后奥运时代你还持币观望吗

                                 朱大鸣

                               2008-08-08《东方早报》个人专栏

今天是我们中华民族值得骄傲的一天，历史将永远记住这一天，2008年8月8日---第29届夏季奥林匹克运动会在首都北京正式拉开帷幕。奥运是值得期待的，今天终于如愿以偿在我国的疆土展开了这场轰轰烈烈的体育盛会。

对于奥运后中国的房地产走势如何？我们是否还是像从去年第四季度以来采取持币观望呢？后奥运时代房价到底是往高处走还是下滑？这牵动着多多少少人的不眠之夜。

                          房价永远是昨天最便宜

主流说法称深圳房价跌了30%--40%，其实是一个假象，深圳这个特定的移民城市，从去年四季度以来，房价确实在跌，但关内的房价根本不是像媒体与评论人所说的那么危言耸听，只是今年以来大量成交的是关外远郊的房子，就像上海的内环线与外环线区域的房子根本不是一个等量级。统计的标准不一，造成了判断的迷惑，所以深圳房价跌幅也是有限的。

不然曾经在2006年发起“三年内不买房运动”的邹涛，为什么策划了“深圳万人团购计划”呢？这个计划从一开始就是一场不现实的恶作剧，中间是闹剧，可以预言并以荒诞剧而告终。笔者在这里不屑一顾对这事件作评论，但从侧面发出一个信息，长期唱衰的人既然自称“社会公益活动家”的形象出现，我们不说他的真正用意是否异想天开赚取佣金，但至少说明深圳可以买房了。

我们从数据上来看，下半年盘整还会继续。据统计局发布的数据来看，今年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。新建住房销售价格同比上涨9.2%,涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%,涨幅比5月低0.1个百分点。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%,环比分别上涨0.1%和0.2%等。这个数据说明，全国整体的房价仍然是在高位运行，但是，上涨幅度和速度明显放缓。

最近一系列的政策和高层的表态，可看出，稳定房地产、防止房地产演化为金融危机的新动态正在引起人们的关注。维稳政策的早春微风，已向我们吹来，下半年政策的重点将从紧缩转向防止经济放缓为聚焦点，防止房价大起大落是下半年乃至明年政策的主旋律。

前几年连续暴涨，一言蔽之，还是供应少，需求多。这一点是不可否认的，商品房既然是市场化的产物，就应该按照市场化道路来走，也就是建造更多的房子，来平抑旺盛的需求，需求真正解决了，那么，房价自然会趋稳，如果仅靠压制需求，对供需双方都不利。

我曾经说过，既然土地是不可复制的资源。我们买房还是按照自己的需求而言，你是刚性需求必须要买，那么你在具有一定经济能力时就应该尽早买房，不然房价还是依照市场规律不断在涨。你也许不断踏空，永远在后悔，为何没有当初尽早买房呢？

    You and Me From one world We are family   Travel dream

         A thousand miles Meeting in Beijing    Come together

    Put your hand in mine    You and Me From one world We are family

   举世瞩目的第29届北京夏季奥运会，8月8日晚上在一片中国风情中开幕了，令观众特别关心的奥运主题歌《我和你》，由刘欢与莎拉·布莱曼在抒情、平和与空灵般的音乐中栩栩如生的展开，虽然全曲没有副歌部分的高潮，但还是令人如痴如醉。音乐就是如此神奇，不分国界，不分语言，把人们的心灵紧紧的扣在一起，把和平的理念从北京送往世界每个角落。

    对于主题歌中的莎拉·布莱曼您了解多少吗？她不仅是第二次站在奥运舞台上传唱主题歌，还是一个音乐传奇人物。

   莎拉走红来自音乐剧，谈到音乐剧不能不说音乐剧大师安德鲁·劳伊德·韦伯，他即是著名的音乐剧鼻祖，也是莎拉的伯乐与前夫

   英国作曲家安德鲁·劳伊德·韦伯的憾世杰作--世界四大经典音乐剧之一《剧院魅影》，演绎一段凄婉浪漫的爱情传奇。堪称八十年代以来全世界最迷人、也最卖座的音乐剧之一，从1986年在伦敦、1988年在百老汇上演到现在，依然一票难求，在许多国家或地区都曾经陆续、甚至一再地上演。巨星莎拉布莱曼领衔主演，华丽高音精湛演出，完整收录全剧所有歌曲，震撼人心的音乐，带领你进入剧院魅影的奇幻世界之中。韦伯经典音乐剧还有：《猫》、《爱的观点》、《艾薇塔》、《巨星耶稣基督》等。韦伯是改写音乐剧历史的最伟大的音乐家之一。

   21岁那年，莎拉·布莱曼来到了伦敦应征音乐剧《猫》，一举夺得女主角的位置，同时还俘获了安德鲁?洛依德?韦伯的心，从此莎拉成为这位音乐剧大师作品中的女主角，在音乐剧舞台大展风采。 1988年，她首次登上美国百老汇的舞台，担纲韦伯的《剧院魅影》女主角从此更是红遍全球、名满天下，并奠定了世界级音乐巨星的地位。

   然而就在莎拉·布莱曼艺术巅峰之际，莎拉与韦伯的感情发生了危机，在1990年，两人终于劳燕分飞，莎拉也离开了音乐剧舞台，这也是百老汇音乐剧的悲哀，一代音乐剧巨星离开了人们的视线。

   但几年后莎拉又振奋起来，走出了婚姻的阴影，同时把自己定位了“歌手”的路线。1993年，莎拉在音乐制作人弗兰克?彼得森的帮助下，制作了一系列风格崭新的歌曲专辑。

   在一九九七年时与盲人男高音波切利合唱的《Time To Say Goodbye 告别的时刻》以雷霆万钧之势，横扫古典流行跨界音乐领域。单单在德国，这首单曲便销售了三百万张，成为德国有史以来最畅销的单曲唱片;除此之外，更高居英国流行榜亚军，以及在欧洲等国获得了高度美誉。让人在撼动心魄的旋律与高亢起伏的歌声中感受到情和爱的深情对话、天人合一的极致风华。

   从此莎拉凭着自己对音乐的理解与天赋，以美轮美奂的歌声在流行音乐与古典音乐里穿梭，在中低音域莎拉大多用流行唱法，而高音区用美声唱法来演绎，以此取得的流行与古典之间的平衡，独创一体。

   《Time To Say Goodbye 告别的时刻》在1997年全球狂卖300万张，再度奠定了莎拉世界级歌唱家的地位。

    作为一位歌唱家，很少有人能像莎拉?布莱曼这样，如此的风格独特，声音令人着迷。她的歌声，时而空灵、纯净，时而清新优美，又不失时震撼力。《月光女神》是她的代表作。让人们看到一种心灵折服的美声女神。每当她的歌声响起，在那些残阳如血的黄昏，人们总是如痴如醉地沉浸在她美轮美奂的歌声里，这就是莎拉·布莱曼魅力所在。

以北京为例，根据《红地产》所公布数据，北京1－6月份共有397个楼盘存在退房纪录，退房数目达到惊人的2587套。这些项目上半年成交一共才30695套，退房率达到8.4％！乍一看，楼市的“退房潮”的确已经来到。

我们再看一组数据：

朝阳日坛国际广场半年销售149套，退房104套，退房率高达70％；丰台圣陶沙成交36套，退房71套，退房率将近200％；美景东方成交69套，退房43套，退房率达62.3％（以上数据均来自《红地产》杂志）。。。。。。退房数量排名前16位的项目共退房504套，占所有项目退房比例的五分之一。

如果说，一个项目存在一定比例的“退房”是正常的现象，那么动辄超过30％退房率的项目该如何解释？

笔者在07年10月央行公布第二套房贷政策之后曾经缀文指出：“第二套房贷新政目前还仅仅是对楼市造成观望的气息，由于细则尚未确定，对楼市短期的影响还只是成交减少；然而，一旦第四季度大量成交的客户到08年一季度办理按揭贷款手续是，发现自己必须得大幅提高利息、提高首付比例时，楼市“退房潮”将大规模上演，第二套房贷政策的威力才得以真正体现”。

应该说，除个别项目手续和项目自身的硬伤是造成超高退房率之外，因为银行紧缩房贷导致项目无法顺利办理按揭贷款、项目为了造成热销人为制造成交现象后退房也是高“退房率”项目的原因，至于因为开发商降价而导致前期购房客户资产“缩水”的案例只是极个别现象。

除了这些特殊项目之外，蔓延全国的“退房潮”映射出市场对楼市房价走向已经从之前的看涨完全转向看空。第二套房贷政策的执行，直接使得很多想购买第二套住宅的客户因为无法承担突然多出的一至二成首付和25％左右的利息而选择放弃购房。

需要指出的是，笔者在07年第四季度就发现，在央行房贷细则还没有明确时，部分项目销售部门为了完成销售业绩、并寄希望于钻房贷细则执行空子，盲目向不符合第一套住宅要求的客户承诺可以按第一套住宅政策办理按揭导致的消费欺诈现象十分严重，从而导致了一部分客户抱着侥幸心理交付了首付，笔者还专门缀文提出07年第四季度成交业绩中包含了这部分水份。

扣除个别项目手续和硬件问题、07年第四季度二套房贷细则不明确的历史遗留问题，实际上，笔者认为当前的“退房潮”远远没有个别媒体所炒做的那么严重，还是一个正常的市场现象。

笔者认为，当前对于在楼市变动中所出现的种种“内幕”和“暴料”，需要有个理性的判断，大家需要理性的面对，公众需要的是真相，而不是哗众取宠的炒做。所以，“北京房价一周跌30％”、“深圳断供将达千亿规模”、“房价下跌危及中国经济安全”之流的论调，除了造成恐慌气氛之外，还可能误导政府决策，此风气决不可以长！

2003年8月，国内地产龙头企业万科在南京以4.5亿元的价格拿下近200亩的河西光明城市地块，楼面价2200元/平方米。到去年4月，万科开始销售光明城市第3期(即最后一期)的8栋物业，借助一路上涨的房地产大势，彼时的8楼住宅最高销售价格摸至万元以上。而根据部分业主的说法，销售人员当时的介绍是，最后两栋位置最好的“楼王”价格一定继续上涨。

