| 赵晓：纵论2005宏观调控与房地产发展 |
作者：赵晓 文章来源：蓝筹地产评论 点击数： 更新时间：2006-3-29  |
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宏观经济走势对于房地产发展有重大影响，而房地产在一定程度上则扮演了中国宏观经济晴雨表的作用。事实上，中国经济增长的这一轮行情是从2000年房地产的投资和消费增长的发力开始的，而近期的宏观调控已对房地产发展带来很大影响。房地产未来的走势将与宏观调控下一步举措及可能的经济变数可以说息息相关。
笔者对2005年的宏观调控政策是否会导致过度紧缩抱有警惕，同时亦以此担心房地产的发展在越过增长周期的一个尖峰后，在回调之中可能更受致命一击。
宏观调控要警惕紧缩过度！
先简要回顾一下本轮宏观调控。宏观调控的原因，在一定程度上是因为煤电油运已经全面紧张，并且有许多过热迹象，如投资居高不下，GDP进入两位数增长，物价也迅速攀升，以及日益严重的外汇投机等。显然，调控经济体中多余的火气是有必要的，但熄灭增长的发动机则不可取。因为，总需求尽管扩张较快，也仍在总供给可满足范围之内。总需求的扩张可以说并未大大超出供给能力，最终表现在物价上，便是物价上升实际上始终在正常范围之内，以CPI计的4%上下的通货膨胀仍在中国仍是一个可接受的物价水平。
面对上述复杂情况，宏观调控自应审时度势、顺势而为，避免一味的猛打猛冲，以免调控过度。这大概就是为什么行政性宏观调控后，政府很快调整了调控力度，并适时转向市场型调控的理由所在。
然而，需要注意的是，猛烈的宏观调控自2004年4月以来已经取得明显效果，尤其是信贷收缩、土地限制，再加上银监会所向披靡的“窗口指导”，致使这一轮黄金增长的大好趋势已经在一定程度上出现微妙变化。
早在2004年7月14日，来自江苏省有关部门的消息就显示：从4月份开始的固定资产项目清理中，千余固定资产项目被列入“停缓建项目”黑名单，另有更多的“续建项目”正在审批路上徘徊，涉及银行贷款逾16亿元之多，其他续建项目则高达几百亿。一季度，江苏平均每月新增贷款300多亿元，4月份骤降为158.99亿元，5月更探至54.59亿元的低谷。2003年，江苏省贷款年增长率接近30%，2004年4、5月份，新增贷款年增长率已猛然低至12%左右。
局部地区如此自由落体的跳水之势如今亦在一定程度上由宏观数据所应证。例如，2004年，我国经济增长速度呈现出“前高后低”的特点，前三季度GDP分别增长9.8%、9.6%和9.1%。投资增长从3月份的47.8%足足降到11月份的28.9%，按此速度降下去，投资驱动型的经济增长很快无影无踪。而从贷款及货币供应量的下降来看，形势甚至更不容乐观。据消息，2004年新增贷款的数量为2.2万亿人民币，不仅大大低于2004年贷款增长2.6万亿的计划目标，也大大低于2003年3万亿的实际人民币贷款增加值，贷款的剧降导致了货币供应量增幅的回落。数据显示，以M2为代表的货币供应量的增长仅为14.5%，较年初计划目标17%相差2.5个百分点。很清楚，2004年的货币供应量无论是从增长率的角度来看，还是从新增贷款的数量来看都是一个偏紧的局面，无论是固定资产投资还是企业正常运营肯定已受到影响。全年经济增长虽然还在一个较高的水平，但从趋势来看，已是日益乏力了。
事实上，在宏观调控的大力作用下，原来对于通货膨胀的担心已越来越成为多余。不仅如此，可能出现的一种悲观前景就是：如果2004年在名义上“双稳健”的旗帜下，实际上贯彻严厉的限制贷款的政策，甚至像一些人所建议那样继续升息(如“中国进入加息周期”学者所评的那样)，那么，无需多长时间(约10月左右)，中国的情况将急转直下，物价增长会戏剧性地由正转负，经济增长会忽然由热转冷，宏观调控也将不得不从防范通胀转而变成防止通缩了。
这一故事曾经在96、97年的中国的宏观调控中出现过。1996年，中国的CPI尚在6%的高位，然而不到一年，在下一年的10月份物价即已转负，中国由此失去了一波增长行情。当前一方面是宏观指标的滑落，另一方面是高扬的“双稳健”旗帜，一如96年的情形，人们难免要问：美好的2005会不会成为过去的1997？
