日前，建设部一位官员关于将动用行政手段调节房地产市场的言论引起了广泛关注。

    用行政手段调节房价的明确表态可能会让一些市场论者感到失望，担心政府的调控手段可能又会回到过去的计划老路上去。应该说，这个担心不无道理。但也应看到，特殊问题有时需要特殊手段来解决。且不论市场调控制并不必然排斥行政手段，面对中国转型时期的不规范市场，特别是在房地产这样一个充满着强大政府意志和利益的市场，单纯的经济手段和法律手段不可能解决房价高涨的问题。

    然而，尽管我赞成建设部采取行政手段调节房产市场，而且认为不如此不足以解决房价虚高问题，但我并不看好这一举措。我们知道，地方政府是一个有着相对独立利益的经济人，在财政压力和政绩冲动下，作为市场经济下的一个财富源泉，土地的增值收益已成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的不二法门。

    而房地产则是能带来土地快速增值的最好途径。另一方面，由于地方政府所处的地位与中央政府不一样，它并不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升政绩。所以，与中央抑制房地产投资政策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。

    国研中心最近的一次调查显示，土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中农民的补偿款仅占5%-10%；城市政府拿走土地增值的20% -30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40% -50%.正因为土地收益对地方政府如此重要，尽管2004年以来国家宏观调控的一个主要手段就是把住土地闸门，控制建设用地，也即用行政手段来调控房价，可多数城市的房价还是涨个不停，原因即是地方政府不配合中央的调控。

    除此之外，城市化导致的刚性需求、“十一五”规划中提出扩大内需的战略、不断攀升的土地成本以及今年国家强制推行的建筑节能标准等因素，客观上也将促使住房成本上升。

    宏观调控的一个悖论是，转型时期大量因政府行为催生的市场问题不得不用行政手段来解决，但地方利益的坐大往往又使得行政调控的力量消弭于无形，起不到应有的效果，甚至适得其反。这就需要我们在使用行政手段的同时，创新调控方式。就房地产市场而言，要使国家的调控不被地方扭曲，最根本的是土地要素的分配和利用要以加大农民的权益和等价交换为调节的基础。（作者：邓聿文）

三大需求拉升中国房市投资空间

    从近期来看，房市升温主要来自两大因素：一是“两会”期间，政府释放的对房地产扶持的声音减弱了人们对政策调控的担忧，二是人民币升值的消息加速了房市的升温。而香港与国内房地产上市公司年报高峰期的到来，表现不错的业绩又带来了地产股的繁荣。这是近期房市火热的原因。

    从长期来看，在城镇化与消费升级、拆迁以及投资性需求的三大合力作用下，中国房市的投资空间仍在不断地被拉升。

房价躁动的直接原因应归于人民币升值的预期

    “以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。随着外资的涌入，国外投资者首先看中的就是国内的此类资产市场。”何志成表示，不仅如此，近期央行在对房地产信贷似有放松迹象，它也促成了近期房地产市场加速回暖。