政策频出 市场动荡

    央行加息、“国六条”、九部委“十五条”、民宅禁商令、“外资限炒令”、土地出让规范等等政策的频繁出台，让业内强烈感受到２００６年是的的确确的“政策年”。

    “今年，央行两度加息，希望通过增加还贷成本影响部分以投机、投资需求为主的消费者退出房地产市场，从而挤压市场需求，令房地产价格回落。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文在接受中国经济时报记者采访时表示，但是，由于加息后增加的成本与房价上涨所带来的丰厚的投资利润无法相比，因此，加息对打击投资起到的作用甚小，对减少市场需求的作用也不大，反而加大了真正需要购买自住房的中低收入者的负担。

    他说，在九部委“十五条”规定的“９０平米占７０％”政策要求下，不少楼盘需要重新调整规划设计而延缓了入市时间，导致本身就供小于求的京城楼市出现供需矛盾的激化，特别是下半年新房供应面积大量缩水。“与此相对应的是，目前京城房地产的需求仍具刚性特征，在房价持续走高的大环境下，房屋仍是投资者投资保值的最理想选择。”“全民买房”的购房热情不但扩大了房地产市场的有效需求，而且进一步推动了房地产价格的上涨。

    “也正是因为‘９０平米占７０％’政策的影响，令购房者视大户型产品为稀缺产品，形成了今年对大户型的热购局面，使已经入市的在销大户型项目‘水涨船高’。”中大恒基不动产营销总经理王述告诉记者，“９０平米占７０％”的政策令大户型成市场香饽饽，而别墅用地叫停政策也使潜在的高档物业需求显现，反而造成其出现“惜售”现象，别墅价位成为今年物业类型中攀升最为明显的类别。在这两大类型高价房的助推下，整体的房价在调控中不断上扬。

    北京土地供应向五环外扩展

    与房价上涨相比，土地的价格也一路上涨。“２００６年，土地交易中含住宅商品房性质用地的地块为５３块，成交总价为１８２．１０亿，２００５年此数据为７５．９亿，上涨幅度近一倍之多。”王述表示，２００６年北京城八区出让的土地共为２０块，占总量的３７．７％，楼面均价高达４６０３元／平方米；城八区外远郊区县出让土地３３块，楼面均价为１１８４元／平方米。

    “分析今年的土地供应情况可以看出，２００６年北京城八区出让土地的整体规划建筑面积呈现大幅度下降趋势，而且，住宅供应向五环以外扩展的趋势非常明显。”苏文告诉记者，虽然２００６年、２００５年的土地成交量都远低于该年度政府的计划供应量，但２００６年土地的实际成交比例远远高出２００５年，而容积率、楼面均价等其他指标则与２００５年基本持平。

    他说：“可以预计，如果拿地的开发商能将地块正常开发、投入市场，根据正常开发周期１－２年来计算，预计２００７年中期到２００８年，商品房供应套数将大幅增加，供需矛盾有望得到一定缓解。”

    “但是，目前很多开发商对市场前景看好，竞相争夺位置、面积均好的地块，这样在一定程度上抬高了土地成交价格。据统计，２００６年北京土地成交价格在交易底价的基础上平均提高了２６．７％。”王述认为，由于北京房地产销售市场持续看好，价格居高不下，开发商看好未来市场价格和利润空间，土地的竞争激烈，导致土地成交价格居高不下，并远远高于起始价。

    他表示，土地供给不足带来供需失衡的压力，加上不少大中型开发商的前期积极囤地、储地行为，并不急于投入开发，供需矛盾无法得到缓解，“僧多粥少”局面日趋严重，地价在竞争和调控中导向高位运行，地价的大幅度提高引起地块周边在售楼盘涨价，从而辐射状地带动整个市场的价格上涨。

    ８０００元／平方米以上楼盘占近７成

    “城里的房价一听就让人心跳加快，去年还八千多一平方米的房子，今年已经涨到一万多了，真后悔当初没买。”这是本报记者近期在北京东四环附近一家楼盘销售处听到的一段话。

    其实，类似的话语记者已经听过多次了。根据中大恒基的最新统计数据显示，２００６年１—１１月，商品住宅整体预售均价已经达到１０１６１元／平方米，其中普通住宅预售均价９８４１元／平方米，公寓预售均价１１２３５元／平方米，别墅预售均价１０９９０元／平方米。

    “普通住宅的价格波动最大，作为主流需求产品，２００６年的政策对其影响最为明显。”苏文说，由于公寓项目多集中在城区内，所以价格也是一路走高，但随着在城区内可供开发土地的减少，再加上《北京十一五城市建设规划》的要求，通州、顺义、大兴等郊区成为未来重点建设区域，公寓项目也逐渐步入郊区，价格呈现回落趋势；而别墅项目自“叫停”后走势看好，价格也随之水涨船高，由于不少别墅项目地处远郊区，使得整体价位与其他物业差距不是太大。

    他说，与２００５年相比，京城住宅商品房的整体预售均价持续走高。今年８月的一系列政策“组合拳”收效较为显著，价格出现大幅下降，随后又因“金九银十”而迅速反弹。“但市场并未如开发商的预期转入旺市，９月销售面积及套数与以前相比仅仅是略有增加，与２００５年的‘金九’旺市相差甚远，直接打击了开发商的信心。到了１０月份，预售均价迅速滑落。”