但此后，所谓的两栋楼王却迟迟没有开盘。有传言称，万科可能将两栋楼以7000元至8000元/平方米的价格通过“团购”方式卖给某企业。但该说法遭到万科的否认。

根据目前市场情况，明明可以卖到万元以上的楼盘为何迟迟不开盘，或以低价促销？根据多方证实，万科此举源于南京“一房一价”的核价制。

去年5月，南京市物价局出台“一房一价”政策。根据规定，经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过核定基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。尚未销售面积部分实行“一套一价”制，最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。

按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。

根据上述规定，南京市物价局于去年4月9日便给万科光明城市三期发了“商品房价格的批复”，按照批复，该项目10幢楼的住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5％的上浮幅度，10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。批复文件中明确表示：“若成本发生较大变化，价格需作调整时，必须重新申报。”根据这一规定，以南京市物价部门审批，万科光明城市（三期）住宅商品房基准价格为每平方米7360元，销售价格可在基准价格基础上最高上浮5%。因为已经几乎售罄的前8栋物业均价高达8450元/平方米，若继续按照物价局指导价定价，最后两栋楼王价格须低至3900元/平方米左右。

如果物价局不改变政策，那么万科试图通过“楼王”牟取巨额利润的想法将彻底破灭，同时还将面临前期业主的巨大压力，消息称“前8幢近千名业主认为自己被欺骗，联名要求南京万科需要向近千名业主公开道歉，并双倍退还房价的15％，共计1.7亿元。”

5月份，突然有传闻称三期最好的2幢景观“楼王”，可能正在与一家企业密谈低价团购。坊间称团购价格大约在8000元/平方米左右。

通过关联企业的团购，然后再将现有房源变成二手房，由于物价局的规定并不涉及二手房，此举当然能够规避相关规定。如果物价局坚持原则，这恐怕也是万科唯一的出路。

据说，万科试图通过重新核定地价价值和成本的方式提高价格，但提出的理由通通被物价局所否定。

万科“光明城市”最终结局如何，我们还将拭目以待，但是南京物价局的“一房一价”政策，毫无疑问是戳中房价死穴的终极绝招。

“商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。”这个规定有其合理性，也有其浓厚的行政色彩，早在政策出台当初，笔者就密切关注。

市场经济发展到今天，在一个几乎完全市场化的行业进行政府定价，自然是违反了相关的原则，在法律角度上是找不到依据的。关键的问题，在于两点，一是“普通商品房利润不超过基数8％；二是规定自政策出台后尚未销售面积部分实行“一套一价”制，最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格”。直接由政府来规定一个行业的利润率显然是靠不住的，这点，也导致了政策出台之后的巨大争议，可以预见，有着良好的高层关系的万科决不会束手待擒，最终很可能交一些罚款了事。

但是，从这个政策对“光明城市”项目的杀伤力可以看出，“价格管制”对抑制房价来说是绝对的一个杀手锏。

回想起07年任志强同广州市市长关于“房价是由市场说了算还是市长说了算”的争论，笔者当时曾经做过评论：

“——我承认，作为商品，房价首先是由市场决定的，然而，如果这个商品成为一种暴利，或者存在囤积房源、哄抬物价行为的时候，政府是有权利进行干预的，正如方便面涨价一样。如果大米一斤卖一百元，政府应该不应该管？市场允许一个行业拥有一定的利润，但是这种利润是有一个合理的范围的，所以政府才设立了物价局。需要强调的是，美国之所以出台《反垄断法》，其根本目的是保证一个行业合理的竞争性，以确保消费者能够有着一定的选择权，市场化是有前提的，这个前提就是市场必须是在规则内健康的运行，超过规则就必须挨板子。所以当房价在房地产市场正常运行的时候，是应该市场说了算，但如果出轨太多的时候，市长是可以作为一个职务代表政府（请记住，市长不一定代表个人），是有权利对房价说了算的。”

问题只在于，合理的利润该是多少？我想，如果只是8％，恐怕现在的开发商不用调控，三分之二都将逃离房地产行业。除非国家宣布将房地产行业列为限制性行业，并出台法规规定细则。如果是100％，这个行业恐怕也会完蛋。

如果南京物价局把相关规定改一改，规定房价在核定价格基础上，每一次价格浮动都需要报备，浮动比例不得超过同期物价上涨幅度，每年不得超过一定次数，也许规定会合理很多。当然，核定的底价，也许调整到15％－20％左右会比较合理。而制订政策之前，在人大举行听政会，然后以立法形势给予确认法律地位，或者，实际操作上会更合理一些。

实际上，执行价格报备制度，笔者一直认为是抑制房价暴涨的一个非常有力手段，除了南京之外，福州也在执行相关的政策，这两个地方的物价局，敢为天下先，勇气实在值得嘉奖，但是，作为政府市场监管部门，如果制订政策的时候，更多考虑市场实际，以市场的准则而不是行政的准则来指导政策制订，也许更容易执行。

最近，听到朋友问的最多的就是政府会不会出手救市。对此，笔者再次断言，短期内指望政府救市是不现实的，开发商要做好当猪坚强的准备。

日前，和银行界朋友在一起的时候，听说在部分省市工行系统，已经把房贷列为黄色警报，很可能在短期之内上升成为红色警报。

地产界可能很多人并不明白金融行业的特性，作为金融系统，安全远比利益重要，房贷风险越高，金融行业资金必定会逃离楼市，而不是救市。

银行永远是嫌贫爱富，锦上添花的事情人人爱做，雪中送炭嘛，不可能。

不管是美国的次贷危机，还是这次世界性的粮灾，我们需要明白，一个国家的政策，考虑的因素应该全面而长远，尤其是关系到国计民生的行业。

不明白这点，就没有资格谈论关于房地产的宏观调控。

房贷一直被视为银行的优质贷款，但从笔者分析来看，目前中国房贷危机已经非常明显。目前中国一线城市的房价已经远远超出百姓的承受能力，以北京为例，四环内基本上最便宜的房子价格都在12000元以上，以目前市场上平均的套面积120平米算（请注意，我所说的是平均套面积），一套房总价大约144万元，首付三成43万，贷款20年总还款177万，月供需要7600元。算上各种税费、装修，大约还需要投入至少50万元，也就是说，买一套这样的房子，20年这个家庭需要花费290万元，也就是平均每年需要支出15万元。还有孩子的教育呢？交通呢？基本生活成本呢？看病？按这么计算这个家庭每年至少需要收入25万元以上，全北京市有几个家庭能承受？所以目前一线城市的房价超过百姓的承受能力已经是无可否认的事实。从另外一个角度，按银行规定月供不能超过月收入50％视为优质客户，那么扣除首付和装修等因素，月收入在15000元以内的家庭已经没有能力承受四环内的房价。如果北京房价继续上涨，那基本上绝大部分的家庭都将没有能力承受，或者说，80％的购房者都达不到信用要求，也就是所谓美国的“次信用者”。这些人一旦发生重大疾病、事故，或者经济发生波折，都很有可能无力还贷，所以，目前中国一线城市的房贷已经位于非常危险的边缘。另一方面，从投资客户来看，绝大部分的投资客户都是用银行贷款甚至于借款来投资房产，一旦出现房价波折、经济变动，这部分人拒绝还贷或者无力还贷可能性也非常大。所以说目前中国存在大量的“次级房贷”，如果房价继续飙升，可能“次级房贷”将会占新增贷款的巨大部分。

眼下，迫于银根紧缩政策，大量的开发商面临的资金压力迫使不少人祭出“垫付首付”这个法宝，如果没有首付作为保障，那么，笔者断言，这一批零首付购房者，一定是中国银行业危险最大的定时炸弹。

房价一定幅度的回落，是有利于消除潜在的金融风险的，当然，象深圳那样的暴跌，确实应当引起高层的注意。

然而，毕竟眼下，绝大部分城市房地产都还处于僵持状态，真正暴跌的城市屈指可数，甚至于，大部分城市开发商还拒绝承认房价下跌，这种情况下，对于决策部门来说，房价暴跌的风险还是可控的。

更重要的是，前两年房价的暴涨，已经让中央政府对房地产行业失去了信任度，可以断定，如果政府出台的政策刺激了楼市需求，中国将进入新一轮的房价暴涨通道。

也许，只有经历过惨痛的教训，业界才会明白和风细雨的日子是多么美妙，笔者其实并不反对政府救市，只是，笔者认为，救市的前提，是房地产界需要让政府看到我们愿意做一个好孩子，而不是“反骨仔”。

眼下，反通货膨胀是宏观经济第一要务，对房贷松绑，就意味着通货膨胀的急剧反弹，而任凭事态发展，年内房价大幅下跌将不可避免，中央政府处于两难境地。

所以，开发商最明智的选择，就是当好猪坚强，熬吧，熬到政府觉得救市时机到的时候，才是有一个黎明。

美国的次级债本是一种专为解决低收入家庭的金融创新制度，并用证券化的方式转移了银行的风险。在房价稳定或持续的上升阶段，这种次级债的信用评级很高并且没有大的风险，但却刺激了过度消费与投机，增加了潜在的风险。一旦当房价产生波动或下跌时，这种潜在的风险就变成了现实。

次级债的风波迅速的蔓延，不但产生了金融危机，同时造成了金融信用危机和流动性紧缩。从而对美国的整体经济产生了巨大的负面作用。从房价下跌开始对经济增长给以沉重的打击，也让全世界的经济产生了更多的不确定性。

简单的看美国的房价似乎是次级债爆发的根源，是美国此次经济放缓或可能下滑的起因。但实际这种房价的起落变化则在于次级债的必然，用次级债的金融创新来解决低收入群体的住房，推动了房价的上升，也会必然的有房价下跌与波动的结果。房价表面是因，实质是经济运行的果。

中国的房价也面临着社会舆论中的波动，既有管理层防止大起大落要求稳定的指导意见，也有希望大跌的呼声，还有庆贺某些城市房价已经下跌的喝彩和某些城市销售量大幅下降的暗示。

