，个人房贷按揭市场几乎成了各大商业银行的‘新产品展销会’，双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款、宽限期房贷……”在北京某机关供职的彭先生一口气就向记者道出了近十种房贷按揭新品。
以上这段文字，是《银行房贷政策松绑 京沪楼市波澜不惊 》一文的开篇之语。4月23 日，当我从人民网房产城建频道读到这篇转自《中国证券报》的文章时，我感到了揪心的疼痛。
“接力房贷”意味着什么？这意味着金融风险正日益逼近。如果各商业银行，对此没有足够清醒的认识，依然只顾眼前的“盈利性”，而不顾及“安全性”，那么，当金融风险突然袭来的时候，恐怕就要措手不及了。
“接力房贷”损人不利己
据媒体最近报导，有商业银行，已经开始在一些城市推行“接力房贷”，即父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清，可交由下一代子女“接力”来偿还。有专业人士说，“接力房贷”突破了年龄，即贷款期限的限制，一举让百姓购房变得更加轻松。
据专业人士分析，一些商业银行为应对房贷业务的下滑，争夺房贷市场而推出的“接力房贷”，针对的放贷对象，主要是以下两类人群——
一是家有年纪偏大的父母。“接力房贷”让子女作为共同借款人，银行可以按子女的年龄，给出最长的贷款期限，来延长还款期限，减少月供压力。
如张先生今年55岁，想购买一套50万元的房子。根据银行现行的房贷最高年限30年、“借款人年龄＋贷款年限≤65岁”的规定，张先生付完30％（15万元）的首付之后，余下70％（35万元）必须在10年内还清，银行以6.12%的利率贷款给他，等额还款的月供是3906.84元，而以他目前每月4000多元的收入，根本不可能。而他刚刚参加工作的儿子加盟以后，则贷款期限就可由10年延长至30年，月还款额就下降到2125.51元，张先生应付它已不成问题。
二是家有刚参加工作、积蓄较少，但未来预期收入会比较多的孩子。银行现行关于“贷款月供不得超过每月收入一半”的规定，限制了房贷总额，“接力贷”中父母可以作为共同借款人，增加了月收入总额，相应地就能增加贷款金额。
如王先生的儿子刚参加工作，月薪2000元左右，想购买一套50万元的房子，王先生的儿子付完30％（15万元）的首付之后，余下70％（35万元）在30年内还清，月还款额度为2125.51元，这就高于他的收入水平了。而他父亲王先生加盟以后，情况就不同了，王先生每月的收入是3000多元。相对于王先生和他儿子的收入，2125.51元的月供，就不在话下了。
表面看来，“接力房贷””是何等的巧妙。它一经出台，就轻松地解决了老百姓购房的难题，同时，又有望刹住“房贷业务月月下滑”的趋势。用一句时髦的话来说，这岂非是一种双赢的结果？
然而，事实并非如此。商业银行推出的“接力房贷”，由于诱导老百姓的超前消费超出了合理的底线，实质是一种“损人不利已”的行为。
对于老百姓来说，“接力房贷”，从表面看，购房变得相对轻松了，但是，在这表面“轻松”的背后，是购房成本支出的“激增”，而且这种“激增”，是建立在非理性透支“两代人”购买力之上的。
如上面所举两个例子，涉及到的35万元房贷，贷款年限由10年延长到30年后，以目前6.12%的基准房贷利率，按月等额还款计算，支付的利息款将由11.8821万元，增加到41.5182万元，激增29.6361万元。
这对于这些购买力相对较低、不太可能提前还款的购房者来说，毫无疑问是购房成本的大幅上升（对于工薪阶层来说，购房时要关心房价，但同时更应关注整个购房期间成本的支出）。
对于商业银行自身来讲，虽然，从表面来看，“接力房贷”有助于房贷的发放，做大做足房贷这一业务的“蛋糕”，同时有利于稀释个人住房贷款的不良率。但是，这种做法的实质，是变相让银监委有关“不得违反有关贷款年限”和“贷款月供不得超过每月收入一半”的规定，悄悄地变成了一纸空文。
热衷于“接力房贷”的商业银行，在让《商业银行房地产贷款风险管理指引》有关规定，变成一纸空文的同时，其自身也是“顾头不顾尾”，一头扎进了“安全性”风险的巨大陷阱。
