| 金融政策关系房市走势 金融政策真放松了？ |
作者：李小刚 文章来源：国际金融报 点击数： 更新时间：2006-3-29  |
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银根收紧冲击波作为地产调控的核心政策，金融政策的变化关系到整个房地产市场的走势。
自从地产市场金融风险的警钟不断敲响之后，银根也随之出现紧缩，而这个状况到今年3月份之后达到了顶峰状态。无论是针对开发商的信贷，还是对个人购房者的按揭贷款，银行系统都出现了明显的下降。
资金是房地产市场的血脉，尤其是在没有资金支撑的上海市场中，开发商的命运更多地寄托在金融政策的走向上。
众所周知，中国房地产企业的融资渠道单一，主要还是依靠银行贷款，因此在银行普遍收紧贷款之后，上海大量的开发商出现了巨大的资金压力。在个人按揭贷款方面，由于购房者的观望与银行贷款门槛的提高共同作用，上海各大商业银行个贷普遍出现了大幅度的下降。
中国人民银行上海分行此前发布的数据称，今年4月份以来，上海市房地产贷款结构出现了较大变化，主要表现为个人住房贷款增幅趋缓；5月末，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款3898亿元，当月新增53.6亿元，同比多增31.0亿元。其中个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元。另据最新的权威统计数据显示，7月份上海房贷余额更是出现了8.9亿元的负增长。
事实上，个贷的严重萎缩也在从另一个角度打击着开发商的正常运营。因为开发项目的开发商很多都有赖于销售的及时回款才能保持企业现金流的稳定，但现在个人贷款的冷清显然使开发商挨了一记重拳。
据记者了解，目前上海一些开发商迫于开发贷款的紧缩，已经无力继续开发自己手中的土地和在建项目，因此现在上海有许多土地和项目在地下途径寻找下家接盘，这些开发商都希望能借助转让手中持有的项目和土地以得到运转所需的资金流。
贷款松动了吗“开发商还能撑多久？”这是许多购房者、媒体记者和业内人士最为关心的话题。
得不到银行开发贷款，又没有销售回款的及时补充，开发商的命运已经不是迷局，现在的悬念是时间的问题。难怪上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发曾说，上海地产市场上开发商的数目还是太多，大概有几千家，实际上这次调控之后剩下100多家就比较合理了。
在开发商命悬一线的危机时刻，大家都把获取资金看作了最后的“救命稻草”。是的，只有那些资金实力充实，并得到资金支持的开发商才会闯过这道难关。
也就在开发商为资金心急火燎的时刻，上海的一些大开发商开始陆续获得了国有商业的信贷支持，这被一些业内人士看成是信贷放松的迹象。
7月8日，上海最大的地产企业绿地集团与中国农业银行在杭州签署一份重要合约，根据这份合约，农行将为绿地提供30亿元的银行授信额度，这使得绿地集团在宏观调控的巨大压力下，有了继续实现其全国化战略的资本。因此，8月初绿地又在江苏徐州拿下一幅总面积为937亩的地块，准备投资30亿元开发总建筑面积达120万平方米的绿地世纪城项目。
也是在同日，复地集团也与中国农业银行在杭州签定了全面“银企合作协议”。据称，该协议明确了双方在今后3年内，在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作，以实现双方共同发展。同时，大华集团在同日也获得农行提供的总额为30亿元的意向性信用额度和人民币50亿元的按揭额度。
随后的7月20日，大华集团再次得到银行的强力支持，中国建设银行上海市分行与其签署了银企合作协议，根据协议，建行将给予大华集团超过人民币10亿元的贷款综合授信额度。
始终处于严格管理的个人住房贷款方面，最近的消息似乎也在发生着变化。
最近有关中国人民银行上海分行建议对房龄10年左右的二手房贷款进行政策“松绑”的消息四处流传。这则自人行上海分行召开的上海市金融形势分析会上传来的消息，被业内人士广泛认为是个贷松动的标志。
是细分不是放松对于上海大开发商频繁获得大额授信，中国指数研究院（华东）副院长陈晟提出了不同的看法。“这些大开发商能够获得大额授信，并不是银根放松的表现。在很大程度上，这些取得授信的企业，有很多参与了上海市配套商品房的建设，信贷显示了政府对自住型需求的支持”。
根据陈晟的分析，配套商品房建设总量大，风险比较低，而且又有大开发商的品质保证，因此这些项目销售周期短、财务周期短、建设成本低，因此会得到国有商业银行的支持。
上海银监会一位内部人士与陈晟看法相同。在记者提及上海几家大开发商频繁获得授信额度的时候，该人士第一反应就是与上海配套商品项目有关，“两个一千万项目是封闭运作，销售也有保障。”他继而认为，虽然这些企业得到授信，但这与放松银根可能并无直接关系。
关于人行上海分行对10年老公房贷款的建议，这位人士指出银监会方面近期没有发过任何关于房贷的指导性文件，依然执行之前的有关指引文件，而对项目的具体风险控制和跟踪管理都由各商业银行负责。
上海最大的房贷服务公司安家集团总经理魏松则向记者明确表示，虽然个人贷款方面有人行上海分行的意见稿，但是各大银行的执行措施并没有出现变化，“我也没有接到相关的明确通知”。
在调控政策日趋严厉之后，安家集团的业务量出现了大幅度的萎缩。因此，魏松针对目前的现状分析说，“个贷没有出现放松的状况。从银行的角度说，存贷利差盈利能力下降，贷款速度放慢，虽然银行有强烈的放贷愿望，但目前银行对风险的控制显然是更重要的，因此银行宁可贷款增长慢一点也不愿意出现风险”。
兴业银行上海淮海支行副行长梁清华也不赞同房贷放松的说法，他更愿意将目前的一些变化称为银行在细分贷款市场。“调控之后的确是对以前热衷的地产行业贷款更加谨慎，但是我们从未停止过对地产企业的贷款，对一些品牌比较好的企业和项目，我们一直都会给他们贷款支持，不存在停止贷款的情况”。
业内一些专家认为，调控政策开始后很多银行都处于一种比较茫然的阶段，目前之所以会出现一些新的变动和政策方向，也是很正常的反映：现在已经是政策得到消化的阶段，银行更加理性地给自己重新定位和经营。
梁清华强调，在目前的情况下，银行要有自己的判断，如果是好的企业和楼盘，只要能够控制风险的就应该继续支持，而对于个人贷款客户，目前更加要求有所选择有所甄别，从细化客户和市场的角度入手，严格控制，这是今后的方向。
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