从许多迹象看，这样的担忧不无道理。例如，2004年戏剧性的加息现在看来效果在走向反面，即使得紧缩更加过度、价格走低的风险更加显露。事实上，2004年10月份CPI较上月的环比指数增长已经变负，到11月份已达至0.5%的令人晕眩的水平。显然，照此趋势，不足一年，一切将面目全非，总需求紧缩过度从而导致经济增长大好局面发生逆转的危险就有可能出现。
更大的危险在于既定政策和人的认识。可以肯定的是，2005年中，如果真的将“双稳健”政策进行到底，则危险将进一步加剧。近期，“双稳健”旗帜亮出后，发改委负责人再度强调“宏观调控仍在关键期”，从而给市场送去了“继续紧缩”的寒冷信号；再比如，市场显示，央行进入2005年仍在马不停蹄地进行票据的正回购，第一周内净回收货币380亿人民币，比上周增加80亿，这可以说与当前的货币形势也是相悖的；如果再考虑到外部环境的变动，如人民币升值的压力随着美元利息上调的趋势已经减弱，投机性货币有可能减少并且撤出，从而被动性地减少货币供应，则形势的急转直下已经在酝酿之中。
房地产发展要关注宏观风险
众所周知，这一轮房地产的高速成长，受惠于政府的住房制度改革，同时也是宏观经济景气的综合产物。利率的持续下调并且在9年的时间内未予调整，使房地产置于资金大雨的沐浴之下，而消费信贷的推动则使房地产得到了更大的肥水滋润。近几年，人民币汇率看涨，受此预期，大量资金进入国内，其中相当部分也进入了房地行业。再加上中国进入城市化加速时期，地方城市化扩张很快，经营城市的“造城”运动令中国房地产业获得千载难逢的好时机。所有这些因素，促成了房地产经济洪峰的提前到来，并且持续数年之久，但也开始蓄积形成房地产泡沫。
从数据上看，我国房地产开发的新一轮热潮可以说在过去五年内已经完全形成。1999年以来完成实际投资额每年都在1000亿以上的增长，到2003年已达10154亿，基本上已达到我国股市投资的规模。与此同时，房价也在不断攀升，从1998年以来全国平均上涨了10%以上，高于此间的消费物价指数的上升；销售量每年以20%以上的速度上涨。我国的房地产发展到底有没有泡沫呢？
年份 房地产投资总额(亿) 投资增长率(环比)% GDP增长(环比)% 行业利润额(亿元) 1997 3178 13.0 5.2 -10 1998 3614 13.5 4.7 -10 1999 4103 21.5 9.0 -35 2000 4984 27.3 8.8 73 2001 6344 22.7 8.0 125 2002 7791 30.8 11.6 253 2003 10154 430
近几年我国房地产发展变化的数据
由上图和上表(数据来源于2004《中国统计年鉴》)可以看出，动态指标房地产投资增长率从1999年开始发生很大的变化，一直保持在25%以上，是GDP增长的3倍左右，远大于1.5，从这个指标上看，房地产业存在泡沫，并处在一个发展和积累的阶段。从房价上涨率来看，近三年我国的房价一直在上涨，一般平均在3—5%，南方的几个大城市如杭州、上海、南京的上涨率都在10%，这也从另一个方面说明我国的房地产业存在泡沫，个别地方已比较严重。
静态的指标又如何？先从价格收入比入手，我国主要的有代表性的价格收入比如上表1，可以清楚地看出我国的价格收入比较高，一般都大于8，远高于国际公认的高限6，这与我国的国情有一定的关系，但这个数值也是相当高的，也从一个方面说明房地产存在泡沫。再看另一个静态的指标空置率，由于目前我国商品房的空置率标准体系还没有建立，中国推行住房商品化、市场化时间还不长，住房商品化程度还不高，无法采用与国际接轨的标准来计算空置率。较为官方的意见认为2003年末我国的空置率为12%或14%，而也有观点认为空置率不到10%，另有意见认为空置率早已超过了20%。观点不同的主要原因在于人们计算方法的不一和对空置率理解的差异。但无论哪种算法，都明显高于国际公认的5%左右的警戒线。也从另一个方面说明房地产存在泡沫。在房地产投资贷款方面和按揭贷款方面，情况也不太乐观，根据2004中国统计年鉴的数据，2003年投资贷款占总投资的比重23.7%，但增长率却达48%。在按揭贷款方面，增长率也十分迅速。
