核心提示

　　去年11月，北京建委出台的“经济适用房定向销售拆迁户”政策把众多非拆迁户的中低收入者排除在经济适用房门外。当那些非拆迁户又买不起商品房的北京市民正一筹莫展时，今年年初传出利好消息：北京拟建部分限价商品房，让中低收入人群也买得起房子。

　　背景

　　“夹心层”面临住房难题

　　今年年初，北京建委副主任苗乐如向记者证实，为了遏制不断上涨的房价，保障中低收入人群的住房，政府正在考虑推出限价商品房。

　　虽然去年房地产宏观调控力度非常大，但是建委的数据显示，去年全年，北京市商品住宅期房预售均价为6725元/平方米，比前年涨幅高达19.2％。苗乐如认为，房价高涨的最重要原因是中低档商品房供应出现了明显下降。据悉，去年均价在5000元以下的中低档商品房期房与现房的供应量较前年分别下降了24.8%和33.8%，开发商为追逐高利润过多供应高档房、广大工薪阶层买不起房的问题日益突出。

　　与此同时，为中低收入人群供应住房的经济适用房政策因为出现“经济了富人，穷人无力购买”的尴尬局面而饱受非议。酝酿了几个月后，去年下半年，北京建委在经济适用房政策上做出重大调整：今后几年将主要面对拆迁户定向销售，今年则全部销售给拆迁户。

　　据悉，今后每年政府将供应200万平方米左右的经济适用房，只能解决一半拆迁户的住房问题，社会上散购基本没戏。但问题是，那些既不是拆迁户，又买不起商品房的处于“政策夹心层”的中低收入者，他们的住房问题该如何解决？相关部门于是想到了曾在宁波等城市成功推广的“限价商品房”举措，填补京城住房供应体系中的这一空白。在今年北京“两会”期间，苗乐如透露：“限价商品房主要面向收入一般、能力较弱、又能买得起低价房的人群。”

　　借鉴

　　严格限定申购对象

　　因为经济适用房的前车之鉴，京城的人们对限价商品房这个新事物持谨慎态度，限价商品房能不能到达真正的中低收入人群？会不会出现权力“寻租”行为从而让半保障性质的“限价商品房”同样陷入困境？

　　在今年“两会”期间，苗乐如表示，“对限价房的购买对象准备借鉴外地部分城市做法，对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定”，“不能让那些高收入者来购买炒作低价房！”

　　据悉，一些城市的经济适用房政策被广泛诟病的原因是当地审核购房人资格的主要依据为个人收入，但在我国个人诚信体系尚未完全建立起来的情况下，个人收入是一项很难界定的指标。但是有没有房子，房子有多大，掌握这些情况就要容易得多。

　　按照这个思路，宁波市出台了《市区普通(限价)商品房销售管理办法》，严格设定申购对象，主要为无住房或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。

　　其他几个城市也借鉴了这一做法。去年年底，大连出台《大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法》规定，购买限价商品房应具备3项条件：具有市内四区城镇常住户口3年以上；家庭人均住房使用面积低于上一年全市城镇居民住房人均使用面积水平；家庭人均年收入低于市统计局对社会公布的上一年全市城镇居民人均可支配收入水平的1.2倍。符合这些条件的拆迁户可优先购买限价商品房。限价商品房在取得房屋所有权证５年内不得出售，同时，已购房家庭不得再次申请购买限价商品房。

　　风险

　　诸多问题考验决策能力

　　虽然限价商品房在一些城市已经成功推行，但是不同城市的房地产市场有着非常不同的特点，北京要尝试这项政策不能原封不动照搬，而要因地制宜，这对于政府的执政能力是一个不小的考验。

　　北京市国土资源局局长安家盛表示，建限价房存在决策风险和土地成本等难点，这一问题正在慎重研究。苗乐如表示，限价商品房最终的限价水平、推出的楼盘数量以及位置，还需要与其他主管部门协调后最终确定。

　　需要慎重研究的问题很多。如何设计出一套让开发商将其真实成本披露的机制，从而使限价真正进行下去？限价商品房的推出规模将控制多大？少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让收入遭到损失。供应对象为哪个收入群体比较合适？如何进行界定？如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况。

　　另外一个大的决策风险是销售问题。安家盛说，“虽然现在很多人都对限价商品房表现很积极，但毕竟没有人登记承诺购买。假如开发商按政府要求建起限价商品房，结果没人买，开发商就有权要求政府回购，因为他是按政府要求做的，政府要承担决策代价。”

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　　经适房与限价房之异同

　　经济适用房原本应该是具有福利性质的保障性住房，但从经济适用房的实际运营来看，经济适用房具有福利性和商品性的双重属性，属于“非驴非马”的住房。限价商品房则是“半保障性质”的商品房，从本质上来说，限价商品房也是一种“经济房”。

　　二者的最大区别在于，经济适用房和限价商品房对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，面对的是中低收入人群中的不同群体，在申购人群、操作规则等方面均有所不同。建立起“以商品房为主体，经济适用住房、限价商品房和廉租房为补充的”多层次的城市住房供应体系和框架，更好地解决城市居民的住房问题。

　　宁波限价商品房5大经验

　　苗乐如说，在限价商品房政策上，要借鉴外地部分城市的做法。宁波是全国最早探索实施限价商品房政策的城市，在近3年的实际操作中，宁波已经建立起一整套限价商品房建设操作规则，利用政府对土地的控制来达到控制限价商品房户型、供应量的目的，宁波建委副主任褚银良曾对此进行详尽介绍。

