不认同房地产“拐点论”

    “宏观调控是极为必要的，但我不同意‘拐点论’，国内房地产市场只是处于调整期。”王健林开门见山地亮出自己的观点。

    在王健林看来，从去年三四季度开始的这一轮楼市下跌，实际是综合各种因素造成的，最大的因素是美国次贷风波。次贷风波波及全球资本市场，也导致中国股市暴跌。“实际上美国次贷风波仅涉及到200多万套房子，本不应产生这么大波动。”王健林表示，关键是它影响到人们的心理预期。

    但是，王健林表示并不认同中国地产市场将因此迎来拐点。“国内地产市场的刚性需求，决定房价不会大幅下跌。房价下跌，损失最大的并不是开发商。”王健林认为，根据前期上海银监局发布的报告，上海金融资产中已有50%属于地产，以此推算，全国金融资产中也应有40%左右在地产业。房价大跌，将给银行、保险等行业带来沉重打击。

    全行业大规模降价未现

    2007年开始的宏观调控，仍然极大地改变了中国房地产市场。“2007年6月以前，地产业叫‘存银子不如储地’，因为地价上涨太快，大家都在疯狂囤地。但现在是‘储地不如存银子’，土地储备过多沉淀了大量资金，这已变成地产企业最大的风险，持有资金反而安全。”王健林说。

    王健林表示，目前地价已占到房地产项目成本的50%—60%，建设成本实际只占30%左右。因此，大开发商只要不再买地，现金流不会出现太大问题。王健林透露，从2007年11月至今，万达在全国没有再买过一块地。

    虽然万达是国内商业地产龙头，但王健林透露，万达土地储备在全国开发商中绝对进入不了前10名。“全国囤地最多的应该是碧桂园，土地储备应在5000万平方米左右，其次为龙湖、华润、中海和万科。万达目前土地储备只够开发两年多时间。”在王健林看来，这比较符合国际房地产业规律———土地储备够3年开发。按照王健林稍后透露的“万达每年消化土地约500万平方米”计算，万达囤地应在1000万平方米以上，这与截至2007年10月30日土地储备量已超过2400万平方米的万科相比，确实尚有差距。

    正由于资金的重要性，才促使部分巨头通过降价回笼资金。在王健林看来，目前全国性大开发商降价只有万科和绿城两家。但万科只是尾盘降价，项目土地基本是3—4年前买的地，成本很低，楼盘也是老楼盘，降价城市集中在成都、深圳和上海3个城市；绿城降价则只有上海一个楼盘。因此，全行业大规模降价并未出现。王健林认为，万科降价实质是为回笼资金，说明万科对未来地产市场信心不足。

    但王健林承认会有一些小开发商无法承受调控而跳水，“整体市场会有一个洗牌过程”。

　　今年暂不考虑A股上市

    由于次贷危机和A股目前的不确定性，王健林表示，万达今年暂不考虑A股上市。但这并未使万达扩张步伐放缓。

    “万达集团旗下万千百货、万达电影院线、万达商业管理公司3大公司总部已搬迁到北京。今后万达集团可能会采取大连、北京双总部运营模式。”万达内部高层昨天透露。

    该高层还透露，万达院线目前已进入全国23个城市，2007年占据了中国10%以上票房收入。而万千百货连锁店也已在哈尔滨、成都开张，西安、北京等地门店今年将陆续开张。（段志敏）