    “但是，２００６年房地产市场的另一个突出特点是中低档楼盘减少，万元以上楼盘占市场新增供应的４成左右；８０００元／平方米以上的楼盘占到近７成。”王述表示，北京楼市对于中高档楼盘存在较强的消化能力，升级换代者、外来置业者和高端需求者都是对中高档楼盘的有力支撑，且“未来大户型住宅供应减少”的预期也提前挤压出了部分需求，促进了目前的高档楼盘销售。

    他说：“中高档的楼盘愈发受到消费群体的关注，成为２００６年京城房地产市场的主流价位，导致整体价位高涨不下。”

北京空置房“价量同涨”

　　“目前北京市商品房空置面积为８９０万平方米，同比去年下降１８．２％，其中住宅空置面积为４６０万平方米，同比下降３１．７％。”北京信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜近日告诉中国经济时报记者，在全部商品房空置面积中，北京空置时间在三年以上的商品房面积为９６万平方米，占全部空置面积的１０．１％。

    他介绍说，由于北京城区内可开发利用土地逐渐减少和郊区住宅的兴起，给以前颇受“冷遇”的郊区空置房带来了生机，２００６年郊区空置房交易量较去年同期上涨了１４个百分点。从价格上看，目前北京市空置房平均交易价格为８９００元／平方米，较去年同期上涨１４．２％。

    据中大恒基市场部调查显示，在两税后的几个月来空置房面积进一步下降，主要体现在北京五环内的尾房。五环内的尾房比上年末下降４２％，而五环外的尾房则比上年末下降３６％。

    “从以上数据可以看出，２００６年北京空置房市场较去年交易形势好转，在价格上涨的同时成交量同比涨幅达２成以上，空置率下降明显。为什么空置房市场在今年出现了‘价量同涨’的局势？”罗煜认为，主要原因在于今年房产供应结构调整政策使得每月新增房产供应面积出现一定程度下降，第四季度新增供应量环比三季度下降２成左右，而同期销售面积却大于新增供应面积，因此市场持续供不应求的局面，空置房价格上涨同时也加速了北京空置房的消化进度。

    从２００６年的尾房销售区域情况来看，主要集中于北京东部和南部区域，占到６５％左右；其次是西部区域占到２０％左右；北部区域占到１５％左右。目前北部价格最高，然后依次是东部、西部，最后是南部。

    虽然尾房在户型、朝向、楼层方面与相对新的商品房有一定差距，但是２００６年尾房的价格上涨幅度明显，缩小了与周边新建商品房在价格上的优势，目前比同一个区域价格大致低约５％－１０％左右。从尾房成交价格来看，北京南部地区２００６年上涨幅度最大，比去年上涨了２５％－３０％，而北京东部、西部、北部三个区域价格上涨幅度大概在２０％－２５％左右。

    而２００６年尾房的热点成交区域为东部的通州、东北部的顺义、南部的大兴等这些远郊区县。据“信一天不动产”统计资料显示：上述三个区域２００６年尾房交易数量比去年增长了２５．３％。而２００６年通州和大兴两个区域尾房价格上涨速度最快，同比去年上涨了２０％－３５％左右。这主要是由于郊区县的交通条件及居住环境及周边生活配套设施极大改善，加速了这些区域尾房销售力度。

    “今年尾房需求量之所以出现上升，主要是因为入市的楼盘逐渐减少，整个新房市场显得‘紧俏’，对于价格位置适中的尾房需求更加旺盛。”罗煜还表示，近两年来，尾房宣传力度加大，人们对尾房的认知度也在不断提高，尾房逐渐成为购房人的新宠。

    此外，开发商加强了对商品房项目尾房的销售力度，并在交易上给消费者更多优惠，所以加速了尾房的销售。

    根据中大恒基的最新市场调查显示，有３６％的人表示如果置业会首先考虑有没有空置房，这一比例是历次调查中的新高，仅次于选商品房的消费者。在调查中，首选二手房的占到了１３％，而首选购买商品房与二手房的消费者比例与目前京城商品房和二手房的成交比例５∶１基本相同。在接受调查的消费者中有６２％的人认为尾房的首选优点是价格较低并且无期房风险。

    从“信一天不动产”成交情况来看，今年尾房销售面积在１２０－１６０平方米的尾房销售比例最大，占到比例的５６．７％。其次１６０平米以上占到２８．９％。

    另据“信一天不动产”统计资料显示，２００５年１至１２月京城大型中介公司平均代理空置房销售面积为１００００平方米，每家销售量超过１００套。而２００６年各中介公司代理尾房数量出现下降趋势，同比去年下降了３３．６％。

    罗煜认为，中介公司代理尾房数量减少并不是说明尾房成交量减少，相反是尾房需求量增加的表现，各开发商因此减少了委托中介公司进行尾房销售的意愿。

    中大恒基市场部人士则对本报记者表示，目前经纪公司也已经降低了对尾房赢利的期待值，因为尾房的数量分散，单个盘的尾房量很少，从年初一家宣传火热的尾房超市也将主营业务转移到二手房就可以看出尾房的利润不高。

    在２００５年全北京的各大中介公司网站上，登记的尾房仅仅在二千套左右，成交在５００套左右。而２００６年这一比例均下降了５０％左右，占各大经纪公司营业额的１０％以内。