《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
  主要内容：
"依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产。
"外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。外资申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订土地使用权或房产权的预约出让／购买协议。
"严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。
"要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案。
"外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
  研究视点：
第一， 严控外资投资高档楼盘限制了外商的投资范围。
第二， “先取得项目的所有/经营权，再设立公司”的原则，抬高了入市的门槛。
第三， 对于想以并购方式入市的外资，审批关卡将更为严格。
第四， 收紧了地方上面的审批关口并加强了纠察力度。
2、北京市地方政策

    北京市人民政府关于修改《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》的决定
    主要内容：
"这次修改后，本市土地使用税的纳税等级分为六级，每平方米年税额分别为一级土地30元；二级土地24元；三级土地18元；四级土地12元；五级土地3元；六级土地1.5元。过去，这6级土地年税额分别为10元、8元、6元、4元、1元、0.5元。
"外商投资企业和外国企业纳入到征税的范畴。
由于政策修订，2007年4月份征期已经暂停征收城镇土地使用税，2007年度的城镇土地使用税税款，将在2007年10月份征期合并征收。而个人购房是无需缴纳城镇土地使用税的。
    研究视点：
城镇土地使用税在房产开发商的成本中，所占比例极低，因此虽然税额提高，但是对本市房价的影响非常小。
二、行业消息
1、土地资讯
上半年土地供应计划未完成，下半年大批量城区供地
    二季度北京有近三十块土地未能按计划入市。
    根据北京市国土局官方网站数据显示，5月份北京土地成交共计11宗，成交面积50.08万平方米，规划建筑面积达到111.07万平方米。其中住宅用地6宗，成交面积共计37.69万平方米，规划建筑面积达到75.13万平方米，成交总价22.96亿元；其他公建金融用地成交面积12.39万平方米，规划建筑面积35.94万平方米，成交总价11.99亿元。出让土地中，4块为招标出让，其余为挂牌方式出让。然而在5月交易高峰过后，北京的土地市场一直处于停顿状态，曾持续了半个月的时间内只有一宗交易地块。这就造成了上半年土地计划未能完成。
    预计下半年计划入市的土地项目共有75宗。其中42宗分布在西城、朝阳、海淀和丰台四个城区。西二环月坛北街地块，王府井海港城项目，CBD核心区、西单东南D区……这些寸土寸金的地块，都在下半年的供应计划中。除了以上几宗高“热”地块外，近年来快速升温的大望路、望京、双井和西四环沿线区域也都有新的土地供应。
    这些热点地块的体量与地段一样看优。在41宗城区地块中，规划建筑面积超过10万平方米的就至少有18宗。其中体量排在前几位的地块包括：海淀区稻香园居住地块，建设用地面积63万平方米；丰台区长辛店项目，建设用地面积56万平方米；朝阳区广渠路15号地，规划建筑面积41.7万平方米；朝阳区管庄地块，规划建筑面积19.5万平方米。
    研究视点：
    五月土地交易高峰后，六月土地市场马上降温。影响因素是多方面的：首先，六月初推出的土地供应都是位于北京经济技术开发区的非住宅地块，包括宾馆酒店用途；其次，6月17日，市政府又发布了新修订地土地使用税细则，对土地的交易也有一定的影响。
    北京中关村、亦庄住宅地块即将入市
    今年3季度要推向市场的包括18万平米的海淀区中关村甲3号住宅及商业地块、44万平米亦庄南部新区住宅及服务配套地块等。44万平米亦庄南部新区住宅及服务配套地块是2005年开始暂停亦庄普通商品住宅用地的审批之后，首次出现住宅土地供应。规划面积为22.3万平米的北京经济技术开发区X17R1地块，用地性质为纯居住，规划面积为21.8万平米的北京经济技术开发区X31F1地块，规划为住宅及公共服务设施。

    2、金融资讯
    世联拟“轻资产模式”A股IPO
