| 上海房屋贷款又有新政策 解读七大“变数” |
作者：佚名 文章来源：中国顺驰置业网 点击数： 更新时间：2005-3-31  |
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今年房贷政策的整体感觉是：今年的房地产金融政策延续了2003年121号文件的精神，严格信贷审查、控制信贷规模，主要通过控制房地产信贷的发放引导房地产业的发展。2004年被房地产业界人士称为“政策年”，从年初起的宏观调控，到10月底的升息，今年上海市房屋贷款政策中的“变”才是不变的主题，严格控制风险也是银行今年审贷工作的重点。随着中央政策的宏观调控，上海各家商业银行陆续推出的新政策主要体现在如下几个关注点。
关注一
2004年2月26日,中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。
E周刊-新房产 2004楼市年鉴
中国房产泡沫之争 中国地产十大预言 拉开房贷政策紧缩的序幕。《指引》指出,银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力,并由此给出了明确的规定,买房人房产支出与收入的比例不能超过50%,计算公式为房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入。
《指引》对个人资信的调查也作出了非常细致的规定,明确商业银行制订的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素,与现行公积金贷款申请表十分相近,如此详细规范的调查是前所未有的。
产生后果：各家银行根据自身特点酝酿相应政策。
关注二
从2004年4月25日起各商业银行提高银行准备金
从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。
4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产企业里引发了剧烈的震荡。
此后，相关部门和机构相继出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》、住房公积金贷款不限制楼盘性质等金融政策。
产生后果：有些银行存在“存贷比倒挂”现象，一些小型商业银行一时停止房屋贷款，四大国有银行虽说审贷标准没有变化，但在日常的审核中更加谨慎地控制风险。
对二手房中介业务产生了不小的影响：有的房屋房产证及他证已经出来，但银行因为没有资金头寸不能按时放款，引起二手房交易纠纷；有的客户签署了买卖合同但买家贷款金额发生变化，不得不放弃购买房屋或重新筹集资金；银行房贷政策的改变也打击了一些客户的投资信心，对二手房房价的上涨起到了一定程度上的抑制作用。
关注三
个人信贷的紧缩政策不断出台（2004年5月1日起）
个人信贷的紧缩政策不断出台，国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。有个别银行针对炒房风潮对个人房贷利率作了上调，规定对购买第三套房贷款利率在原有5．04％的基础利率上上浮20％－70％，而且，银行均对多套房屋贷款降低成数或达到一定数目的购买者不予放贷。对申请人从严审查其资信状况以及其所购房屋的档次、面积、用途、位置等等，如果该套住房是用来投资的，银行则不予贷款。银行对二手房的房贷从往年的关注房屋本身到更加关注贷款人本身，也就是说银行不仅关心客户贷款是用来购买什么房子，更加关心把钱贷给谁。从而更加有效的控制风险。
产生后果：各家银行的产品差异化日益增强，同样条件的一个客户在这家银行被认为风险客户退单，在另一家也许就是“香饽饽”，被认为是优质客户。
关注四
针对房屋类型及房价，政策有松有紧
开始对信贷政策作出调整，其中包括严格控制购买豪华别墅的个人按揭，采取降低贷款成数、缩短贷款年限等措施。高档公寓按揭贷款同样受到严格控制。据了解，其它各大银行也在不同程度上对高档住宅的贷款采取了大同小异的限制。
在高档住宅贷款备受“打压”的同时，经济适用房等具有保障性质的政策性商品住房却幸运地得到了银行伸来的“橄榄枝”。5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合发布《经济适用住房管理办法》，为经济适用房的购买提供了优惠政策。
该办法规定：经济适用房住房建设单位可以用在建项目作抵押向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。用于个人购房贷款的住房公积金，可以优先向购买经济适用住房的个人发放。
关注五
加息（2004年10月28日）
10月28日晚,央行对外宣布,从2004年10月29日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整。
产生后果：加息对房地产行业的冲击较大,对房地产商的资金链带来了较大压力。
业内人士认为,加息后,开发商开发性贷款的成本会上升,对项目开发抗风险能力的要求将会更高,在此过程中又将会有一批资金实力不够的开发商淘汰出局。对利用贷款进行买房的人们来说,银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担,不过幅度有限,但是否会从此进入加息周期让购房者有所担心。目前,银行提前还款的比例逐渐上升,选择一次性付款、分期付款、主动要求提高首付比例的购房者越来越多,其中一个主要因素就是受加息的影响。
关注六
外资银行把握时机抢摊上海房贷市场
沪上的外资银行近来趁着房贷政策紧缩的有利时机，开始高举优惠利率，抢食房地产信贷市场的“蛋糕"。
关注七
2005年1月1日起即将出现执行的司法解释
一则将于2005年1月1日起执行的司法解释近日在各家银行中掀起波澜。这则由最高人民法院出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确表示：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
“如果贷款人由于种种原因无法还款，银行对生活必需房屋又无法行使抵押权，房贷风险必然会增加。”司法高官人士透露。
看来，最高人民法院的司法解释无疑在考验着居民的诚信观念，以及由此引发的房地产贷款政策变局。而各家银行的房屋贷款政策是否生变，答案可能很快浮出水面
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