如果房价下跌会怎样，首先引起重视的是银行，次级债像一把利剑，深深的伤害着中国脆弱的金融体系的信心，担心房价下跌而产生金融危机的通知、审查已连连出现。紧缩的货币政策之外还有专门针对商业性房地产开发的金融管制，个贷违约情况出现的上升更成为引发精神紧张的弹簧。似乎中国也会发生类似次级债的巨大风险。拳头与棍子也纷纷打在了开发商身上，并且要求开发商主动降价以防范金融风险的阴招和舆论成了主流的风潮。

美国的次级债危机中，从来没看到有任何指责与限制开发商的报道与消息。因为次级债仅仅与购房者有关而与开发商无关。房价的高低与开发商的破产是市场的风险，这种风险是与生俱来的，否则又何来的市场竞争一说呢？但这与次级债是两回事。

次级债发生与房价的下跌，美国政府面对次级债和经济下滑的风险，采取的是增加市场的流动性，帮助与支持金融机构以加强对信贷的支持，而不是雪上加霜的限制信贷。政府专门出台了鼓励50岁以上有支付能力的人更多的购房并给以优惠的税收、信贷等政策来刺激市场的购买与消费。特别由国会批准实行大量的免税政策以鼓励与支持民众消费，美联储还用减息刺激企业与市场扩大生产、拉动经济，让房价下跌的速度减缓，让经济保持合理的增长。因为美国政府很清楚房价的下跌不是因而是果。因此美国政府的所有措施不是专门针对房价的果，而是专门针对宏观经济中的因，用宏观经济的情况改善来影响和改变果的生存环境，最终转化果的走向。

而中国的政策也许与美国正好相反，也许中国的政策不是将房价的下跌认为是果而是当作了因。因此中国的政策更多的是针对于抑制房价，直接放在了和投资与消费有直接关系的双向打击与限制上。如加大流转中的税收，加大个贷的限制性条件，加大投资方的信贷限制等等。既限制与压缩了投资与产出，又限制与打击消费。试图用恶化投资与消费环境来压低房价，但这种表面稳定房价的措施却可能让房价下跌或下滑。

试图用降房价的方式加速开发商的现金流转，刺激居民消费、防范金融风险，则更是南辕北辙。降价会让未购房的民众高兴，但买涨不买跌的预期如果形成，则无益于刺激消费，降价只对刚性需求在大局稳定中有较强的刺激作用，而不会在全面下跌中产生更强的需求。

但降价是个双刃的利剑，也会影响到已购房者的资产与信心变化，影响到购房者的还贷，影响到银行抵押物的价值与风险，影响到土地的价值和政府的土地财政收入，影响到投资者的信心与投入，加大市场的风险与波动，增加政策的不确定因素和不利于房价大局的稳定。

我不认为房价过快的暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为解决房价的波动和平稳，要解决的是形成房价暴涨的外部环境，而并非房价本身。要认清因和果的关系才能从因入手解决果的问题。

什么是房价暴涨的因？或者房价暴涨本身就是因？

房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家有过房价不随宏观经济增长的案例，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能就会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格老先生所预言的“泡沫只有破灭时才是泡沫”。

影响房价上涨的原因是多项的，重点大约有如下六项：

一、供求关系。

需求1998年之前是分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台的太晚了，尚未达到分流的效果与阶段时，房价已被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。

而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场调节机制。因此让土地的天价迎来地方财政的喜悦之声中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动面包价格暴涨的“核聚变”。

为防止宏观经济的过热政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式的分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过速的上涨就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。

二、交易税费增加的推动作用。

二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格。

高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。

三、房价是非固定内涵的一个指标。

随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，成熟与发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积（165—175平方米）是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。

但中国的房价却不同，此房非彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。

四、原材料与劳动成本的增长。

包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让普遍的收入与价格上涨，同比计算时是否也应计算这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑CPI的增长率、投资增长中应扣除CPI的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？至少在民众无法做这种加减时，政府的信息公开或政府决定调控政策的统计与参谋部门可以做出这种情况的分析报告，以让民众了解真实的房价变动因素，至少人均GDP的增长和人均收入的增长背景下如果不让房价上涨就是房价的下跌这个道理是十分清楚的。

五、金融环境与政策性措施的推动。

实行土地招拍挂制度之后，土地供给的方式改变了，传统的土地分期付款的条件变化了，一次性支付的资金成本增加了，而政府从取得土地到开工和销售之间的审批程序却不能用法律固定下来。审批周期远远超过了土地合同中的应建设时间，更让成本增长却无法正确的反映在标准成本公式之中。再不分青红皂白的征收土地使用税、闲置税等其他土地占用期间的税收，都会产生累计的成本增加。实证中这并不是个小头，可是社会并不知道土地购买资金几年的资金利息对价格的影响。

金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托，利息上浮等各种其他融资渠道大大提高了资金成本。

而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥资金的有效利用率，降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。

六、最严厉的土地管理政策在推动地价上涨的预期。

为什么会形成土地的价格暴涨并不断出现天价，政府的政策有着巨大的功劳。

首先是招拍挂制度的垄断性，并自2003年之后连续四年缩减了市场中的土地供给量，让土地成为稀缺产品。

同时“严守十八亿亩红线”的高调成为土地稀缺性的广告词，改变着市场对土地供给量增加的长远预期。实行最严格的“土地管理”和多项监督、审查、清理等措施又为土地的稀缺及价格的必然上涨奠定了以政府强大控制力为后盾的坚实基础，于是天价成为了现实。

股市中常常会用一个重新估值的说法，但背景的条件变化时对股价的估值会用不同的体系，土地大约也同样。

当紧缩的土地供给制度下，土地的估值方法变了，股市对土地的估值也变了，就如同次级债的评级一样。当国家实行最严格的土地制度和丈量缩减土地供给时，土地会在稀缺程度不同时估值上升，并推动房价上升，而在土地充分供给时，估值下降。当市场保持严重的土地房屋供不应求时股指上升，供过于求时估值下降。

政府的政策就成为调整估值体系标准的天平，紧缩与严格的土地供给背景也就成为制造土地天价的诱因。改变对土地预期的估值方式自然会让土地的价格扭曲，在满足了土地管理部门所追求的国有土地增值和地方政府第二财政来源高涨的欲望同时，也让房价飘飘然的飞上了天。

当然还有其他的各种因素在影响着房价，如轨道交通、地区的稀缺性、奥运会等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等等。

但综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。

解决房价的问题，要解决的是因而非针对果。

今年1—5月份的销售量1.9亿多平方米，比去年同期下降了7.2%，说明需求是巨大的，虽然受政策的影响销售增幅大大下降，但房价只是环比增幅下降，局部地区波动且全局趋势恶化。原因就在于仅仅针对房地产的打击、仅仅针对于抑制消费的措施无法改变房价形成的因，但会扭曲最终房价的果。

宏观调控的措施都不是长期的经济政策，而长期的经济政策则重点在于要解决房价形成的因，而非最终房价的果。就如同资源价格的调整，电与油的价格不是因而是政策调节与限制的果。只有解决了果的成因问题，才能理顺价格体系，让果更趋于合理。低资源价格只能增加和扩大消费而不利于节能环保，房价和其他产品价格也是同样的道理。

价格形成机制中，许多是买与卖双方相互制约的，但如果行政措施让买卖双方都无法和无权用博弈的方式参与，那么这个价格则必然会失控。不管是高或低都不能反映市场价值发现的作用。成也萧何败也萧何。一切都不取决于市场而取决于政策了，取决于改善因的条件还是压制果的政策。如果因的条件不能因政策的调整得到改善，那么限制果的政策的有效性和科学性就值得深虑了。

美国的政策调整没有一项是专门针对房价这个果的，那么中国的政策为什么不能积极的从改善房价波动的因入手呢？毕竟这不是一个经济发展的短期行为，而是一个发展中国家相当长一段时间不可或缺的发展阶段。

美国人并不希望中国人像他们一样的扩大对资源占用有影响的消费，但中国人至少有像他们一样享受物质生活的权利。

每次宏观调控政策出台之后都会有一个观望期，市场中不管是企业还是个人、不管是投资者还是消费者都在观望中等待。

过于频繁的出台调控的政策，让市场失去了预期，变成无法根据政策预期的走向实施战略或较长期的调整。最初的政策出台，社会以为这就是预期了，但每次出台的政策都在极短的周期中再次调整了。当社会中的投资与消费主体刚刚按着上一个刚出台的政策调整了自己的经营与消费行为时，不久新政策就从相反的方向或出台更严厉的手段，让市场与民众无所适从。于是就形成了每次政策出台之后都有一个观望期，似乎形成惯例的都在等待“第二只靴子落地”。

房改货币化给社会传达的信息是住房商品化、市场化，困难群体住房保障化。但公共产品的缺失让市场化中的价格调节倍受攻击，让商品化的进程在行政调控措施的不断出台中扭曲，并生出了《房地产管理法》中无法管辖的小产权房与限价商品房等怪胎。

当房地产业被称为是中国经济发展的支柱型产业时，反对的声音就从未停止，反而让这个支柱型产业连续不断的成为重拳猛击的对象，变成了人人喊打的过街老鼠。一方面在改善着城市面貌、增加着政府第二财政的收入、提高着城市人民的居住水平；另一方面又被当作经济过热的祸根和推动资产价格上涨的源头。政策似乎总在摇摆中忽左忽右，让市场在风雨中荡漾。

去年5月30日前夜财政部的发言否认调高交易税的说法被第二天的千分之三所打破，让市场大吃一惊，就如同前一年建设部网站中关于90平方米的设计规范征求意见稿上网的第二天就被否定一样，让市场与社会对政策调控的理解产生许许多多的浮想，不知道应信谁的，也不知道应如何应对，于是观望就成了一个连续多年的宏观调控中最常见的词和最常见的市场反映。

观望就是因为社会与民众无法判断政策变化与未来的预期。

全世界都知道国际油价的暴涨，中国人也都知道中国的低油价正破坏着市场对资源的配置和补贴着全球的富人。但却没有人知道中国的油价什么时候会做价格上调？而当这个上调中国汽、柴油价格靴子落下时，当天国际油价就大跌了数美元一桶。为什么每个人都知道中国油价必然上调的靴子迟迟不肯落下，而让预期长期的无法预测呢？