    世联董事长陈劲松近期表示，世联选择的是A股上市，但还处于筹备阶段，正式预计要一年后。对于为什么放弃近期许多中介代理企业热衷的境外IPO，而选择A股上市？陈劲松表示，世联的主要业务都是在内地，如果在香港上市，将会受香港公司条例、上市规则和内地证券法的监管，而且赴港后回归也会比较麻烦。“我们目前已完成了一体化的地产专业服务链，也看好评估业务全国一体化操作的可能性，目前正在形成以北京、上海、深圳为三大中心区域集中型的全国布局。”
    业内认为，世联的优势在于策划以及二级市场代理；而这方面，往往需要的不是资金，而是技术平台。而在三级市场方面，世联仍然较弱，因此，“世联应该募集一定的资金来进行全国扩张，包括做到像中原那样的地铺全国开花的局面。” 陈劲松认为，世联准备采取“轻资产重组织”的商业模式来包装上市。由于目前这种商业模式还没有前例，在无可借鉴的情况下，世联正在“摸着石头”，准备过河。
    研究视点：
    如果世联能够成功上市。将为本土同类企业提供可供借鉴的案例和发展道路。
   北京住房公积金额度上调 7月起最高可贷款60万  低收入者使用率低
    7月1日起，住房公积金贷款最高额度将调整至60万元。
    2003年以来，北京职工平均年工资由24045元升至36097元，住房公积金平均年缴存额由4284元升至6540元。北京住房公积金缴存状况和城市住房消费特点变化很大，而住房公积金贷款最高额度却一直未做调整。
    目前本市单笔公积金个人贷款最高额度为40万元，但如果经评估信用等级为AAA，个人贷款额度就可以上浮30%达到52万元，但能够取得AAA评级的比例只有3%左右。多数居民的贷款额度只能在40万元以内，难以满足居民的住宅消费需求。
由于近八成市民认为应提高住房公积金贷款最高额度，所以北京住房公积金管理委员会决定将住房公积金贷款最高额度提高20万元。
    如一个职工按2007年住房公积金最高缴存额2166元/月缴存住房公积金，则其可申请贷款的最高额度为41万元。由于贷款以家庭为单位，按照每户家庭1.5个缴存职工计算，家庭月缴存额为3249元，则贷款最高额度可以达到60万元左右。
    按照买房首付至少3成计算，占房款7成的60万元公积金贷款可以买到总价在85万元上下的房子。因此，公积金贷款是为了普遍满足全体缴存人中低价位、中小户型的基本住房需求。
    研究视点：
    公积金个贷使用率较低，是放宽贷款额度限制的直接动因。而住房公积金制度作为不同于商业购房贷款的一种补充，作为国家住房保障制度，已经渐渐进入了怪圈。一方面，他不能紧跟市场进行快速的自我调节；另一方面，他在追逐市场价格的同时，越来越偏离自身的保障性质。国家审计署近期发布的报告表明：32个城市中，2005年住房公积金个人贷款的44.9%发放给了排在缴存额前20%的高收入人员，排在缴存额后20%的低收入人员仅得到3.7%的贷款。“公积金的使用更多地惠及了中高收入群体，对低收入群体改善居住条件的倾斜力度不够，未能有效发挥住房公积金在改善低收入职工居住条件方面的作用。”
    睿富REIT集资发售
    睿富中国商业房地产投资信托基金（0625.HK）6月22日在香港联交所挂牌。据挂牌前一日公布的招股结果显示，该基金公开发售获得超额认购2.51倍，国际配售获得1.45倍超额认购，基金以5.15港元定价。
    睿富基金称, 以每个基金单位发售价5.15港元计算，此次发售集资净额约为22.45亿港元。睿富基金是2005年年底越秀房产信托基金（0405.HK）香港上市以来，第二只以内地物业为资产的REIT。但是它也与此前的多只REIT命运相似，未能受到大众热捧。业内人士认为，由于睿富REIT属于房地产投资基金，故其目标客户为长线投资者，因此散户对其双展认购冷淡在预料之内。据公开招股书显示，睿富REIT此次拟共发行4.36亿个基金单位，定价相当于2007年分配回报率为5.9%至6.37%，低于越秀REIT的7.6厘。睿富REIT计划发行的基金单位数目中，国际配售占90%，余下10%在香港公开发售。本次招股保荐人为德意志银行和汇丰银行。
    据了解，睿富此次集资所得主要用作收购北京佳程广场100%股权。佳程广场由两幢25层高大厦组成，总楼面是13万平方米，其中九成是写字楼，一成是商场，截至今年3月底的出租达94.2%。
    房地产信托基金有望在年内亮相
    在国内，REITs（房地产投资信托基金）“但闻楼梯响，不见人下来”的局面将有望改变。一份名为《房地产投资信托试点管理办法》（建议稿）（下称“建议稿”）目前正在小范围业内人士处流传和征集意见。知情人士透露，正式文件年底或将下发。根据建议稿，房地产投资信托受益权凭证将代表受益权的相应份额，由央行监督管理房地产投资信托将在全国银行间债券市场上的发行与交易活动。
