将详细界定可购国内房地产的外资类型

    中国商务部外国投资管理司副司长林哲莹昨日表示，我国政府拟于本月公布外资进入国内房地产市场的管理措施。

　　据彭博社报道，林哲莹在接受媒体采访时称，新措施将详细界定可购国内房地产的外资类型，目的在于调节大量海外资金流入房地产市场的现状，抑制投机行为。但她并未透露具体细节。

　　近两年来，中国经济增长迅速，产生大量办公楼、商铺、住宅等房地产需求，花旗、摩根士丹利、高盛等海外投资机构纷纷在中国进行了数量不等的房地产投资行动，导致房价上涨结构恶化、吹大国内房地产市场泡沫。为此，国家自今年4月以来，相继出台了多项针对房地产市场的宏观调控政策，为部分城市房地产市场过热降温。

　　2005年海外机构在中国房地产领域投资34亿美元，占去年房地产总投资额的15％，而实际数字可能更高，因为部分无法核实的交易未被统计在内。

　　德意志银行大中华区首席经济学家马骏博士日前发表研究报告称，一套新的有关限制外资投资中国房地产的政策有可能在近期出台。至少这一做法的用意是降低外资对中国地产的需求，减缓国内地产过度升温，但同时会对一些开发商产生影响。

　　马骏表示，目前外资进入中国房地产市场，主要通过投资国内房地产开发商分享利润，或在当地成立私募基金等投资现有房地产，借房价上涨实现收益，部分投资者还介入到房地产融资等经营领域。

　　基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强称，海外机构投资者计划在中国内地先购得产生收入的房地产，然后在中国香港、新加坡等市场上出售房地产投资信托获得收益，“投资回报率比赌人民币升值要高得多”。

　　今年6月，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬·科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元。科伊尔在接受采访时称，花旗房地产投资将购置写字楼、零售以及工业地产。此外，该部门还将在中国内地的二线城市投资住宅项目，因为那里的房价有更大的增长潜力。

　　而摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯今年3月在东京接受采访时也曾表示，该公司计划今年将在中国房地产市场追加30亿美元投资。

　　面对外资大量涌入国内房地产市场，不少专家认为政府应通过调整资本管制政策等手段，加强对外资进入中国房地产市场的限制。中国建设银行董事长郭树清在出席2006中国金融高峰会时指出，必须及时调整外资流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产和对其他一般加工业的投资。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌也表示，中国境内根本不缺资金，因此尽快出台限制境外资金投资境内房地产的政策，乃是当务之急。（国际金融报 魏红欣）

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世界各国对外资投资本国房地产几乎都有法律限制。

    根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中， 有137个成员都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制。各国纷纷设立了房地产外资监管职能部门，对交易环节或者汇兑环节加以管制。而目前，中国还没有这方面的规定。

    那么，这些国家普遍采用的房地产外资管制政策都有哪些？

    据专家介绍，主要限制在于投资区域、购买面积、购买金额、购买用途、持有比例、转让时间等方面，还包括对房地产投资收益征税、国内信贷融资限制、外汇汇兑等管理措施。

    比如阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、土耳其等国限制非居民投资或购买房地产的区域，对边界、海岸线或军事用途区的土地及其地上附属物的投资有明确的规定；塞浦路斯、新加坡、波兰都要求对超过一定面积、规模的房地产进行审批；澳大利亚、埃及等国的法律规定，持有房地产满1~5年以上才可以交易。此外，一些国家对非居民投资还设有禁止性条款。

    2005年7月，外管局综合司政策研究处温建东博士在《国际金融研究》杂志上撰文指出，大部分国家的管制都主要集中在上游交易环节。

    比如澳大利亚强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产，巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售，西班牙、保加利亚对非居民大额出售或超过一定标准时，要求有事前的报备。还有一部分国家则以紧守汇兑作为最后闸门，不仅关注流入环节的限制，对非居民资金汇出也有一定要求。(中国证券报)