由国外房地产发展历史可以看出，房地产泡沫的形成和发展是有周期的，一般的周期可能5—8年，我国的房地产业从2000开始新一轮的发展，已经有4年了，在如此投资高增长的条件下，泡沫的产生和积累是很自然的，可以说不足为奇。从基本面上看，中国目前仅处于工业化中期，中国城镇人口比重目前只有40%，估计到2020年以后中国才有可能达到60%以上的城镇人口比重，而中国人的住房由于历史的欠帐，与欧美的情况不完全相同，在大部分城市可以说还刚刚开始进入商品房阶段，因此也可以说大部分的潜在需求并未得到满足，由此可以肯定中国的房地产还有至少15年以上的大发展。那种认为中国房地产已经形成严重泡沫，甚至形成了世界上最严重泡沫的说法可能缺欠对中国国情的考虑。但是，对已 经形成的泡沫不予理会，亦不关注宏观经济变动所带来的风险则是盲目的。
笔者以为，2004年房地产实际上是受宏观调控影响最大的部分。由于一系列宏观调控因素的作用，房地产事实已经越过本轮增长的尖峰，近期将处于向下调整的一个状态。1、从利率来看。近期利率上调的可能性很小，但低利率政策的环境显然已变得不确定，而不加上限的贷款利率房地产也是首当其冲。2、资金的收紧以及总需求的萎缩将体现在房地产需求上，从而从需求方加剧已有的房地产泡沫。3、从土地供应来看，据透露，2005年的土地政策将会延续2004年的土地政策，基本主题还是保护耕地，同时政策将会进一步趋严。主要包括保持基本农田总量不减少；施行占补平衡的制度，确定占用耕地的成本；从今年开始建立耕地保护的省长负责制；建立国家的土地督察制度，实行国家垂直管理。整体来说，对于2005年的土地政策不会出现大的变动，政策将保持延续性。4、从汇率来看，人民币汇率的变动仍然处于非常大的不确定之中。尽管2004年外汇储备增长迅速，但考虑2003年450亿美元的外汇拨付所导致的不可比情况、近期美元加息的走势以及中国经济的降温，人民币升值的压力实际上已经在减轻，但这样的时刻恰恰是出人意料的升值时机。人民币汇率如果升值，会带来海外消费的增长，对于房地产并不是一个好消息。只有人民币升值的预期才会带来外部资金的流入，对房地产发展才是好消息。
总体来说，房地产最好的宏观环境已经改变，而宏观调控可能导致的总需求下滑的危险有可能成为正处于泡沫调整中的房地产发展的致命一击，因此值得格外关注。
本文的政策含意
上面分析了宏观调控的危险及可能对房地产发展产生的影响。相比之下，更加理想的情形是什么？
我们知道，宏观调控成功的秘诀是打移动靶，走在市场前头，并且力度拿捏得恰到好处。基于这一点以及上述分析，宏观政策调控不仅有必要从行政型调控转向经典的参数调控，并且有必要拨转马头，适度放松银根和土地控制，才有可能保障经济增长的持续性和稳定性， 确保中国千载难逢的“发展机遇期”不至断送，而能够延续到至少2008年。
这当然意味着名为“稳健”实则紧缩的货币政策要在一定程度上进行调整。笔者认为，这一调整最好在一季度有所体现，在2005年6月前完成，最迟不迟于第三季度，否则，良机丧失，麻烦就会接踵而来，包括房地产的发展将提早结束一轮增长周期，进入过度的增长萎缩状态。
中国宏观调控的历史经验教训就是，紧缩往往过头，回过头来发现治理通缩远难于治理通胀。治理通货膨胀，只要关掉货币的总龙头就行了，而治理通货紧缩则不仅需要打开总龙头，还需要每一个小的小龙头也都打开。这也就是为什么全世界很少有治理通缩成功经验的原因了。罗斯福并没有能够制服通货紧缩，中国前几年也没有能够完全制服通货紧缩，只是许多内外部经济动力的综合作用，才鬼使神差地变换了大局。而当前，宏观调控要格外警惕的就是，千万不要由我们的双手断送了这一来之不易的增长大势！恰到好处地调控但避免紧缩过度，我们将会看到包括房地产在内的产业能够理性调整并继续保持健康发展！
(作者：国资委宏观经济研究部部长 赵晓)
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