    研究视点：
    此次房地产信托产品更多的会针对持有物业的企业，既像金融街这样的企业更容易获得此次新融资渠道带来的资金，为此类企业的业务发展带来更多机会。
    3、市场动态
    前5月京商品房期房和现房销售面积双双大幅下降
    北京市统计局6月22日发布公报：1至5月，北京市商品房现房和期房销售面积双双出现较大幅度下降，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，同比分别下降48.1%和20.3%。在商品房销售中，住宅现房销售面积115.4万平方米，同比下降56%；住宅期房销售面积404.6万平方米，同比下降31.8%。
    研究视点：
    现房面积的下降近50%，并且销售面积远远小于期房面积，表明市场供应在期房阶段得到市场大部分消化。而期房销售面积的下降，主要原因为有效供应量的缩减，并且上半年股市利好，分流了北京东部区域的投资性资金。
    北京市第二批两处限价房价格18日确定
    北京市第二批限价房价格6月18日确定。清河小营地块的销售限价为6600元/平方米，丰台宋家庄地块的销售限价稍低，为6200元/平方米。同时，针对部分市民反映，目前北京市推出的“两限房”项目价格过高，北京市国土资源局响应称，后续将推出的新地块中，价格将会降低一些。但也同时强调，两限房在本质上仍是商品房，与经适房、廉租房等保障类住房有本质区别。
    此前的3块两限房地块的销售限价分别为每平方米6350元、6800元和6250元。据悉，离清河小营项目最近的商品房是橡树湾，均价在每平方米12500元左右；清河新城均价每平方米10000元，领秀新硅谷均价每平方米14500元。此外，红狮涂料厂项目周边在售商品房项目均价已达12000元，如香湾均价每平方米13000元，方庄6号每平方米12000元，映天朗每平方米12000元。
   北京第三批两限房推出
    第三批两限房地块将于6月29日推出，位于朝阳区常营乡，地块共分为A、B1、B2三个组团，建筑控制面积分别为391357平方米、368849平方米和251106平方米，共计101万平方米左右。价格预计为5900元/平米。
    此前，市国土局副局长曾赞荣曾介绍，在今年的两限房推出时间上，第二季度将是两限房的主要推出时段，力争二季度基本完成今年300万平方米的两限房土地供应任务，剩余少量项目将在第三季度全部推出，确保300万平方米两限房年内全部动工建设。
    和上一批两限房相比，第三批两限房的面积大了许多，建筑控制面积约为101万平方米。加上前两批两限房144万平方米的面积，目前推出的两限房总面积已将近250万平米。交通便利，附近有6号线及八通线。
据悉，朝阳区常营乡地块为一个大规模的居住区，总建筑面积达400多万平米，该地块的其他组团还将进行经济适用房的建设。
    研究视点：
    从近期两限房供应价看，虽然呈现走低势，但两限房供应相对较少，因此对整体房价影响还有待进一步观察。
   北京轨道交通建设拉动沿线房价上涨
    以奥运为契机，北京正迎来轨道交通(地铁)建设最快的时期。调查显示，75%以上的受访者将交通作为购房和租房的首选因素。北京大规模的轨道交通建设，很可能在无意中充当新一轮房价上涨的重要推手。北京地铁5号线将于今年9月试运行。据监测数据显示，地铁5号线开工以来，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近18%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。今明两年是北京地铁开通运行的高峰。继2007年北京地铁5号线开通后，2008年将会有地铁10号线、8号线一期(原奥运支线)、机场线开通。4号线于2009年开通。同时，今明两年还是北京地铁开工建设的高峰。按照政府规划，8号线、9号线、10号线二期和亦庄线将于今年内开工。6号线和大兴线也力争年内开工。
    研究视点：
    轨道交通的建设推动周边物业价格上涨，在各个城市是非常普遍的现象。价格的上涨源于利好的预期，但也预支了后期一定的价格上行空间。
    北京CBD最高公寓楼面市均价约四万
    北京CBD最高纯公寓楼———高达199米的财富中心二期公寓御金台进行开盘销售产品推介会。据介绍，即将面市的御金台为香江国际开发的体量达72.7万平方米北京财富中心的二期公寓，是CBD核心区最后一个纯公寓项目，也是目前北京CBD、甚至全中国最高的纯公寓楼。该楼座100米以下、300余套高档服务公寓香江国际已经引入凯宾斯基酒店管理公司进行管理，因此并不对外销售而是公司自持，而100米以上的180套公寓将对外销售，均价接近4万，达3.98万元/平方米。
