>>>易宪容:信贷风险暴露 先死的还是开发商而非银行

    任志强“要死，也是银行先死、房地产商后死”的最新言论或许再度惹恼了一部分业界人士，开发商与金融界之间的关系变得微妙。就在上周，又有准备金率提高和税收新规两根“大棒”直接或间接指向开发商的资金链。同时，伴随着如深圳等地退房潮再起等新的市场变化，开发商现金流已经岌岌可危。

    “大棒”敲打

    4月16日17时，央行发布公告称，为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，决定自4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

    业内分析，此举将使银行放贷更加慎重，从而增加地产开发商的资金压力，个别竞争力不够的甚至将被淘汰。“2007年以来，央行6次上调存贷款利率，13次上调存款准备金率至16%的历史高位，而且至今仍没有放松的迹象。作为宏观调控重点关注的房地产市场，信贷紧缩意味着开发商从银行贷款已是难上加难。再加上开发商如今寻求上市也是困难重重，这样的融资‘寒冬’可以说是前所未有的。”安信咨询公司分析师程默表示。

    而在央行宣布再次提高准备金率的同一天，国家税务总局网站发布了一则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，明确规定对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，并且还要按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴。业内认为，对于开发商来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降。

    “无论是从银行还是证券市场融通资金，风险都高于以往。大开发商由于可变现的项目储备、能供抵押的资产较多，资金较充裕的话，受影响还小些；但一些小开发商，特别是大部分项目处于开发前期的小开发商，将面临窘境。”上海易居房地产研究院的分析师表示，“总之，可以肯定的是，今年开发商的资金成本将高于去年。而在这种情况下，去年进行了大量融资的开发商可以说已经取得了战略溢价。”

    倚重回款

    任志强虽然在接受媒体采访时认同这样的判断，即近年来房地产企业扩张速度较快，资金需求量剧增，而受信贷紧缩影响，银行贷款门槛又相应提高。但他同时表示并不担心对开发投资的信贷缩减，担心的是对居民消费信贷的紧缩，因为房地产在开发投资方面的信贷比重并不大，主要靠自有资金和销售回款。

    在两根“大棒”进一步“锤炼”开发商融资能力和资金流动率的情况下，通过加快销售以回笼资金的做法得到许多开发商的重视，如此轮带头降价的万科拿出的一季度业绩就很能说明一些问题，光从速度上看，万科去年完成过百亿的销售额用了近半年时间，而今年只用了3个月。“万科今年以来‘转守为攻’的目的是以较小的空间换取足够的时间。”中国指数研究院的分析师表示，打折策略可迎合政府调控、降低资金成本、大量回笼资金，真可谓一举多得。

    但是，此举带来的“双刃”效应也不能忽视。近日，有关深圳退房风波群起的报道接二连三，缘由自然是开发商的降价行动让一批前期买房的准业主“抓狂”。深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，3月深圳新建商品住房销售均价已经回落到去年4月的水平。面对资产缩水，资金被深度套牢的准业主们终于忍无可忍，逼开发商做出让步。而开发商一旦妥协，资金链又将面临窘境。甚至有人评论，退房潮或正是开发商“百日剧变”的开始。

    上海五合智库总经理邹毅指出，特别对于那些要继续扩张的开发商来说，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地，手中其余项目的开发都会受到影响。

    上海佑威房地产研究中心主任薛建雄也表示，如今大部分开发商现金流紧张，要是房子卖不动，就比较危险，因为开发商自掏腰包的主要是买地的钱，开发时的各种工程款和税费等往往会拖到销售回款后再付，一旦销售遇冷，风险随之而来。（记者 李和裕）