| 央行加息 导致房地产重新洗牌 |
作者：pcs 文章来源：北京房地产网 点击数： 更新时间：2005-10-11  |
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加息背景
——都是房地产惹的祸
10月29日，央行宣布，从该日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
央行此次加息的主要目的是为了缓解或控制通胀压力及维持经济平稳快速增长。一般认为，固定资产投资与CPI(消费价格指数)是央行此次加息的主要经济参考指标。9月份的固定资产投资出现了小幅上扬，而CPI已连续4个月越过5%的通货膨胀“警戒线”。
此轮经济过热实际上是以房地产投资为主的投资过热，而导致投资过热的根源又在于某些领域市场与计划的并存。尽管我国在大多数方面已经实现了市场化和放开了产品的价格，可是仍然在一些方面继续保留了计划的控制和价格的扭曲。最为明显的例子就是资金和土地。
土地和资金价格的扭曲是因为这两个稀缺的要素至今仍然是政府所有和控制的。以市场的眼光来衡量，当地方政府还拥有、控制和直接影响这两样东西的时候，它们的投资就没有面临真实的成本约束，在这种情况下，他们对投资的需求就必然是“超常的”和“过度的”。事实上，在这一轮的投资过热中，房地产开发投资以及与房地产部门直接关联或派生出来的钢铁、水泥、电解铝等行业的投资最热。最终反应在价格上便表现为整个房地产产业链上的所有需求膨胀，价格上升，进而推动整个CPI的上升。
中国经济当前的过热现象再次提示并显露出一个原本的问题，那就是我们在土地、资金以及人民币的定价方面的严重扭曲。由于这些帮助形成过度投资需求的“参数”的真实价格还没有实现市场化，廉价的土地、资金和人民币既是我们能够实现经济高速发展的原因，显然也是导致我们的经济难以避免“大起大落”的根源。
加息对房地产的影响
——雪上加霜
加息之后的房价走势，是业内外首要关心的话题。业内暂时的主流看法是“这次加息幅度比较小，可能更多的影响是心理层面的”。本次央行基准利率上调0.27个基点属于温和调控，对购房者的购房成本与开发商的投资成本确实没有什么实质性的影响。相对而言，消费者对利率的敏感性要远大于开发商对利率的敏感性。因此，调整利率对需求的影响要远远大于供给的影响。
对于供应方而言，上调贷款利率只是小幅度增加开发商的开发成本，在目前丰厚利润的房地产业，小幅加息只是略微摊薄一点点开发商的利润而已(只要是在开发商承受的范围之内)。尤其值得注意的是，央行此次在加息的同时，也让利率开始浮动，不设定贷款利率上限。这暗示着企业可以从银行贷到款了，只是利息可能会变高。不过，银行贷款利率怎么也比企业民间高利贷利息低。这说明银根开始松动，企业贷款机会也就来了。由于今年一直银根紧缩，大部分银行的对公贷款远未完成全年任务，很可能在第三季度加速对企业放贷。因此，加息对供应短期内不会产生影响，但政府这种警告作用可能会影响到未来的项目，长期而言供给会有一定的减少。
对于需求方来说，利率上浮带来的影响主要是在心理方面，甚至大家还担心利率上调后将造成额度更高的债务偿付。首先，投资、投机需求会立即受到影响；其次，居住需求虽有一定刚性，但也会受到一定影响。因此，加息会立即反映在需求上，引起需求下跌。
在房地产市场已经慢慢走出卖方市场的情况下，需求的减少会立即反映在房价上，表现为房价下调。不过，我们也应该看到，政府此前的宏观调控及眼前的利率调整，并没有打压市场的目的。如果政策调整过激引起房价大幅下跌，将产生整个宏观经济震荡，这是政府所不愿看到的，因此从这个角度我们也可以判断，不可能如外界预测的那样“央行进入加息的通道”，而一旦房价下调幅度过大，政府也一定会进行干预托市，因此担心房价大幅下跌也没必要。更何况，由于经济的不断增长和收入的不断提高，对住宅的整体需求仍然较高。目前房地产市场是有真实需求支撑的，炒房现象只是一小部分。
虽然加息不会引起房价大的波动，但加息导致的资金使用成本加大，在资金相对稀缺的情况下，必然会加速资源的优化配置，一些实力小的企业将会为实力强的企业所兼并，房地产行业重新洗牌的序幕已渐渐拉开
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