大量房屋积压在开发商手里

    这季年，北京空置房数量及空置比例一直是一个谜。有说是1000万平方米，有说七八百万平方米，有说一年期以上空置面积在300万平方米，但感觉上总好象不对。2000年，笔者在北京组建金融研究所，住在京城大厦附近一个并不算新的小区，入夜后每每发现小区内近半数房屋都漆黑一片，感觉上当时北京住房在个人手上的空置情况比较严重。

    近期又统计1992年以来北京历年军功的住宅面积玉销售面积，更发现了一个令人百思不解的问题：1992年到2004年12年间，北京竣工的住宅总面积为15107万平方米，其间销售的面积为9984万平方米，两相扣减，要差5123万平方米。如果说空置面积仅1000万平方米，那么剩下的房屋又到哪里去了？莫非小从人间蒸发了？如果不是，那么这些房屋就在开发商手里，根本就没有卖出去。

    进一步说，如果1998年前为福利分房，上述数字算不得数，那么从1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积也已达11475万平方米，而同期的销售面积仅8776万平方米，也还有2700万平方米的剩余。2700万平方米相当2000至2004年间北京年均住房销售面积的1.73倍，而以同样方法计算，从1998年到2004年间，上海积压在开发商手里的商品住宅只有595万平方米，只是近5年年均销售面积的29%，这说明北京房地产时常的形势也许要比上海更严峻。

    除了有2700万平方米的房子积压，2004年北京商品住宅的施工面积也达到了创记录的6759万平方米，相当于近5年年均销售面积的4.32倍。清楚了这一点，我们便可明白：为什么有关方面会推出“弃二保一 ”的策略。更多的是因为商品房积压在开发商手里，有的已积压好季年，一旦开发商挺不住，资金链断裂，对北京房地产时常的冲击及造成的金融风险之达，可想而知。

    房价坚挺的原因何在？

    北京房价坚挺的原因很达程度是因为北京购房者的平均成本更高，而且其平均成本更为接近。早在1997年，因住房改革，原来的福利分房改为货币化分配，一大批为赶末班车的集团性购买，就将北京房价推向了每平方米5478元的历史高位。虽然后来出现了一些调整，但其最低年份都在4700元一线高位盘整。连续8年的高位盘整，极大地提高了北京购房者的平均成本，使其在宏观调控背景下缺乏杀跌的动力。

    而反观上海，不北京房价出现飑升之后，上海房价并未紧随其后，反而步步下调。从1997年的平均每平方米约3200元，直到2000年的2770元，方才见底回升。短时间的飑升使上海购房者的平均成本相差很达，也使房地产投资的平均收益极高。因此，一有风吹草动，二手房价格马上下跌，形成一股较达的杀跌动力，并立刻传递到一手房时常。

    因此，价格的坚挺并不能证明北京的房地产泡沫较小。从历年竣工面积与销售面积的比例上看，北京房市的泡沫可能要比其他城市更严重一点，消除起来的困难也更大。

    存量房何时才能消化？

    北京市房地产市场的繁荣期已经过去

    各国经验表明，在人均住房从文明程度向舒适程度转变时，往往是一国房地产最繁荣的的阶段。这季年，我国房地产业的高速发展，从根本上说也是生活水平提高、人们对居住条件的要求也跟着提高所致。然而，正是从这一角度出发，笔者认为北京市房地产市场的繁荣期已经过去。

    据北京市统计局公布的数据，截至1996年北京市共有住房建筑面积11741.4万平方米，使用面积8412万平方米，当年北京市常住的城镇人口为709万。以此推算，人均使用面积应为11.9平方米，但在同一个公告中，北京市统计局公布的人均使用面积却是13.67平方米。经过计算笔者发现，原来北京市统计局在计算人均使用面积时，用的是使用总面积÷（北京城区+近郊区+远郊区非农业人口）。

    到2004年，北京市上述3种地区的常住城镇人口总数约835万，而住房建筑总面积则达到了2.4亿平方米，即1996年的11741万平方米加上1997年以来竣工的12157万平方米，人均建筑面积已超过28平方米。如果把正在施工中的6759万平方米也算进去，则可预期的北京市人均住房的建筑面积已接近37平方米。按平均三口之加算，户均近110平方米，已提前达到1998年国家制定的到2010年的人均居住标准，并接近上世纪90年代英法德三国平均37-38平方米的水平，超过日本的31平方米。当然，在中国这样一个贫富差距较大的国家，人均数字往往会掩盖民众的实际生活状况。

    任何一个市场，最基本的需求永远是推动主流趋势的最根本动力，投机炒做的力量只能在其中顺水推舟，房地产市场也不例外。从各国经验看，人均住房面积30平方米是房地产需求由旺转弱的一个重要分水岭。由于北京人均住房面积已预期可超过30平方米，已购但被空置的住房和积压在开发商手里的存量房规模极大，其消化不是一朝一夕，因此，北京市房地产的繁荣期很可能已经结束，进入长期低迷。即使低迷过后，近几年这样的荣景也将不复存在。除非以暴殄天物式的大拆大建，再造一个人为的牛市。