全国人都知道煤价正上涨，也早就知道有个煤电联动的价格机制，但却没有人知道政策的调控会何时让电的价格上调，低价能源战略本就与节能减排是完全对立的激励机制。在强调节能减排时，却不上调能源价格，颇让人无法理解，至少这个靴子落地时让人们看到了一点希望。

每个经济学说中都认为CPI高涨并出现严重负利率时应取消利息税，减少负利率的压力，但不知道中国严重的负利率时，为什么还要征收利息税。经济学同样认为负利率必然产生资产价格与CPI的波动，应上调利率，但不知道这个利率上调的靴子何时落地，何时能让利率为正，而防止CPI和资产价格的不合理波动。

中国有太多的国内外问题正影响着市场与社会的预期，以至于让中国的总理都无法给出一个明确的答案。如果一个国家的总理都不知道这个国家经济最困难的一年应有什么样的预期，国民就只有观望了。

该不该买房本是件有完全支付或部分支付能力家庭讨论的问题，但却成了全民关心的事情，让那些本就没有支付能力的家庭也成了市场中的争抢者，让市场中增加了许多无理性的噪音。公共产品的十年缺失，只能让更多的民众将房价中被政府索取了大量土地出让金都不能提供社会保障的责任转嫁给了市场和开发商。

该不该买房是个需要不需要的判断，前提是有支付能力。否则人人都觉得自己该上月球、该有房、有车、有高等教育与高消费，这就成了天方夜谭了。讨论问题应有前提与基础。

什么时候与什么价位购房是以支付条件和预期收入能力相关的事，却在市场中成了投资者的讨价还价。更多的人不是以需求为前提，而是以房价是否能产生更多盈利为条件的讨论，让消费观念产生了混乱。固然商品房具有双重属性，包括投资产品的功能，但却不能不强调社会舆论导向作用，更多的让住房变成了投资品的单一属性，让社会的预期发生了重大扭曲。

而政府出台的各种严控政策则从限制与抑制投机起步变成了面对整个地产行业的调控。似乎炒房产生的危害远远大于解决与改善住房需求的实际效果。投资过热已成为房地产业的副产品，让支柱型产业不但徒有虚名，且连拉动内需都成了空话。解决保障性住房已压倒一切的占了主导地位，而商品房市场化改革也成了备受争议的错误？

几年时间市场与民众的预期在随着政策调控的重拳不断的改变与调控，大呼上当受骗者在股市与房市中大有人在。去年之前的多次调控让在观望之中未购房的人都希望落空了。而今年则只有那些未进行财产性投资的人大约才能少亏钱。CPI让收入的绝对值大大减少时，对未来预期的观望就更强烈而浓厚了。

观望在于不知道政府是希望要控制通胀而牺牲增长速度，还是容忍一定的通胀条件去理顺被扭曲的资产与资源价格来保证经济的持续增长。谁都希望中国的经济始终保持高增长而低通胀，但如果是以被人为压低的资产与资源价格的垄断为代价的，那么就必然是不可持续与重病后发的。也许今天的无法预期正来自于这样一种结果。

人类本就生活中预期之中，有的期待死后能升入天堂；有的期待来世能更好；也有的抱有一个梦想；还有的将希望寄托于明天。理想从来都只在未来。即使当一切都落回今天时，也仍然生活在预期之中，希望至少能填饱今天的肚子，或有一顿美味的晚餐，再或能睡个美美的好觉。而只有人们不知道预期会是丰年或欠收时才会观望。看看上天能有雨时才会播下仅有的种子，而不敢冒然的将种子撒在仍然暴旱的土壤之中。

不知道未来是否会比今天更好，人们只有紧紧的捂住钱袋子，不敢消费、不敢投资，也不敢轻举妄动。

尽快的给人们一个政策的稳定预期是打破这种沉闷的观望的唯一有效出路。

从北京正式取得奥运举办权一转眼已经七年了，不知不觉中奥运会举办在即，只是今年由于持续不断的天灾，影响了人们迎接奥运的欢快心情，不过相信在八月份我们仍将零距离感受到一次美好的体育盛宴。
筹备奥运会的七年，也是笔者所在的房地产行业大发展的时期。1998年住房体制改革后，普通公众逐渐接受了必须自己买房的现实。加之源于制度设计中占重要比重的经济适用房在实际操作中不断被边缘化，给商品房市场提供了很好的发展机会。再与土地出让制度改革、城市化进程加速、热钱与流动性过剩导致的资产价格膨胀等各种作用因素相互重叠，引发了近年来的房地产价格快速上涨。而北京由于筹备奥运会的巨额投入以及强烈的奥运预期，自然成为价格上涨的排头兵之一。不过回顾这几年，其实上海等地住宅价格启动在先，北京房价开始加速在后，又以2006、2007两年为势头最猛的阶段。彼时甚至可以用“疯狂”这个词来形容房价态势。

尽人皆知，任何产品没有只涨不跌的道理。虽然油价等资源类产品从长期走势看，受制于资源供给限度，其价格长期趋势向上不变，但一定时期内冲得太高当然会回落，房价也如是。特别是在中国这样一个发展中国家，由于贫富差距近年来逐步拉大，房地产价格尤其是商品住宅价格如果上涨过快，距离社会中间阶层实际购买能力差距过大，必然会导致具备可支付能力的实际需求受到价格抑制。此时，房地产如果仍想保持快速发展，或者进入价格调整；或者依赖大量外来资金的涌入。换言之，依靠投资与投机资本维持房价高位运行。

毫无疑问，房地产市场最终要依靠有实际支付能力的实际需求作为长期持续稳定发展的基础，因此其价格不能单纯以价值来衡量。住宅市场依赖投资与投机资本维持发展，欠缺稳定性是与生俱来的弱点。我们不妨分析一下美国房地产市场爆发次贷危机前后的状况。美国的房地产价格由于次级抵押贷款政策的刺激下持续向上多年，价格上涨又带动了消费市场的繁荣，房价一旦出现小幅调整，制度缺陷导致市场立刻陷入全面危机而无力自拔。这引发了金融市场的剧烈动荡，连带着全球和美国人一起承受房地产市场波动的灾难后果。

从西方房地产市场的周期性规律分析，本次的次贷危机基本符合18年的周期波动规律。如果规律依旧有效，那么欧美房地产市场恐怕还要有一年以上的时间继续调整。只是不知道市场会否如《货币战争》的作者所言，在第一轮金融地震后还有后续的“海啸”等灾难接踵而至。

今年国内天灾已经很多了，但令人不解的是为何有些人总是把天灾与国内房地产市场的价格变动联系在一起？间接影响当然会有，但没有某些预言家说的那么邪乎。至于说发改委大幅调整油价，有人又和房价挂上钩，欢呼房价会暴跌。在此我想提醒大家一句：难道成本上涨只对房地产市场有影响？如果实体经济严重受损，那房价跌多少能够引来公众的喜悦心情？这方面去问问经历过1998年亚洲金融危机的香港人你会有答案。

由美国次贷危机引发的全球金融危机从去年开始传导进入国内，并未直接作用于房价。政府各项预防金融危机的宏观调控政策与价格疯涨后的退潮相互作用，最终让市场步入了调整期。去年秋末冬初时的“冬天论”和年底的“拐点论”都已经完全应验，有些人预期的报复性反弹今年春天却没如愿来到。老潘的“百日巨变”论快到期了，眼下还看不出结果。还有诸如热钱撤出等各种各样的可能性在前面等待着中国房地产市场。

不容否认的是，国内房地产市场步入调整期已经有大半年的时间，房价从最高点下来的幅度如果理性对待也已经不小了，只是相距部分人的预期与许多人的支付能力还有明显差距。但是真要达到某些人设想的那样，短期内非要房价达到人人买得起，除了暴跌之外无解。美国同志为了人人都买得起房，就发明了个次贷，我们要防范金融风险，所以只能选择暴跌。但房地产市场的暴跌或崩盘会带来什么样的后果往往被“唱衰”派忽视或轻描淡写。

不过房地产其实并不孤独，大多数政策包括利率、油价等作用于整个经济体。归根到底，中国经济总体向好、金融运行安全，房地产才会有生存空间与发展机会，否则没戏。同时，房地产之于宏观经济恐怕也非无足轻重，虽应以民生为重，但房地产之波动或许将与宏观经济同步，也许部分实体产业衰退速度还将领先房地产行业，至少大多数非垄断行业将如此，毕竟没有政策保护，利润率也比不上房地产。届时，若宏观经济全面后退，有那今天人人都买得起的房价又有何用？前几年的房价今天看来都便宜得很，但当时您为什么不买？还不是当时也觉得贵嘛。等到就业吃饭都成问题之时，谁有闲功夫想买房的事。

房价高低谁说了算？

现在说“房价”，其实聚集在商品住宅价格上，限价房与经济适用房等不是市场行为。喊涨唱跌者众多，但公认“房价”目前身处高位相信无人反对，至于未来多少年以后的房价嘛，比现在低的可能性很小，但相对届时的收入而言，一定会便宜些。

现在“房价”高不高的问题其实无须讨论，很多人都在不断地预测“房价”会不会暴跌。很多网友讨论时也提及“房价”过高买不起，甚至有人说99％自住需求的人买不起。我没见过类似统计数据，不知从何而来，也觉得比例可能偏高了些，但目前“房价”脱离了大多数人的实际支付能力是事实。不过，为什么所谓的“房价”依然如此坚挺呢？

有人批评开发商死扛，有人批评银行暗中支持，有人说政府背后撑腰。都有一定道理。许多“如果”的前提如果作用于今天的房地产市场，相信“房价”绝非目前水平。但在今天这个市场，包括所有住房相关政策法规的市场环境中，“房价”高低谁说了算？

想想看，是否是那些买得起的人说了算？不是开发商，更不是政府。开发商盖房子如果没人买那是相当的惨，而政府只能通过各种手段调节与影响市场，却无法界定“房价”的高低。只有那些真正买得起房的人，不管他们的购买行为是住或投资、空置或者出租，只要他们认为“房价”不高还可以购买，那房价就不高。如果买得起的人都不买，房价高是太高了。至于买不起房的人们，对房价的影响力真的很可怜。别不喜欢听，这是实话。现在商品住宅销量下降了，房价也开始下降了吧。这就是买得起房的那批人开始观望或者放弃购买的结果。可惜，这种认识还不是一致性的，毕竟还有人买，而且五月份似乎购买行为在上升，这样一来，“房价”未来走势更难预料了。

