住宅投资风潮乍现

　　“目前上海投资住宅市场的需求是很稳定的。”这是ING房地产投资管理部亚太研究战略部主任Timothy在中国房地产投资论坛上发表的观点，而他的想法也被其他投资机构所认可。

　　尽管整个一季度上海住宅市场成交量有所回升，但表现得依旧相对平静，政府公布的新房购买价格指数继续保持平稳。不过，投资者的信息却并未因此而受到影响，相反，在他们看来，这更像是大规模运作前的一次暖身。

　　“对一些欲购房者来说，这一现象正显示了现在是一个购买的好时机。”仲量联行研究部何迈可表示，“他们认为，购房者的信心或许有暂时的受挫，但上海住宅市场的价格从长期来看依然有着很大的上升潜力。”

　　在何的表述中，提到一些投资机构，例如：Gateway Capital买下了瑞安集团最新住宅项目，翠湖天地御苑的一栋住宅楼；Cargill集团则买下了24栋

　　戴德粱行投资部董事叶建成则指出，“受宏观调控的影响，住宅市场总体处于低靡状态，但内环线内的高档住宅市场由于供应稀缺和地段优势，依然受到自住及投资者的追捧。”

　　根据戴德粱行投资部的数据统计，2005年10月份至2006年1月份，内环线

　　而来自这些大型中介结构的信息反馈，恰恰已经预兆了上海中心区域在可见未来内的一波投资风潮，多数投资者已经认定，目前相对较低的成交量和微调的价格恰是进入的好时机。

　　办公楼将迎来供应高峰

　　相对于住宅市场的淡静，目前上海办公楼的需求则显得更为火暴，在本土开发商纷纷投身其中的同时，上海的办公楼市场也即将引来供应量提升的高潮。

　　2006年，将会有五幢甲级办公楼落成，其中两幢已在第一季度竣工，分别是白金大厦和港汇中心。两幢商务楼的租赁都相当迅速，在第二季度，随着租户完成

　　此外，包括越洋大厦和环球金融中心在内的多个项目都在建中。越洋大厦和环球金融中心预计将分别于2007年和2008年竣工。

　　而这些巨大体量项目的相继落成，将导致上海办公楼供应面积在短期出现大幅增长，尤其对比目前供不应求的态势，将肯定出现缓解，而部分集中供应区域甚至可能出现空置。

　　不过，对此，亦有研究机构持不同观点。仲量联行的分析指出，不必担心整体供应量上的过剩。2007年和2008年将会有许多项目竣工，但是这些还不足以导致空置率显著上升或该时间段内租金的下跌。

　　何迈可则认为，写字楼的租金是跨国公司持续强劲的租赁需求所决定的，尤其是来自集中于陆家嘴地区的金融产业的增长，将不会使供应量的变化直接影响租金收益。

　　而另一方面，正是由于对于高级写字楼的需求极其旺盛，甚至导致了写字楼市场在2006年第一季度在一定程度上出现了停滞。

　　在稀缺及持续上涨的需求双重影响下，使得物业持有者对价格的预期也比较高，并与买家的诉求背离。因此，一季度的甲级办公楼市场相对比较沉寂，鲜有交易完成。

　　规划落实助推商业

　　4月10日，上海长宁区115街坊2/1丘地块土地以超过10亿的价格挂牌出让，而地块所处的虹桥拓展区则是长宁区近期定下新的区域增长点之一。根据最近公布的规划，虹桥功能拓展区将在 “十一五”期间将推出100万平方米体量的商业以及办公用房，并希望借着地铁2号线的延伸和新的天山商业一条街的建设，将古北、天山和虹桥开发区打通。

　　在“十一五”规划公布之后，新的商业规划逐步浮出水面，而市中心各区政府仍将继续大力发展及升级商圈，尤其针对商铺这一块。

　　以静安区为例，在去年有很大动作的静安区，在今年将有更大计划。在第一季度近尾声时，静安区政府宣布如何将其最成功商圈带入一个更高阶段的计划，并宣布了将区内许多目前处于第二等级的商圈进行改建的计划。

　　而这些传统的商业中心区依旧被海外基金看好，一季度淮海路及豫园地区均有商场项目在洽谈中。而叶建成也预测，商铺市场将是二季度海外基金投资市场的热点。

　　另外，在规划中所落实的一些大型组块也将引来海外投资者的关注。而随着洋山港项目的日渐成熟，物流仓库交易亦将成为投资市场中最具潜力的板块。

　　不少海外基金已经注意到了国内的物流地产，有转投物流地产的趋势。