瑞安国际中心高档商务综合体挺进东南三环(图)

作者：梦之旅文章来源：新浪房产点击数：更新时间：2006-4-14

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图为瑞安国际中心销售经理张翔

　　新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　　　3月30日下午，瑞安国际中心销售经理张翔做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对瑞安国际中心项目的各种问题。

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　　以下为现场实录：

　　主持人：各位新浪的网友大家下午好，今天来到我们聊天室的嘉宾是瑞安国际中心销售经理张翔先生，欢迎。大家对CBD比较熟悉，但是现在CBD给人的感觉有点人满为患，市场供应接近饱和。

　　而从去年下半年到现在，CBD东南区已经成为地产开发的新热点，尤其是写字楼和商业产品。如果现在在CBD的东南区建一个高档写字楼综合项目，很多人会觉得这是不可能的，不过现在这样的项目已经出现了，在最近的春季展会上，一个叫瑞安国际中心的项目让很多关心商务地产的人们所认识。请问一下张经理，瑞安国际中心到底是个什么样的项目？

　　张翔：瑞安国际中心是写字楼立项的商业综合楼，位于十里河桥畔。瑞安国际中心包括瑞安酒店，这是个投资型的产品，是产权酒店，另一部分是写字楼，还有底商，可以说是一个综合型项目。现在十里河地区急速发展，周边有北京市建材一条街、古玩城、眼镜城，大量经销商都在这里聚集，但是没有一个高档的商业楼给以辅助，提供相应的办公场所。去年北京京强房地产开发有限公司投资开发了瑞安国际中心。

　　小面积高档写字楼满足市场需求

　　主持人：东南区从开发的进程还是从目前的市场状况来说，至少是建这么高档的写字楼还是比较少，为什么会在这里建这么高档的物业呢？

　　张翔：这个区域里面有很多高端的客户，不是客户不需要高档的产品，而是当地没有高端的产品。

　　在考虑瑞安国际中心的定位时，我们就是为这些需要高端办公物业的客户服务。项目的配置是很高的，有五星级酒店作配套。写字楼的户型面积进行了调整，以小户型为主，总价为50万元左右，面积一般在50平米左右，大点的100平米左右的，刚起步的企业可以在这里办公，做写字楼还有面子上过得去的问题，因此高档的配置加上小面积正好符合他们的需求。

　　现在CBD写字楼的价格普遍在2万左右，有一些比较突出的项目单价可能已经达到4万左右，由于面积比较大，成交总价在400万左右，甚至有更高的是在700-800万，和CBD相比，我们这个价格是很有竞争力的。

　　主持人：优士阁当年卖多少钱？

　　张翔：它当年销售的价格在9千8左右，是比较早的项目了，03年的项目。

　　主持人：按照现在的价格，至少应该在1万5元以上？

　　张翔：对，当时是住宅立项的项目，不如我们商业立项的项目运作方便。

　　　主持人：具体一些，这样高档的物业高档到哪种程度？

　　张翔：5A级写字楼是北京市场经常在说的，具体说5A级写字楼是什么类型的？是集办公自动化一系列的产品，强电、弱电都是高标准的，满足客户办公。

　　从瑞安国际中心来讲，整个楼分两部分，一部分是五星级的酒店，办公和在酒店的房间紧挨着的，方便给客户提供全天候的酒店式服务，客户得到的相应物业服务和配套设施是完善的。

　　最突出的是我们写字楼和酒店是共用一个大堂，一般的写字楼不具备这样的条件。办公楼的下面有一个136平米的挑空大堂，有酒店的服务人员为你服务。

　　因为是小面积办公物业，一般公司业务肯定会有人来拜访，如果在办公室洽谈，会影响工作气氛。这时候就可以选择在楼下酒店的大堂吧或者酒吧谈工作，旁边还有专业的酒店服务人员为您进行服务，解决了客户办公面积过小没有地方接待其他的客户的问题。

　　主持人：前年有一个小面积分割的写字楼为了节约成本，专门还劈出了一个公共区，作为公用洽谈用。瑞安国际中心同样可以做到这一点并节省了很多成本。

　　张翔：对。瑞安国际中心是框架结构的，很通俗易懂，就是没有承重墙，需要大一点面积可以把墙打掉，您买500平米的，买5套打通就可以了。

　　这样也方便投资，我这边买一套小的，再买一套小的。

　　主持人：面积特别小，50万元对企业来说每月需要承担的费用比较低，可以用这部分的钱还月供。

　　张翔：您说的非常对。从房地产发展的阶段来说，很多的客户以前是买住宅来投资，现在很多客户选择高端的写字楼和商业产品进行投资，如果门槛设立得过高，受的限制比较多，很多人有投资意向却没有办法进行投资。