　　{1}合理确定推出数量

　　力求供需平衡

　　基于对住房消费需求和预期市场供应的分析，合理确定推出数量，每次推出约占同期住房供应量的20%左右。

　　{2}实行设计方案和报价联合招标

　　保证小区档次

　　为使开发的小区档次不低于当前的市场主流，招标时事先确定房价、设定地价区间，明确建设标准，在中标的同时也基本上确定了小区的开发设计方案。

　　{3}设定套型和价格

　　调整供应结构

　　为了弥补楼市中缺少中小套型、中低价位房源的缺陷，对限价商品住房的套型及价格进行了限制。规定套型在55至95平方米之间，分五档，均价每平方米3000元左右，并在土地招标文件中予以明确。

　　{4}对建设全过程跟踪监督

　　限价商品住房的开发建设是按一般商品房的开发程序运作的。但由于房价已确定，开发企业在开发建设过程中存在为了减少建设成本而降低建设标准和工程质量的可能性。为了加强对工程的监督管理，专门成立了限价商品房开发建设监督协调小组，对限价商品住房开发建设的全过程进行跟踪监督，定期对工程进行督查。

　　{5}六类困难群体为申购对象

　　当前有很大一部分无房或住房条件较差的居民，既不够条件购买经济适用房，又无资金能力购买一般商品住房，限价商品住房推出的一个主要目的是为了切实解决这部分居民的住房困难问题。为了防止销售主体自行提高销售价格以及投机性购房者进入购房队伍，政府设定了六大类困难群体作为申购对象。在销售过程中实行政府有关部门审核和社会舆论监督相结合的方式，采用公开摇号的方法确定准购家庭，确保房源能真正落到急需解决住房困难问题的群体上。

　　记者手记:限价商品房有必要推行

　　北京拟建限价商品房的口风一放出来，对这一政策的质疑声和鼓掌声同样多。质疑的声音集中在两个方面：一方面是政府过多地干预楼市到底有没有必要？是不是一种市场经济的倒退？另一方面是它会不会因为执行不力而像经济适用房一样饱受诟病？

　　笔者认为，冷静审视这项新事物是正常的，但因噎废食不敢尝试就不太正常。

　　住房作为一种商品，其运行必然会遵循一般的市场规律。但由于住房产品形成的周期性比较长，总价比较高，土地作为其主要生产资料又由政府计划供应，因此它必然又有别于其他一般商品，单一由市场自律调节调整供应总量和结构存在非理性因素，也造成了目前高档房供应过多而中低档房供应严重不足的现状。

　　因此，促进房地产市场持续健康发展，既要充分发挥市场规律的调节作用，又要注重发挥政府引导调控作用，这一点毫无质疑。只要把政策房的规模控制好，不但会使社会更加和谐安定，同时又不影响商品房的正常运转。目前，中低收入住房问题已成为一个社会问题，抓住这个问题就抓住了房地产问题的本质。

　　另外，不能因为经济适用房饱受诟病，就推而广之地认为限价商品房也会存在同样问题。事实上，没有尽善尽美的政策，只有不断改进、不断完善的政策。

　　名词解释

　　经济适用房

　　是指以行政划拨土地，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，面向中低收人工薪家庭出售的普通商品房。多数经济适用房比商品房要便宜很多，主要有两个原因：一是政府减免了土地出让金及相关的税费，开发商除缴纳营业税及其附加税、耕地占用税、电贴费、水资源费（减半）以外，其他各项税费一律免缴，降低了建设成本。二是政府控制销售价格，限制开发商利润在3%以下。

　　限价商品房

　　是政府将通过土地招投标的方式，为项目做出最高限价。限价商品房还是商品房性质，只不过和完全公开的由市场供需决定价格的商品房相比，政府控制得多一些。限价商品房与经济适用房有异曲同工之处，在土地出让的环节上，并非完全的市场化，政府具有一定的指导性。有专家指出，限价商品房推出后，土地出让环节将更加复杂。日后的售价将成为开发商能否拿到土地的一项重要指标，开发商要在有竞争的前提下，服从政府提出的售价限制，并且售价较低者才有中标的可能。

　　声音

　　“低价位商品房不能代替经济适用住房。”——包宗华

　　前段时期，社会上出现了一些对推行经济适用住房制度的议论，有些人认为经济适用住房已经完成了它的历史使命，建议取消经济适用房制度。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华指出，“这些年中国在推行经济适用住房中出现了一些问题，正确的方法是认真解决，而不能‘因噎废食’地去取消这个决定性环节”。他强调经济适用住房含有社会保障性质，政府有权调控其户型和房价；而政府对低价位商品房却只能发出号召而无约束力，因此双方是不可替代的。

　　“与2005年相比，2006年买房更不如租房。”——哈继铭

　　在2005年曾经发表过“买房不如租房”的中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭日前发表文章指出，去年调查过的12个城市167个楼盘在2006年春节期间的调查显示，购房资金成本与租金比率均有所上升，这一指标的提高主要是房价涨幅依然大于租金增幅。2006年春节期间，中金公司研究员对去年调查的部分城市和楼盘进行了复查。复查的12个城市167个楼盘这一年来购房资金成本与租金比率均有所上升，平均升幅为11%。

　　其中，北京和苏州2005年房价涨幅较大，但是租金下降，购房资金成本和租金已经基本持平，未来房价涨幅必将趋缓。哈继铭判断，“2006年政府出台全国性的新政策抑制房价上涨的可能性较小，按揭贷款利率将保持不变，政府有可能通过强化现有税收政策的执行抑制短期炒作、鼓励自住，以期拉动相关消费”。