“接力房贷”蕴含着什么？
在“接力房贷”推出前，我们已经经历过两个蛊惑人心的故事——
第一个故事，是美国老太太与中国老太太在天堂的相遇。一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于攒够买房子的钱了！”而美国老太太则说：“我终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”
“花明天的钱圆今天的梦”，这个故事给国人带来了全新的超前消费观。在这个故事鼓动作用下，中国许多大城市的居民很快成为高负债一族。中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。大城市家庭高负债的主要原因，就是高房价。
第二个故事，是美国老太太“以房养老”畅游中国。美国一位60岁的老太太来畅游中国，此前她申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她就可以潇洒地到各地旅游了。而银行则等她去世后，收回这套住房……
何谓“以房养老”？所谓“以房养老”，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。假设你今年60岁，拥有一套价值不菲的住房，譬如有70万元，如果没有继承人或者不想让别人继承，那么你就可以，以“倒按揭”的形式，从相关机构每月领取一定数额的生活费，比如2000元，用于改善自己的生活。而在你去世后，这套房子就归那家机构所有。
据不少媒体报道，一些大城市正在进行着这种“以房养老”的试点工作。有人甚至乐观地预计，在“美国老太太‘以房养老’畅游中国”这一故事的示范作用下，这种“住房反向抵押贷款”，将很快在我国形成如火如荼的势头。
当一家房地产报的一位记者，年初打来电话，向我征询有关“以房养老”模式的看法时，我从中国历史文化的背景出发，表示自己并不看好这一“模式”在中国的推广。
在回答了记者的提问，放下电话话筒之后，我对“美国老太太故事”在中国的步步升级，直至出现今天中国特色的“接力房贷”，感到了深深的忧虑。
我不知道，那些极力鼓吹“美国老太太故事”和“接力房贷”者，可曾想过没有，在这些故事的背后，蕴含的实质内容又是什么？
应当说，适当的负债可以视作现代社会观念的进步，在一定程度上也有利于超前提高生活质量，但是，可以肯定的是，过度的负债必然会成为负债人沉重的负担，必将造成负债人今后生活水平的明显下降，甚至直接威胁到负债人家庭资产的安全。
美国老太太与中国老太太相比较，如果从及时行乐的角度看，美国老太太毫无疑问是聪明的。但是从财富积累的角度看，毫无疑问，聪明的是中国老太太，这里的关键在于，“贷款消费”与“贷款投资”是两个完全不同的概念（有关详细内容，有兴趣的读者可参看我2005年9月26日发表于人民网房产城建频道的《松绑房贷 到底对上海楼市影响有多大？》一文）。
美国老太太死后留下的是一幢风烛残年的旧房子，从经济价值看只剩残值了，而中国老太太留下的则是一幢新房子，今后可以用上50年。
“美国老太太故事”和“接力房贷”，背后所蕴含的，其实都是鼓励我们“花明天的钱圆今天的梦”，但是，在程度上是逐步提升的，最后已经超过了合理的底线。
“美国老太太与中国老太太在天堂的相遇”，这一故事所蕴含的，其实是鼓励我们为享受今天，吃掉我们自己“部分”的“明天”。
“美国老太太‘以房养老’畅游中国”，这一故事所蕴含的，其实是鼓励我们为享受今天，吃掉我们自己“全部”的“明天”。
“接力房贷”，这一故事所蕴含的，其实是鼓励我们为享受今天，吃掉我们“后代”的“明天”。
“接力房贷”难再“接力”
美国老太太与中国老太太在天堂相遇的故事，它的经济学背景，是著名的“节俭的悖论”——即从个体来说，勤俭节约是一种美德，从宏观上讲，则倡导多消费，是对节俭的反论。按“节俭的悖论”的说法，假如大家都不消费，都将收入全部用于储蓄，将无一人能找到工作。