大腕抡猪头，自说自各话娱乐大众

猪年虽然过去了，但在这个金猪之年，人们多年来头一次体会到猪肉的金贵。终于明白原来猪肉还有那么大魔力，能影响ＣＰＩ。让大领导们不得不解释猪肉生产的事情。笔者好生纳闷，早都干什么去了？为啥强调农业生产那么多年，保护耕地力度很大，一个猪肉问题那么重要就被忽视了？也没见谁出来道个歉啊！

从老百姓突然发现猪肉开始变得金贵起，至少已经一年半了吧。好像猪肉还没掉价，ＣＰＩ也如猪肉一般死活不肯服输。这油价更是疯了似的往上走。这猪肉还能替ＣＰＩ扛多久？

还有那个“朱坚强”，运气老好，也的确够坚强。前两日听说还有比它更“牛Ｘ”的猪宝宝。是不是都应该进博物馆以养天年。噢，好像不可以，那样的话猪肉不更加洛阳纸贵了嘛！

猪宝宝们一定没想到，猪年过了它们还是那么的金贵，许多人恐怕同样没想到。要不也不会信誓旦旦地教导大家多长时间是猪肉的生产周期。或许是搞错了，把小猪长成大猪的时间与小猪变成母猪再下小猪的时间搞混了？

不应该啊，都是专家来的，这类问题似乎只应平头百姓有。

猪们受了重视，地位提升自然受关注程度就高，已然引起了地产大腕们的注意。在个太湖论剑上都拿“猪猪”说事。也是，深入浅出嘛。要不任大炮那专业性的文章有几人能看懂？有些“专家”都未必，更遑论众多网友读者听众。希望这次老任用时尚之语论地产之事，能入得众人之耳吧。想来凡是任大炮所说，多为必然不是好话实话，网友们在众多“专家”引领之下仍应痛批之。

至于老潘，少有的低调。不过倒是和任总配合默契，把老任没说的话直接说出来了。算是补充了内容。老任批评多，而老潘给划了个道。只不过他俩说了也不算，自有那宏观、通胀、热钱、稳定等大帽子在天上飞，一个“猪坚强”算个啥？股市中300斤变30斤的“猪坚强”多个去了，也没见那个进了博物馆供起来。

至于冯总，显然比前两位更有深度，时尚元素引用得更多，说的事也更多。听懂了吗？本人自认为听懂了一部分。嘻嘻，且看他将如何被批得体无完肤吧。当然，不是我来写，我也写不出那些话。不过冯总的期待似乎更加直接，也更加难以实现啊！谁是谭千秋我们知道了，谁又是解放军呢？

三个大腕开始抡猪头说事很高明，语言表达上太直白了没意思，也容易招惹事非。把自己比成猪也有攀高枝之嫌。反正年年岁岁无数论坛，该说的都说过860遍了，真正管用的听众是否听进去了才是最重要的。至于其他人，三个大腕充分发现了娱乐大众的作用，好！！！

回铁牛兄：一定是买得起的人决定房价高低

铁牛兄，有幸见过几次面，兄虽非业内人士，但对地产之关注程度及笔耕态度均远超某些网络红人，铁牛比“牛刀”之流要可敬得多。可惜兄未入房地产此行，否则必能建出不少精品。

铁牛兄，弟前文《房价高低谁说了算？ 》被兄以《房价高低不能让有钱人说了算 》批驳，事先你我交流过，仔细拜读后有些话想和兄沟通，然相见实难，且你我文章均在博客上，故起此文，无相争之意，只就事论事。

弟之博文其实想说一意：目标客户对于项目定价的认可程度决定了项目价格是否合理，此乃市场经济规律。请注意，我强调是市场经济规律，因为如果是完全垄断的非市场经济如电信、石油等行业，定价原则另有其则。于楼市中，限价房、经济适用房是政府定价，目标客户也由政府立规界定，非属市场经济范筹。观兄之文，对弟观点可能略有误读，非涉及今日之市场总体走势之意。

至于商品房，即已确定为商品，又是完全市场经济的产物，虽然其成本构成与生产要素中包含许多的非市场因素，但总体上仍应遵行市场经济的原则，否则就不称其为商品房了。每件商品在其设计生产之初，一定是有目标客户的，而商品的性能价格能否被目标客户认可，是一种商品能否取得市场成功的首要标志之一。落实到楼市，不论房子卖多少钱，只要项目的目标客户认可，发生了购买行为，项目的定价就算成功了。如果无人买，定价偏高；如果买得人趋之若骛，一定是定价低了。

至于说当前买不起房的人该如何，那并非每个开发商品房的开发企业之职责，如何让国民人人有适当的居住条件是一个国家政府应该操心的事。

再与铁牛兄聊聊几个观点，一是刻意划分有钱没钱有房没房，非要给大众划出个三六九等不利构建和谐社会，宜少提；前段时间的房价也非开发商所定，只是市场给了开发商涨价的机会而矣。市场如果有降价的压力，开发商一定也会顺势而为；三是买不起房的人影响不了今天的房价博弈，他们并非当前市场商品房供应的目标客户。市场总是自发地首先满足具有高支付能力人群的消费需求，然后才会向下满足次级支付能力人群；再有，有多少人应该有拥有商品房的梦也请兄台考虑一下。

时间仓促，弟之拙见与铁牛兄探讨，不妥之处请见谅。

距离2008年北京奥运会开幕不到一个月时间了，在期待中楼市却迎来了多年未有的低潮期。虽然相比年初成交量已经有所回升，但购房者的观望情绪依然相当深厚，为什么呢？后奥运心理始然。

 不要以为奥运会还没开就不会有后奥运心理。奥运会与北京是七年之约，时间挺得很长，效应已经充分挖掘。当它终于来临时，未必非要等到开过才会产生后奥运心理。股市中经常有此类现象，某心理关口前一旦冲击无果，会提前产生调整行情。特别是近两年房价上涨了许多，再加上各种宏观经济因素的综合作用。

 后奥运时代来临，许多人似乎一下子失去了信心，对北京未来会如何发展没了把握。其实大可不必。大家可以去开车看看北京，跟奥运相关的区域确实比较漂亮，但是也没像我们原来想像的，到07年全搞定了，到今天为止，很多地方还在热火朝天的做。我们去想，奥运会之后北京就已经万事大吉了吗？去跟那些国际化的大都市比比，我们的城市建设还欠缺多少？还要再投入多少钱，才真正像一个国际化的大都市真正的水准？早着呢。包括我们看到北京有多少题材在奥运会之后可以兑现的，郊区的那些卫星城，包括城市行政体系中心的迁移，这都是潜在发展的概念，或者说已经在纸面上，只不过要等奥运会之后这个契机。我们能够见到很多地块奥运之前不让动，是为了奥运会之后发展储备的，这是实实在在的事情。包括未来北京发展重心也有调整，北京这个城市不是奥运会完了之后就万事大吉了，可能再过十年、再过二十年，你看到塔吊还比纽约、东京、巴黎、伦敦加在一块还要多，这个城市现在出门保证你能看到塔吊。再过二十年，能不能说我们出去转一圈，就看到不到二十个塔吊，很困难，因为欠债太多了。不少地方你开车进去，明明是北京四环、五环之间或者三环、四环之间，你可能很惊讶，这是北京吗？这就是首都，还这个样子呢？它们也在北京城里头，在五环内、在四环内，需不需要改变？五六十年代建的很多房子已经其实不堪使用了，拆不拆？实际上真是拆不动、拆不起，如果没有后面的发展的话，这个城市今天这样，能否像欧美那样一个城市可以每年开工量很少，维持几十年、上百年？这个城市根本不具备这样的条件，还远远不是一个成熟的城市，还需要很多年的建设。所以房地产在北京仍大有可为。

至于说其他的支撑因素，就是首都概念、资源配置相对集中概念以及经济中心概念，外来新城市居民一定会有，国际化也一定会有，挡不住的。不可能把北京装在圈子里包起来，所以目前的许多问题会长期存在，解决它靠持续的建设，干吧。、 

长期走势看涨多数业内朋友都没意见。回到目前楼市短期走势，涨跟跌最根本的原因就是，中国宏观经济在世界经济大背景下，未来的这几个月到09年大的走势。这种走势包括我们的经济是会出现衰退，还是出现一个继续的平稳增长，这种最终的趋势才是决定了对于房地产市场的金融，还有其他的税负政策的一个主要的因素。这种政策直接作用在市场，如果银根被放松了，肯定观望的需求会继续被激发出来。包括时间因素，我刚刚在强调，我认为09年整个市场环境不变的前提下，观望期会结束。真正持币观望的人会再次入场。至于说跌，一定是宏观经济出现了大问题，GDP增长出现停滞，失业人口快速上升，大量的企业倒闭，那时候谈房地产市场没有意义，房价再跌都没有意义。香港的98年，谁愿意中国走到那个程度？

    所以有一篇想法，如何让买房变得简单。

    集思广益，还是五句话来得直接而简单。

    第一句：买还是租？

    很简单，如果觉得自己买得起，也适合现在买，那就买呗，管它房价高低，此处你不用考虑房价，只管考虑自己现在，买还是不买，自然买再进行下去，不买就租，水到渠成。

    第二句：如何付款？

    简单得不能再简单，如果有钱不如一次性付清，如果没有一次性付款的条件，肯定选择按揭买房。

    第三句：买哪儿的房子？

    如果一次性付款，则首先肯定是找到这么多固定值的钱能够装得下的房子，也就是用总价来框定房子的总价，然后买房变得更为简单，因为一次性付款，总价被定下来了，自然房源大面积减少，当范围减少后，容易选择到底买哪儿的房子，因为大部分区域的房价都经过了地段的大浪淘沙，抄着价格走没问题。

    如果是按揭付款，则复杂一下，

    看看自己首付，用首付来决定房子的舒适度与大小，只要够首付，就可以买，这样也能框定房子的范围，当然首付是指扣除了装修支出后的或直接购买的是成品房。至于月供，我想一旦解决了首付问题，目前条件下说明你的消费能力符合买房要求，或许你的未来会更上一层楼。不要想太多。