    国美第一商街开盘大卖
    2007年6月16日，国美第一商街最后一栋商业楼——“国美后街”在众多客户的期盼中盛大开盘。当天可以看到现场客户排队买铺场面不亚于热点区域的住宅开盘，据开发商统计，当天现场约有2000人抢368个商铺，仅三个小时二层商业面积计11000平方米全部售罄，“国美后街”真的卖疯了！
    研究视点：
    国美第一商街凭借带着租约卖商铺和买铺即返三年租金等方式及大量的前期宣传造势等手段，在商业地产销售中又创了一个奇迹。

    国际酒店巨头落户朗琴国际
    日前，位于西二环南段枢纽区域的都市商务综合体建筑群——朗琴国际封顶，与此同时，作为这一都市商务综合体项目最初的“加盟者”之一，国际著名的希尔顿酒店集团将正式入驻，从而改变当前广安门商圈缺乏成熟国际商务酒店的局面。
据了解，朗琴国际配备了5A标准的高档写字楼、空中商务花园及会议中心、大面积的商业配套、国际顶级品牌的商务酒店及酒店式公寓。其中，朗琴国际的高端商务酒店拥有约450套标准客房，还配有中餐厅、西餐厅、多功能厅、大型综合宴会厅以及由14个会议室组成的会议中心。为保障商业业态合理及科学，开发商将持有全部商业产权，进行统一规划、经营和管理。
    研究视点：
    朗琴国际的落成以及希尔顿商务酒店的入驻，除了填补区域市场空白外，增加区域商务功能外。也表现出高级商务、酒店类物业良好的发展态势。
    百货并购时代即将到来
    2004年，京城百货逐步走上复苏之路，当时北京市大中型商场共计240家，其中营业面积在1万平方米以上的有96家，面积在5000平方米以上的有67家。这一数字一直未发生太大变化。不过，这纸数据将从今年开始改写，数十家百货店和Mall（购物中心）将在两年内涌入北京市场。
    CBD商圈内，香港新世界百货在CBD万达广场开出京城第二店——新世界彩旋百货、马来西亚百盛集团位于东四环泛CBD区域的美罗城店进入试营业阶段、台湾百货巨头新光三越在华贸中心的新光天地百货店也已经开业；王府井商圈内，香港唐城（国际）投资公司位于王府井大厦的“王府井时尚广场”将于今年8月底开业；新东安市场更名为新东安广场Beijing apm，斥资3亿元人民币翻新物业；韩国百货巨头乐天集团的银泰乐天百货店将于明年4月登陆王府井吉祥大厦；西单商圈也将在明年迎来日本百货巨头伊势丹。朝外商圈的U-Town生活广场将于明年3月开业。此外，香港地铁公司位于东直门商圈的银座Mall开业：崇文门商圈的国瑞崇外购物中心(Glory mall)、新加坡凯德置地位于西直门的嘉茂购物中心和位于东直门商圈的莱福士广场、爱尔兰财富集团控股的西单Mall、新加坡星城置业位于北京798艺术区的Lifestyle Mall——妙典时尚广场都将在今明两年陆续开业，此外还有朝阳公园附近总建筑面积15万平方米的圣拉娜、17万平方米的购物街区新三里屯、8.9万平方米的金融街四季商城购物中心和15万平方米的美罗城购物中心等等。
    新东安更名老商圈改造
    新东安广场的招牌近日悄然出现在正在改造的新东安市场的装修挡板上。据了解，年底结束店内外装修和品牌调整后，新东安市场将正式更名为“北京apm”。所谓apm就是从am到pm，今后的新东安将增加夜店比重。据北京apm人士透露，北京apm将沿用新鸿基香港apm商场的概念，加大开拓夜间消费市场的力度，吸引19岁至35岁的年轻消费群体。
　　据介绍，改造后的商场将进驻更多的营业时间与百货店的营业时间互补的餐饮娱乐店铺，休闲娱乐餐饮的经营面积从以前的16%提升至改造后的39%，也许会进驻营业到凌晨4点的餐饮品牌，9月份将更名为百老汇影城的新东安影城也将适度延长营业时间，购物中心也会在节假日或大型活动期间调整营业时间。
    研究视点
    北京传统商圈正面临更新改造，王府井商圈除新东安广场正在调整外，王府井时尚广场、乐天银泰百货等多家商家均在筹备中。传统商圈将迎来新的发展空间。
    光华路SOHO铺王拍出2800万元
     6月23日，SOHO中国联手搜房网、天问国际拍卖有限公司在光华路SOHO售楼处举办了铺王无底价网上拍卖。经过2小时的激烈竞价，最后以2800万成交，单价达127487元/平方米。此次拍卖的铺王位于光华路SOHO的首层金角位置。该商铺为首层的0102A号商铺，建筑面积为219.63m玻愀?米。光华路SOHO紧邻国贸三期，毗邻使馆区，极具升值潜力。
    光华路SOHO是SOHO中国在CBD的第五个SOHO项目，于6月2日开盘，并创下9天销售13.4亿的记录，因为此时恰为股市大幅震荡的敏感时期，SOHO方面也透露不少客户是从股市中脱身投资实体物业以求长期稳定回报。