但是，我们知道，得出“节俭悖论”的时代背景，是当时资本主义社会处于极度萧条的情况之下，这时资源大量闲置，供给对需求没有约束，此时鼓励消费，消费的增加会导致均衡国民收入的增加；而当经济繁荣时期，“节俭的悖论”其实就不适用了，此时，资源被大量利用，供给有限，再去扩大总需求，只会导致通货膨胀。
媒体披露，1998年以来，房地产开发住宅的供给量年平均增长率为12%。而据中国工商银行总行消费信贷管理部处长殷红博士介绍，截至2004年末，全国房地产贷款余额26304亿元，其中，房地产开发贷款余额7811亿元，公积金贷款余额2491亿元，个人住房商业性贷款余额16002亿元，比1998年末的494亿元增长了32倍。
房地产泡沫风险最大的承担者是银行，而从一定程度上说，房地产泡沫始作俑者也是银行。最粗略地说，房地产住房消费贷款年均增幅与房地产开发住宅供给量年均增幅之差，这其中的大部分，应该就是那房价年均“虚增”的增幅。
而这种“虚增”，由上节的分析，我们已经可以看到，是建立在购房者对未来日益透支基础之上的，而这透支得以持续的前提，是银行信贷资金源源不断地大量注入。
从“美国老太太与中国老太太在天堂的相遇”，到“美国老太太‘以房养老’畅游中国”，再到“接力房贷”的“父债子还”，这些故事的“接力”，昭示着这样一种信息——“虚涨的房价”，正鼓励着我们从“吃掉”我们自己的“明天”，向“吃掉”我们儿孙辈们的“明天”快速挺进。
虎毒不食子！在中国，今天，又有多少人愿意吃掉儿孙辈们的“明天”？
警惕金融风险的突然袭击
在一些房地产热点城市，越涨越高的房价，早已将绝大部分普通民众逐出了房地产市场。在房地产市场消费需求增长日益走向萎缩的同时，在投资惯性的作用下，我国房地产市场的供给，却依然在源源不断地上升。
房地产市场的有效需求，可以概括为两个方面，消费需求和投资需求。当消费需求走向萎缩之际，房地产市场就越来越有赖于投资需求的拉动。
从严格意义上讲，房地产投资需求又可以区分为：着眼于出租，以赚取租金收入为目的的投资需求；以及着眼于“低买高卖”，以赚取“买卖差价”为目的的投机需求。
房地产开发商囤积房源不卖，其实也是一种投资，我们可以看作是房地产开发商自己购买了自己的产品。如果，房地产开发商将自己的房屋用于出租，则是我们前面所说的严格意义上的投资；如果，房地产开发商将自己的房屋囤积居奇，寄希望于房价的上涨，则属我们前面所说的严格意义上的投机。
房地产市场是否值得投资，取决于投资收益率也就是资本的边际效率，即房屋出租收入的净收益率，与银行利率的对比。如果预期投资收益率小于银行利率，人们就不愿意投资。
而从一些房地产热点城市的房价房租比来看，现在，房地产市场房屋出租收入的净收益率已经小于银行利率，这就是说，在这些城市，房地产的投资价值已经不复存在。
当消费需求走向萎缩、投资需求逐渐消失之际，房地产市场唯一的依赖对象就只能是投机需求的拉动。但是，我们要懂得的是，投机资金不会“雪中送炭”，只会“锦上添花”或“落井下石”。
消费需求走向萎缩，投资需求逐渐消失，房地产市场也就到了见顶盘整之时。根据历史经验，不难预料，此时，“嗅觉灵敏”的投机资金，最可能做的事情，应该是迅速地“拉高出货”，演绎出一场“房价疯涨”与“恐慌抢购”同时出现的“购销两旺” 的大好局面，以便达到诱导、胁迫别人进场接盘，而自己则脚底抹油，溜之大吉的目的。
当前，最值得我们警惕的是，一些房地产热点城市，同时出现了“房价飞涨”与“空置率猛升”的现象。这种现象，让开发商也感到了从未有过的恐惧：颇有“灵气”的，“自己能做得了主”的潘石屹，不久前就已宣布，今后三年不再开发住宅；以“大胆直言”著称的，但“自己却做不了主” 的任志强，首次承认“这一轮房价疯涨是个危险的信号”。
“接力房贷”背后蕴含的本质意义，各商业银行清醒认识了没有？警惕金融风险的突然袭击，各商业银行做好了准备没有？ |
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