    第四句：这房子是否能住？

    大约这样想，房子的供应商就是开发商是否合法，有证并且备案，打打电话即可；房子是否完整的小区，有小区的基本设施与配套；房子的相关约定，包括进入合同的方面与后续你将面临的环境变化等，稍事思想就可得出结论，最多就计较一下用材，配套承诺，收费项目与内容，变化情况以及开发商提出的处理办法等等。

    第五句：这房子能否长期住？

    看起来挺简单，事实上有些复杂，能否长期住，主要看地段不贬值，是个象样的地段，有人来就成；其次看出租环境，因为这房子难保长期自住，一旦你有迁居或再次置业，必须有个好的租赁环境；其三是为将来置换或融资做个考虑，因为只有长住这个说法能句保证房子将来出手不难。

    其实使然。

    无论批驳者以人民称之，抑或吴先生百姓称之，公民总共也就两类：有房的，没房的。到底苦还是不苦，分类述之。

    有房的，当房价大跌或崩盘，意味着你的收获最终比别人大，但苦的是过程，苦的是自己并不知道自己的苦。先说前面的，房价下跌，目前尚不算普跌，跌还是假跌，还有待判断，即使如此，苦不苦？一百万辛苦钱瞬间变成了七十万，亏损三十万，大约投资回报没有这么充足吧；更苦的是，政府不会因为房价大跌而让你减半支付，你还得按照以前的约定按月或提前支付，否则银行就会催账；最苦的是你不知道市场到底如何，因此你无法决定是低价出货还是硬挺，心灵的油煎比苦更苦！

    上述苦论，是不崩盘的时候说的，如果真崩盘了，你也就不苦了，不知你懂不？因为崩盘了意味着许多人得不到房子，没房子住，而你有，这是一种对比当中的甜，而不是苦。问题就出在，政府不会视而不见，也就是政府不会让楼市崩盘而坐视。

    因此可以断定，当房价越跌，有房的，越苦。

    无房的，看起来不苦，因为目前你还是局外人。

    但你认为当你成为众多无房户中的一员，这是甜还是苦呢？

    再其次，当你本已有条件获得一居室的时候，因为房价被跌，你也认为会跌，自然会延缓购买时间，从而让自己寄人篱下的日子更为久远一些；

    然而，你总认为房价还会跌，自然会延缓购买时间，你到最后都不晓得买还是不买，他项原因可能导致你的其他生活式样有所改变；

    还有一句不好说，万一房价在跌的过程中突然撑起来了，而你又没有发现，这时，不知你做何敢想？

    不知未来在哪儿，也不知揣着点积累什么时候完成自己的甚至是全家人的使命，万一决定不及房价龙抬头，还得在承受市场责罚之余，承受着家人的数落，真不知你会否感慨：既有今日何必当初！

    如果说房价越跌，越不苦，有几个前提，你不妨记清楚：

    其一，房价下跌后持续到你买得起的时间，这也意味着你，他人，都用同样的速度同样的数字同样的频率赚钱并同样比例地储蓄才行，不然，房价下降一截有人便行使买卖权利，自然又将房价往回抬，如此反复，除非你永不落伍，跟得上社会平均数收入阶层，否则总有人叫苦，如果你等来了下跌到你买得起的那一天，则前于你买房的他们，必然承受亏跌之苦！

    其二，房子如同猪肉一般，完全依据市场需求发挥价格规律作用，有涨有跌，如否，则可能呈现的结果是，房子的总体价值持续上升，出现你无法把握买卖时机的情形；

    其三，政府掌握的土地资源按照人民的意愿来出让，当房子事实上少了政府就出让那么多的用地，当事实上的市场房子多了，政府出手收购，让市场始终处于平衡状态；

    其四，经济始终能让利率为正，既定的购买负担不会增加。

    上述任何一条不符，则你的愿景始终是空中楼阁，而你呢，没准变成了空中楼客！

    所以，不要以为那些看跌的就是好，这个人说房价要涨就嗓，或说房价跌了不好就骂，你也是娘养的啊，所以冷静点地分析，不要连同孩子一起倒掉羊水。

    其实从“限价房”一出生，就身份不清：属于保障性住房范畴，但是是商品房，含糊的购买对象定义和再上市的门槛都成为人们关心的焦点，当然模糊的身份也肯定给外界留下无限想象空间。

    由于“限价房”比周边平均房价便宜不少，又是商品房，依照北京市的价格涨幅，从购买到入住房价就可能大赚，从限价房概念推出之日起，自然相关政府部门对限价房的定义已经把自己卷入了这场漩涡。经过6年的发展，经济适用房做为保障性住房的主体从购买对象定义到再上市门槛相关制度历经数年都已经比较完善了，但是眼下“限价房”感觉仍旧在走经济适用房刚推出的老路，不清的政策，巨大的获利空间，注定未来相当长的时间里，“限价房”已经还会多次成为楼市焦点。北师大教师申购“限价房”纷争只是导火索，未来“限价房”身份之争肯定还会继续延续。

    “限价房”是商品房吗？“限价房”是保障性住房吗？其实从我来看“限价房”就是保障性住房，应遵循保障性住房的规则行事。只是限价房是否会成为某种情况的“自留地”就不得而知了。

住房保障—政府可以做得更好

“限价牛肉面”与“限价商品房”的双重标准

    据北京市统计局的统计显示，1-4月我市商品住宅销售面积为181.3万平方米，下降54%，降幅比一季度扩大6.1个百分点。其中，现房销售面积48.3万平方米，期房销售面积133万平方米，分别下降47%和56%。从已经过去的几个月来看，2008年的平均成交量只有2006-2007年的三分之一到一半，这要归功于“信贷紧缩”的结果。这就使得今年的市场有无限的可能。虽然成交量大跌，不过平均楼价还没有下降，统计显示4月份我市新建住宅销售价格同比上涨16.1%，继续上演着量跌价升的走势，这是为什么呢？

    由于2006年以来施工和新开工面积持续下降，导致今年竣工面积大幅减少，1-4月商品住宅竣工面积下降了33.7%，一些开发商又推迟了楼盘的上市时间，市场上可供消费者挑选的房源越来越少，特别是主要城区的供应仍旧紧张，再加上一些购房者采取了持币观望，导致成交量的下降，而成交量的低迷也使开发商逐渐分化，现金充裕的依然稳坐泰山，囤房待涨，现金紧张的则开始启动各种促销活动，力求尽快回收资金。进入5月以来，成交状况出现了较明显的好转，从北京市房地产交易管理网上的统计可以看出，5月的住宅期房网上签约套数为6698套，环比4月上涨了35%，说明楼市成交已出现见底回升的迹象，随着夏秋两个销售旺季的到来，市场成交将日趋活跃。

    价格的涨跌主要是受供应关系的影响，近年来人民生活水平的不断提高使住房需求迅速增长，供求关系的失衡导致了房价的不断上涨，而这种情况在短期内还较难得到缓解，预计未来整体市场将以自用为主，成交保持基本稳定，并有逐步上涨的趋势；最可能影响未来房价的因素是大量经济适用房和限价商品房的推出，但这两类保障性住房的位置都将会在离市区较远的区域，虽然保障性住房供应量的加大可能会使北京楼市总体价格的涨幅回落，但五环内的平均房价将继续稳步上升，全年的价格也将保持稳中有升。

    总之，从成交量角度来讲，最坏的时候已经过去，我们没有什么可担心的。

    这就必须分析买房支出,一般买房支出包括首付月供借款向开发商融资抵充置换等直接或间接买卖付出.最终形成的结果是房子作为凝结物的大宗支出.其中,与按揭贷款相关的是利率,工作稳定性与通胀程度,社会保障程度;而借款往往是以人脉关系为前提,当然能够借款也是不错的一种融资与稀释买房负担的办法;至于开发商融资与抵充/置换等方式,则是政策指引下开发商为了启动市场的一些营销举措,可以加以利用.所以综合起来,让房子保值的买法有以下几种:

    一置换法

    这是针对一些前期拥有公产房或经济租用房,或私房的一些城市公民,在目前的阶段可以通过置换来提升自己的住房持有结构.这里的置换包括二手市场的出手,新房市场的购入,也包括与开发商之间的还建协定,小产权房在适度范围的低成本转让.

    置换的目的就是筹集现金,在归零的状态下重新进行置业考虑.如果现金流比较充足则比照多套持有的方针进行置业;如果一次性消费可以达到自住舒适目标,也可以一次性完成居住条件的改善;如果想有余钱用于后期事业方面的发展,更可以尽量采取未来消费法,待事业良性发展后再进行房产方面的收益整理.

    二一次性或分期付迄法

    这是一个人脉关系广泛而个人信用比较高的客户的消费方式.未来经济的发展将回归虚拟与实体结合的方面,也就是智力成果权会受到社会的进一步重视,若如此,我们可以在未来收益计量基础上加入自己未来的智力成果转换的部分未来收益,即可以认为自己的就业与行业收益外,还可能用智力来置换他项收益,我国自十六大以来鼓励非劳动收入的合法性实际就是针对虚拟经济日益繁荣出台的一项前瞻性措施.

    很简单,这类人的置业就是一次性考虑,尽量动用人脉关系,向亲朋好友及其他对现代经济环境下的个人信用有认识的那些人,还有就是开发商,基于调控与楼市预期不明,消费观望条件下,开发商提供的一些垫付营销方式,总的一个目的就是尽量在不透支未来的条件下实现置业要求.让自己在完成居住愿景的前提下一门心思进行未来的事业规划.

    三多套持有法

    这是针对一些高端消费客户的有效选择.有人为了谋求一套别墅而不惜高价钱,我的建议是多套持有,伺楼市稳定并成熟发展时你将看到这种建议的好处.

    其理论依据就是不要将所有放在一个篮子里.如果你想消费高端物业,自然首付及按揭还贷数量都比较可观,还不如将其分期放在中小套型方面而实现多套持有,这种组合可以降低未来的月供,可以让你的手中有一定余钱用于其他投资或经营,同时你还可以进行小范围的理房,通过这些经验的积累,你再在不长的时间内进行高端消费,一举三得,并且在进行二次高端消费的时候,还可以通过出手小套获得一定的升值储备.