　　瑞安国际中心小面积写字楼的购买都是刚开始发展的公司，资金实力不是很雄厚，买不起高价写字楼，租赁所需承担的租金也相当高，他们租不起。

　　大家知道，商铺的小面积可能比大面积多租一倍的租金，比如说现在SOHO，70平米的能租到70美金/平方米，如果是400平米的只能租到40美金/平方米。

　　便捷的交通连接CBD等三大商圈

　　主持人：去你们那的客户是哪些人？

　　张翔：有一部分是投资客，看中小户型，又是写字楼，总价比较低，而且可以做银行按揭，这样就可以拿写字楼投资了。

　　还有一部分是自用，现在随着中央电视台和北京电视台的东迁，很多的媒体、传媒机构，小型的制作公司，他们都看中这里，在瑞安国际中心选址。还有一部分是纯自用，像周边的古玩城、十里河建材城、眼镜城，这几个商业圈都聚集着全国比较大型的综合的批发商，他们中很多企业自身条件很高，从区位上说，他们选择这里作为他们的办公地点也显得很有面子，正好是三环，地理位置是相当优越的。

　　主持人：从您这边到CBD开车多长时间？

　　张翔：开车多长时间就不说了，打车11块钱。

　　主持人：在CBD外反而是很方便，如果在里面就很拥挤。

　　张翔：完全落户在CBD，物业价值很高档，进去有一个门槛，进出CBD都很麻烦。像我们这样，你要去CBD，只牵扯到进去，去别的地方，直接走东三环、南三环，或者选择四环，都可以。

　　主持人：那个区域好像是有个地铁十号线。

　　张翔：规划是经过这里，但是现在地铁还没有修到那，修到双井站了。

　　主持人：如果有一站的话，离瑞安国际中心那有多远？

　　张翔：还没有定，只是知道途径我们这里。不过，我们的大厦位置是在十里河比较核心的地段，如果坐车站或者地铁站都不会离这个区域太远，像300、976的公共汽车站都在我们楼底下，只有聚集的地区才会有公交车站，如果有地铁站，即使不在我们楼底下，也不会离得太远。

　　主持人：去别的区域都会很方便吧。

　　张翔：有了地铁，避免您堵车，有辆车您开着都不见得准时能到，地铁就可以。

　　主持人：现在项目投资的比例高一些还是自住的比例高？

　　张翔：投资的客户占到40%，对于项目来说是比较高的数字，都是看上项目说处的地段和将来的升值空间。现在这个区位并不像CBD规划得那么完善，但是大家可以看到北三环和东三环开发得非常完善了，两边都是高楼大厦，项目都是高端的。东南区域这一块开发相对比较滞后，物业价值性还没有显现，但早晚有一天会像北三环一样价值非常大，亚运村的一些客户都来我们这里投资。

　　主持人：这么远的客户？

　　张翔：投资是不分地域的。

　　主持人：什么时候的开盘？

　　张翔：去年10月份。

　　主持人：到现在销售状况如何？

　　张翔：瑞安国际中心分为三个产品，一个是产权式酒店、一个是写字楼、一个是底商，去年推出来的是产权式酒店，今天春展上才把写字楼对外销售，刚开始推广，客户认购的情况很踊跃。

　　主持人：最小面积是多少？

　　张翔：写字楼最小面积是50平米，按单价来说是50万左右。50万您买套住宅做投资肯定没有写字楼投资利润回报得高。

　　主持人：整层面积有多少？

　　张翔：整层面积控制在800平米左右，有的公司需要自己独立的办公空间，800平米比较合适。去别的地方都是2000平米左右一层，也许分割不开这样的空间，如果公司想独立，这里非常合适。

　　主持人：整层购买的客户有吗？

　　张翔：有几家在谈，有的是一下准备买三层的，现在正在前期接触。有的投资客也买一层，整层的价值现在一平米不到一万元，800平米才800万元，买一层很划算，客户的投资实力还是很不错的。