自从上海楼市传出个别楼盘高达百分百的退房率之后，“退房潮”就成了中国楼市一个非常独特的现象。不断有媒体采访时问到这个问题，笔者一向观点认为，当前楼市出现个别的“退房现象”是正常的，而个别楼盘的大规模“退房”，则肯定存在猫腻。

以北京为例，根据《红地产》所公布数据，北京1－6月份共有397个楼盘存在退房纪录，退房数目达到惊人的2587套。这些项目上半年成交一共才30695套，退房率达到8.4％！乍一看，楼市的“退房潮”的确已经来到。

我们再看一组数据：

朝阳日坛国际广场半年销售149套，退房104套，退房率高达70％；丰台圣陶沙成交36套，退房71套，退房率将近200％；美景东方成交69套，退房43套，退房率达62.3％（以上数据均来自《红地产》杂志）。。。。。。退房数量排名前16位的项目共退房504套，占所有项目退房比例的五分之一。

如果说，一个项目存在一定比例的“退房”是正常的现象，那么动辄超过30％退房率的项目该如何解释？

笔者在07年10月央行公布第二套房贷政策之后曾经缀文指出：“第二套房贷新政目前还仅仅是对楼市造成观望的气息，由于细则尚未确定，对楼市短期的影响还只是成交减少；然而，一旦第四季度大量成交的客户到08年一季度办理按揭贷款手续是，发现自己必须得大幅提高利息、提高首付比例时，楼市“退房潮”将大规模上演，第二套房贷政策的威力才得以真正体现”。

应该说，除个别项目手续和项目自身的硬伤是造成超高退房率之外，因为银行紧缩房贷导致项目无法顺利办理按揭贷款、项目为了造成热销人为制造成交现象后退房也是高“退房率”项目的原因，至于因为开发商降价而导致前期购房客户资产“缩水”的案例只是极个别现象。

除了这些特殊项目之外，蔓延全国的“退房潮”映射出市场对楼市房价走向已经从之前的看涨完全转向看空。第二套房贷政策的执行，直接使得很多想购买第二套住宅的客户因为无法承担突然多出的一至二成首付和25％左右的利息而选择放弃购房。

需要指出的是，笔者在07年第四季度就发现，在央行房贷细则还没有明确时，部分项目销售部门为了完成销售业绩、并寄希望于钻房贷细则执行空子，盲目向不符合第一套住宅要求的客户承诺可以按第一套住宅政策办理按揭导致的消费欺诈现象十分严重，从而导致了一部分客户抱着侥幸心理交付了首付，笔者还专门缀文提出07年第四季度成交业绩中包含了这部分水份。

扣除个别项目手续和硬件问题、07年第四季度二套房贷细则不明确的历史遗留问题，实际上，笔者认为当前的“退房潮”远远没有个别媒体所炒做的那么严重，还是一个正常的市场现象。

笔者认为，当前对于在楼市变动中所出现的种种“内幕”和“暴料”，需要有个理性的判断，大家需要理性的面对，公众需要的是真相，而不是哗众取宠的炒做。所以，“北京房价一周跌30％”、“深圳断供将达千亿规模”、“房价下跌危及中国经济安全”之流的论调，除了造成恐慌气氛之外，还可能误导政府决策，此风气决不可以长！