    多套持有法还可有效抵制调控下的楼市紧缩,因为你不必为还贷不能而担心,也不心担心房价短期波动,对比一套房子受政策调控的冲击,明眼人应该能马上理解.

    四未来消费法

    这是适合穷人置业的一种激进方法.具体操作要点就是:既然是花未来的钱来满足现实的居住,不妨设定未来是美好的,经济是向上的,整个国家的金融体系与保障体系是渐进的,因此,我们对自己未来的发展不用过于害怕,相信自己的未来能够还清现实的支出,具体衡量标准看未来的经济发展能够持续提供一个满足自己才干的工作岗位,就业稳定会让你的收入增长纳入国家政策能够照看的地步,不用着急.比如你从事的是未来朝阳行业,如动漫,如IT,如信息处理,如医生,如律师,如中介服务,如家庭保障服务,这些在经济越发达的时候是一个持续健康发展的行业,自然你可以大胆进行未来式消费.

    比较普遍的做法就是尽量用较长的贷款时间,较低的首付,尽量买入装修房,将所有相关支出通过透支来撬动置业目的.然后你唯一的压力来自于还贷压力,前已述及,你从事的行业与你的未来是有一定保障的,所以这种透支只要比之于你的未来收益增长偏弱,你的消费就有意义.

    五功能位移法

    非常适合投资与自住性消费双重目的客户的消费方式.具体包括底商加上盖居住功能的结合,即靠近底层商铺并购买其上盖直接相关的物业,从而将未来居住与经营放在一个空间,通过商铺的自营或出租获得回报,用回报适当稀释还贷压力,同时如果置业地点在一个比较大型的社区,未来家庭酒店将更多进驻,还可整体出租或自营家庭式酒店,以满足社区商业发达与配套成熟人气上升后的商机;如综合用地上建筑的综合物业,其功能适合于写字间与小型出租式公寓,买入时可解决自住问题,买入后一旦自己的消费条件提升,可以进行二次置业,则该多功能物业既可满足写字间出租也可做为小型公寓出租,转手具备总价优势,并且综合用地的地段淘汰率低,未来的地段升值有一定保障.

    一、保障法律的漏洞

    从我国当前的实际看，农村社会保障水平明显低落于城市。这是由于过去长期的历史原因，也是由于城乡之间不同生产力水平所决定的。城市和农村的社会保障同等重要都需要发展，但由于城乡之间、工农之间在生产社会化程度、就业结构、社会分配结构、收入消费结构等方面存在明显的差别。因而城市和农村的社会保障不可采取一个统一的模式，农村不能照搬城市的办法。农村要纳入社会保障范围，但具体办法和标准方面应允许有差别。

    如果国家开征了社会保障税，向工薪企业计征以形成社保基金，则震区因不可抗力损坏的房屋可以有两条线进行重建，一是用社会保障基金来替代还贷，二是通过集中政府供应重建城镇体系。但我国目前的住房保障仅覆盖城镇居民中的正常登记范围，非登记企业及大量民营企业更多将社会保障方面的基金缴纳作为福利来看待。

    二、破产法律的漏洞

    我国正在进行修订的破产法思想主要着眼于保护权益人的可见利益，尚未有有关个人破产法的立法条例或思想。那么，因不可抗力造成债务人无法履行义务，还得看政府脸色，等待着未来可能的解决方案，而另一方面免责设定更多与破产逃债相关联，很少围绕个体非自身原因导致的还债不能。

    三、产权法律的漏洞

    小产权监管：实际上小产权也经由了正规建设到滥建的阶段，零三年底以前的小产权房实际是低端商品房的补充，对调节市场起到了很大的作用。后来房价过快上涨，在利的引导下，致小产权房四处开花，同时有些中小开发商囿于自身实力有限而改弦更张，异帜以小产权房开发为主，也获得了不菲的利润。小产权房在县域房地产以及中小城市分布非常广泛，而利益主体之开发商以及村社组织的负责人大都脱离了原属地或辖区，对小产权房的严禁，实际受害者是普通老百姓，毕竟对小产权房的投机或投资消费不占主流。

    一场地震产生一个两难矛盾，统一重建统一补贴标准必然形成不公平，有的是商品房的消费者，有的是小产权房的消费者。如果对小产权房以产权归属进行裁定，则可能导致震区灾民雪上加霜。类似问题还包括非管制规范下的产权确认，各地具备不同标准。 

    对小产权交易缺乏管理也暴露出如何处理，尚不能完全比照与现法律法规相符原则。因为不可抗力导致质押对象消失，相当于提出一个严峻而现实的问题：质押过程中出现的产权遗失，政府居间还是基于民法进行调整？

    四、产品质量法律的漏洞

    震后，人们惊奇地发现，学校成为建筑受灾重区，政府建筑区则尽乎完好。有关建筑质量的法律空洞顷刻暴露。究其原因，其一是非管制交易形式的存在，政府建筑为形象工程，而学校建筑为福利工程，利厚的有钱的大量投入，利薄的无钱的少投入，从而造成质量缺陷性学校建筑。而对应于此，处罚偏弱、标准厘订滞后影响使用人的权益享受、实体管制缺失是危害建筑存在的温床。

    五、建筑产品售后法律保障漏洞

    大约包括责任主体不明、政府介入导致权益损失或缩小、交付前的法律确认这三个环节的问题。

    开发商交付后委托物业公司，承责主体与受理主体分离，事后如果出现质量事故，责任主体不明；这个时候政府依据验收文件进行定夺，容易大事化小事化了，间接损害了消费者的既定权益。更多的无厘头来自于交付前尚无有效法律对权益双方的有关产品使用受益进行明确确认与界定，导致维权不能时有发生。

    六、行业标准的前瞻性

    新老建设部曾经就抗震与环保、可持续性、生态标准、宜居条件的约定进行过课题研究，但主要停留于为品牌开发商营造卖点的阶段，如康居示范工程几个字可以让楼盘卖得好卖得快卖得高；AAA什么的住宅，或智能化评级可以让开发商轻易获得科技住宅的大卖点，几年以前抗震也是一个大卖点，但过长时间的太平盛世稀释了这个卖点，主管部门也没有引以为戒。

    一场地震牵出了诸多的有关法律保护或建设空洞，从楼市来看尤其难为，盛名之下，其实难符。不知是谁的过错？？！

    我国经济学家在八十年代中后期至九十年代早期,掀起了研究剪刀差的高潮,主要集中于工农产品比价方面的剪刀差现象,具体表述是,用做交换的农业产品价格低于价值而用于交换的工业产品则出现相反的变化,由此产生工农产品的价格倒挂现象,导致全社会"舍本逐末",即利用非规则下的农业价值猎取来补充工业积累.后来,言论进一步自由,剪刀差大幅扩容,被引用到各种对比力量发生两极变化的领域.大约有收入剪刀差,说是伴随经济发展,从事大量抽象或具体劳动者收入不及不从事直接劳动者的收入;性爱剪刀差,大约指男女随着年龄的增长身体变化,男人的性欲与能力由年轻时的主导地位到后期退居其次,并佐证以男女婚外情高发特点,男人高潮期在30岁以前,而女性则延后十年.

    我们可以把前者称为狭义的剪刀差,后者称为广义的剪刀差,进而我们可以分析楼市的一些现象,尤其是目前的房价与消费人群结构以及背后的收益来源差距与扩大趋势,还有就是商品房领域,保障房领域,也不同存在这种类似剪刀差的现象,一一析之.

    一保障房领域的剪刀差现象.

    保障房领域正在产生剪刀差.以前第一代第二代的保障房,惠及对象实际都是一些收入稳定而工作环境也比较优越的一族,我们可以在经济适用房住区发现一代又一代的奔驰与宝马.现在,倒挂现象因制度而缓解,政府明确规定了保障住房的对象主要是城市中低收入住房困难户,并且政府正在着手运用行政管制强化中低端市场的商品性供应,以扩大保障住房的受益范围.

    相应的,以前的保障住房要么被政府收购要么按政府给出的政策出售,转化为商品性供应.

    二地价剪刀差现象.

    中国的地价大约分三个阶段,八三一后至国三条之前,是中间阶段,前期属政府以较低的门槛与较低的地租多途径多用途多方式出让阶段,属低地价阶段;中期属快速市场化阶段,地价水涨船高,基于楼市的非理性发展,地价泡沫推涨房价的同时,也让地价走出了理性的价值而进入数字时代;现在及将来较长一个时期,地价的剪刀差现象将完全消失,这种力量一方面来自于政府管制严格并实施全方位监督,另一方面来自于市场化管制,包括结构与用地供应量,以及用地条件,还有就是地方政府介入行政限价等等,当然市场出现盘整的时候,开发商积极响应政府的保障住房建设也是因素之一,所以未来的预期唯一可以肯定的就是地价将呈理性回归与良性发展阶段.

    如果说调控有什么可喜的一面,那就是促进了土地泡沫的挤兑,数字化土地出让年代结束.但综观三大阶段的地价剪刀差,所造成的后果正在房价中得到表现:第一阶段政府的亏绌在第二阶段大规模回收,从而将这些流失的资金与找回资金的成本一并做为开发成本转移至消费者身上,而消费者中的投资投机者制度性退出或观望性沉淀,从而预期房价还会上涨,这种上涨是还债式上涨,换句话说,以前上涨获得的是纯利,现在上涨获得的不是纯利,有些还可能是逼不得已而为之,为什么有剧变说?这可能主是关键原因之一.

    三货币化前后的剪刀差现象及房价发展特点分析.

    货币化分配之前的商品房市场,一是试点意义大于市场发育意义,二是海南风暴吓破了稚嫩的国人,三是它还是个边际产业,是先富阶层与市场经济特区的特殊消费品,事过境迁,恰好是这些边际物业,边缘人群,成为了中国最早的一批食房族,并带动了如火般的炒房现象.

    货币化后,按照房价剧涨的分水岭来看也存在强烈的剪刀差,表现为通过房价对城市进行划分,人们也循着这条线来炒房买房与投机投资.当房价掇升至一个高度的时候,同样是这些人,他们会想办法释放手中的存货,但目标不是降低差价部分,而是转战,转移战场,他们非常先见之明地进行长征,声东击西,才是他们利用剪刀差产生的根本战略.详细分析见第六条,理论预期与房价发展方向分析之东西剪刀差.

