董藩教授

董藩教授：必须遏制房地产舆论阶级化倾向
——关于房地产理论与行业形势的系列看法之一

董藩：萧灼基的某些观点和建议是错误的

写下这个题目的时候，我知道我可能会惹上麻烦：我至少会被戴上“抨击民主”、“狂妄自大”、“不讲团结”三顶帽子，甚至可能有人把电话打给我的领导——“你们居然有这样的教授！”但是，我不说房地产业就可能惹上麻烦。这个看法如同孙猴子被压在五行山下一样，在我心中压了好多年了。我本着父辈叮咛的“中庸”的做人原则，一直不敢讲出来。

但是，目前房地产业正处于十字路口，前途可能是大是大非。如果我仍然深缄拙口，心灵深处又会背上“不义”的十字架。我犹豫再三，最后感到还是应该“舍小利而取大义”，于是，决定向任志强先生借几分胆儿，把我的经历和想法说一说。

想当年我在地方做政协委员的时候，每到“两会”期间，免不了也要发表点看法，提几条建议。一次，政协委员中有人对当时的住房制度改革来了兴趣，奋笔疾书写成提案，并在市长来小组听取意见时率先发言，抑扬顿挫，情绪激动，引得其他委员啧啧称是，市长也听得频频点头。市长走后，该君就自己的提案邀请同组其他委员联合署名，该提案顿时成为一份有份量的焦点提案，深得大会舆论的青睐。我当时正讲授房地产业和住房制度改革的课程，看过大量资料，感到其意见有多处不妥，更想对自己没有配合签名的原因作以解释，于是利用午休时间找该君细聊一番。该君得知我是房地产专业的副教授后，大吃一惊，再加上他得知了我头上顶着“十大科技先锋”、“十大杰出青年”这样的桂冠，便十分谦虚地听我讲解，最后连称自己是“房盲”，所提意见不妥。

而我那时岁数只20出头，又初入政协，虽有一些自认为较好的想法，却总是信心不足，不敢慷慨激昂，于是建议的科学性受到了怀疑。我关于借鉴海外按揭贷款经验、推进住房制度改革和房地产业发展的建议从市里提到省里，再提到国家，均被答复“不可行”。直到最后渐被媒体报道、被学者讨论、被银行实践，才最终影响到行业发展。

全国“两会”是国家最高的政治论坛，在此期间，“两会”代表、委员提交提案、议案，讨论国家大政方针，为国家治理提供智慧。应该说绝大多数提案、议案特别是党派和群团组织的提案、议案都是精心准备、很有价值的，并被后来国家规划、计划、政策的制定所吸收、借鉴。但是，每年也都有一些提案、议案的质量不理想，个别看法或主张甚至完全是错误的。当这样的意见、建议由于种种原因影响到决策后，其后果是不难想象的。

去年全国“两会”期间，房地产问题就是最热的话题。代表、委员提了很多意见、建议，为宏观调控政策的制定提供了参考。但也确实有很多建议不科学、不可行甚至违背规律。例如，有代表针对商品房利润率的现状，提出要立法限制房地产企业、建筑企业的利润率，这显然是要回到计划经济时代，不具备任何可行性。但是该观点的影响却是很大的，有的地方政府随后调查、公布开发商的商品房成本，好像就是受到了这种观点的“启发”；有的代表、委员大谈“居者有其屋”，并提了很多建议，岂不知这个说法无论是从理论上还是在现实可行性上，都被证明是错误的，恰恰不宜再提倡；有的代表、委员以“国际投资置业警戒线”为依据来论证中国的房地产“泡沫”问题，其实国际上从来就没有一个公认的“国际投资置业警戒线”；有的代表、委员以外国的房价收入比来论证中国的房价过高问题，由于人口规模、国土面积、经济发展状况、消费文化等各方面的国情均存在明显差异，西方的标准是完全不具备参考价值的，我们只能借鉴其研究问题的方法；再如，有的代表、委员呼吁大力兴建经济适用房、廉租房，其实从发展趋势上来看，恰恰应该取消这两类建设项目，代之以更科学、更富人性、有利于控制寻租行为的货币补贴模式；还有委员建议成立中国房地产监督委员会对房地产市场进行监管，那还要建设部干嘛？每个行业出问题都成立个监管委，全国需要多少呢？与行业协会的关系又如何摆布呢？全国上下都建立这样的机构，机构需要膨胀多少，经费又需要增加多少呢？

“两会”是典型的民主政治活动，目的是发扬民主，群策群力。但是，发扬民主决不等于不讲科学，我挑个别“两会”代表、委员的毛病也绝不是想垄断话语权，不让别人说话。有的人可能说：“我想老百姓所想，急老百姓所急，这叫‘代表人民的利益’”。其实老百姓的想法经常是需要引导和校正的。例如，一般老百姓都是只想自己，不想他人；只想当前，不想长远——老百姓并不具备天然的全局观念和可持续发展的理念。如果“两会”代表、委员也停留在这个层面，又如何能配得上“政治家”身份呢？

房地产知识也决不是想象的那么简单，好象买过房子就明白了一切。其实没有多年的专业知识沉淫，很容易想错了事，说错了话。本来房地产业只是有点头痛脑热的小毛病，这个说需要截肢，那个说得进行心脏搭桥，还有的说心脏坏了，建议重新换一个——如此诊断、治疗，房地产业不但难以康复，反而很容易“呜乎哀哉”了。

一年一度的“两会”又来临了，网上的调查显示，房地产问题仍然是今年的头号热点问题。有这么多高层人士关心房地产业，这是房地产业的福气。但大家的想法在变成提案、议案之前，一定要进行专业知识准备，多调查、多讨论，特别是要与业内专家、管理者和企业家讨论，多角度思考问题。断不可为了挣“提案大王”、“议案大王”的名头，就不顾质量，一下午就写出五、六份，一次会就提交上十几份、几十份提案、议案来。（北京师范大学房地产研究中心 北京 100875）