    四市场快速发展时期的房价剪刀差现象.

    我们可以把不偏离价值的普通房子视为一类,把带有严重炒作内容的象商业投资物业产权式酒店公寓别墅以及高档住宅视为另一类,那么同样空间,同样地段不同类产品,剪刀差非常明显,如滨江地区的住宅与后街住宅,差价越来越大;如别墅产品与普通商品房,价格差异由两倍至十数倍不等.

    这是因为市场快速发展时期供应结构完全市场化导致的,而市场的快速发展,傍生的就是财富的剪刀差,二八定律非常快速地进入到房地产消费领域.

    五消费剪刀差及其主要因素分析.

    房价差异大多渊源于消费力的剪刀差现象.东部地区市场经济程度与发达程度优越于内地,民营经济以及就业市场化,创业环境以及经济意识,投资环境等都为这些地区带来政策性效益与经营性效益,还有一个就是垄断性效益,人们曾经统计过,广东东莞一个城市在内地所赚的占到财力的一半及以上,这些地区的消费力扩张后并不一定沉淀在本地,而是通过旅游异地投资异地置业区域连锁等方式向全国发散.

    消费力的剪刀差现象反映到房价方面就是,先富的这些消费首先推进到一个中心城市或全国性明星城市,当这些城市出现剪刀差缩小,房价普涨,他们将眼光转移至非发达地区,再通过剪刀差来获得理想的投资回报.

    六剪刀差的理论预期以及房价发展方向的判断.

    1东西剪刀差:很明显,预期中的东西差距将因为品牌开发商向中西部的战略转移,生产力布局基于资源与人力资源调整而重心发生偏移,西部,相对于东部发达地区的地区,将严格按照剪刀差原理发生着此涨彼消的变化,即东部地区的房价回归而西部地区的房价掇升.这既因为经济基础变化也可能因为投资转移所造成,最终结果是一样的.

    2自住性消费与投资性消费剪刀差:综述一下,房价高涨时期的主要特点是自住性消费占次,而投资性消费占主,预期这一倒挂现象将因为保障住房增持历史性保障住房不断进入新的保障系统或商品房系统国家对投机性囤地与炒房进行管制等原因,发生逆转,当自住性消费占主而投资性消费占次的时候,房价首先表现为涨幅的回落,再伴随一段时间的市场盘整,演变为开发领域的适当垄断,从而会让房价稳定在一定水平,不会出现人们预期的,会发生拐点性变化.但如果政府对开发进度进行管制,则房价下行空间加大的可能会增加.

    3城市空心化剪刀差:按照剪刀差原理与正常思路,城市空心化下的房价本原应该是越位于城心位置的房价越高,形成圈层结构.实际并非如此,营销的存在,品牌开发商向城郊化发展以及经济体向城郊结合部转移,城心商务化速度与力度欠缺,导致城市空心化下房价存在剪刀差,这一现象下一发展周期将会加剧,在大城市特大城市,城市空心化实质内容更科学,所以空心化地区的房价将会大幅上升,象京津冀一体化后的廊坊唐山天津保定,象武汉城市圈的周边城市,象上海三角中的江浙交通城镇,都是房价再次提升的敏感区域.

    政府如果真的关心房价,应该现在就出台有关防范措施,关注这些地区的城市空心化涨价起点,即地价,对这些地区的出让用地采取特事特办的方式降低房价预期.

    以下四个方面的剪刀差现象发生会导致房价下行,它们是:

    4城际与城镇化剪刀差:未来的中国将形成特大城市/大城市与中小城镇一体化趋势,从而置业将严重分流,从而有利于房价的下行.

    5一次置业与多次置业剪刀差:以前房地产暴发时期是多次置业占主而一次置业占次,现在这一倒挂现象将伴随着政府加强对流动人口的居住保障,政府社会保障措施的范围扩大,保障住房建设的深入,以及地方经济照顾中小经济实体的发展等原因,发生质变,即市场中置业将回归到一次置业为主流的时代,从而让房价有了更大的下行空间.

    6置业年龄剪刀差:我国目前有约7%的老龄人口,越是城市化率高的地区,老龄化现象越明显,另一方面就是年轻一代的置业观念发生变化,就业竞争的加剧也会导致置业年龄会趋高,从而延缓市场供应不足导致房价上升的步伐.

    7产品剪刀差:强化结构控制与房产商设计水平的提高,有利于在未来一个较长阶段,形成紧凑实用小巧的主流房源,迎合一次置业需求与老龄化置业需求,还有就是置业年龄提高后的出租市场繁荣导致适度的对中小户型的投资消费,这些因素大约需要三年的盘整时间后发生作用,那时房价剧涨的因子才会自动消失.

    综合剪刀差现象的来临与变化,预期中国房价还将上行一段时间,稳定涨幅的目标可以在三到五年时间实现,降低房价的努力将是长期的过程,不要太过乐观.

    迷你房,指的是房子太小,没有一些正规格局,为了营销需要称为迷你.

    而从市场看来,迷你实际有三层意思,一层意思是指基于传统市场的同样格局的房子面积发生了较大缩水的,如60-90平米的迷你三房,第二层意思是指狭义迷你的面积非常小的房子,如小于40平米的迷你一居,第三层也有象一线城市,为了应付新晋贵族的买房需要,提供了迷你型豪宅,如小于180平米的迷你别墅,小于120平米的迷你复式公寓或言观景洋房等,甚至也出现过总面积不足300平米的迷你企业总部(独栋).

    前两类都不是普通消费者所能染指的,这里重点谈谈迷你小屋的购买细则.

    第一个严重的问题就是单价问题,

    由于市场中这类房源非常稀缺,所以开发商大都根据预售规律来探价,如发放VIP卡,如选房号,如延续型购买,这次你没排上号,下次再来,优惠一样等等,这样就会出现你理想中的那套小房子,单价大大走出你的预期,因为想买的人太多.

    怎么办?挑刺是唯一的办法,因为你不买别个买,但你占据着位置再说,然后是仔细挑刺,挑刺的结果是开发商出了问题,要么让价,要么赔偿.一般推出迷你户型的开发商用地性质用地年限销售许可规划设计有些方面是存在漏洞的,你仔细检查,如发现开发商不合规的地方,则可以刺激一下开发商.不用怕诚意金不退,但要注意不能在对方具备预售许可的条件下交纳任何带订金或定金字样的东西.

    对于挑刺,你可以从是否办理公积金贷款组合贷款商业贷款首付成数对方对首付成数持什么看法等方面来推断,如有开发商对第二套房子的贷款购买,大开绿灯,这只能说明其旗下项目有问题.还有拒绝公积金贷款者,也要么是土地有问题,要么开发项目本身有些限制,要么开发商本身有些问题.找出了蛛丝马迹就好办.

    解决了第一个问题,余下的问题变得非常简单:

    还是如何评价户型的问题?

    前期讲了许多技巧性内容,这里主要讲讲迷你房的户型评价问题.我的意见是,除了独卫采光这是两个必备前提条件外,其他可忽略,包括是否入户安排了换鞋的玄关,是否有独立的客厅或至少有一个厅,是否有淋浴间,是否有大阳台等,都没有必要计较,你买的是迷你房,不是一生居所.

    再来看看细节方面有什么考究?

    原则顺序为:越小越好,在满足上述采光与独卫条件下面积越小越好;降低层数来降低总价;必须(实际都是)框架结构;拒绝暗室,有些设计中有暗室,没有用;空高,这是最理想的衡量指标,如果净空达到三米,这是最为理想的,没有人家所说的三米三.

    再就是如何买得更值的问题?

    除了越小越好以及尽量降低购买的层数外,通过弱化朝向节约总面积降低总价对于多栋条件下有时可以选择夕晒房飘窗东西向进户等等,以及增设的一米八深度的大阳台等,可以在未来的二次装修中扩大使用率与使用空间.

    其三是如何买得节约的问题?

    当然是指付款方面的问题,一般这类迷你房购买按贷期限最好五年以内,首付尽量走高,尽量不要买成品迷你房,避免在临街以及一般认为不大安全的区间选择,尽量选择非等额还本付息法等等.

    因为,迷你房中转比较快,伴随经济复苏以及通胀稀释,可能市场回暖后,你的投资价值就兑现了.

    建议你所以不要成品迷你房,提醒你,迷你房的买法是尽量节约,自然装修也是你节约的重要方面,使用费用也是节约的方面之一.

    另外,室内空间比较多或直观的浪费都是宝,因为小,以后这些多余都会在装修中派上用场.

在中国改革开放30年，住房制度改革20年，房地产市场化10年的今年，又值2008奥运年，对于北京房地产市场未来走向，仙友们在论坛上展开了激烈的讨论，各自发表自己的看法，真是“八仙过海，各显神通”。由于神仙派主要是由一线操盘手组成，所以许多观点在行业有一定代表性。

有趣的是:按照神仙派最新的”迟到赞助制度”,和“小红花制度”,迟到的神仙主动交了赞助款,当然，每位参加活动的神仙,都可以获得1朵小红花作为奖励。月底小红花要排名,关系到大家在派内的地位呢是小，小红花少了，代表对神仙派贡献小，这才是大家看重的!

这次活动是由北京晨报与神仙派联合主办,北京晨报社编委财经版组负责人陈羲,北京晨报房产版主任邵亮参加了活动!

神仙派核心成员尽数参加首次神仙侃房

                 神仙派轮值主席任重而道远

    对于国家颁布的各项新政、土地储备、市场供求、保障性住房、开发商如何适应行业的洗牌整合、在资金链上如何开拓融资渠道等问题，参加活动的首任地产神仙派轮值主席陈云峰,副主席兼秘书长沈芩,北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆，北京金华星置业有限公司总经理马越，北京天润置地房地产开发集团副总裁王哲, 中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺, 北京明天房地产开发有限公司业务总监贾玉鹏, 北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新, 中建国际发展有限股份公司营销总监赵秉杰, 北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜等参加了活动,就相关话题进行了阐述。