去年下半年西三旗两限房项目开工建设。

    去年下半年西三旗两限房项目开工建设，10月底，购房者中讹传西三旗两限房放号，不少购房者到售楼处排队（图）。事实上，需等到两限房政策完全确定后才会开售。目前，该政策正在征集民意。 资料图片

    2月18日，购房者热切关注的北京限价房购买政策试行办法（以下简称“政策”）出台，同时北京建委开始通过公示征求意见。毫无悬念的是：非北京人口被排斥出限价房的购买人群中。政策同时对两限房购买资格和再上市条件进行了明确的限制。然而政策一经发布，就引发诸多争议。

　　购买资格及再上市条件最受关注

    关于最受关注的限价房购买“门槛”，政策规定两限房申请人须具有本市户口；单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；对于市民普遍关心的收入财产状况，办法规定3人及以下家庭，家庭年收入在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平米及以下,家庭总资产净值57万元及以下。

    此外，另一个焦点话题是关于两限房再上市交易。政策规定：两限房满5年可以出售，但须按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。

　　业界称两限房抑制房价作用已大减

    作为今年北京楼市最为重要的房地产政策之一，限价房购买资格的认定及再上市方式是购房者普遍关注的话题，虽然该政策在制定过程中经历了一年多的时间，但实际出现的试行办法还是存在众多的不确定因素，因此这次“试行版”的征求意见稿一经发布就引发诸多争议。

    比如，有业内人士指出，从限价房的申购条件来看，现在的两限房已经变成了彻底的保障房的一种，而最初设计两限房时的抑制房价作用已经不明显。同时，虽然两限房的上市有影响房价的作用，但是由于数量有限，销售对象的标准比较高，因此也将大大消弱其影响房价的作用。

    此外，还有部分比较关注的焦点问题也浮出水面。比如试行政策中绿卡的匿迹、比如家庭收入界定依据何标准、再上市交易收取的收益金是否太低等问题也都成为大家关注的焦点。

    关键词：门槛

    ■ 新规热议：8.8万元标准挡住不少“夹心层”

    根据两限房政策的规定，3人及以下家庭购买标准定在年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下，4人及以上的，家庭年收入需在11.6万元及以下。以3人一户为例，月收入7333元以下的，才可以购买限价房。

    与北京的8.8万年收入标准相对应的是广州的20万元。“北京的人均收入与广州相差不多，但限价房购买资格的年收入标准却差了两倍以上，这不正常。这个收入标准在北京很容易达到。”此前一直寄希望于购买两限房的赵先生有点激动地说。他以自己的境况举例：他和爱人是刚刚博士、硕士毕业留京，在高校当老师，每人每月的收入是四千块钱，但是他没有房子，“过了8.8万这个限，我买不了限价房了。但要让我们到市场上去买商品房，我们真是没有这个能力！”

    事实上，政策一公布，很多业内人士也都纷纷表示：8.8万元的标准太低，应该宽一些。其理由是：这和经济适用房的标准相差不大，因而有好多买不上经济适用房的人，也买不上限价房。

    此外，总资产的标准执行起来也会很难。比如现在一套位置优越的45平米的房子，价值可能近百万元，甚至个别30平米的房子也会超过57万元，但这些人确实需要改善住房条件。因此，业界建议，不能单纯因为资产超过了标准就取消了这些人的住房资格。

    关键词：收益

    ■ 新规热议：“再上市收益交纳比例至少应为50%”

    政策规定，两限房满5年可以出售，但须按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。业内普遍认为，这一比例偏低。

    北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉认为，保障性住房不应该具有投资的性质，因此当此类产品再上市交易时，所交纳的土地收益比例应该有所提高，更为细致的计算应该是在同地段商品房与限价房的差价再减去该房子的装修等费用之后再计算土地收益的交纳，这个比例至少应该在50%以上，否则就太低了。

    以丰台造甲村限价房地块为例，其销售限价是6800元/平米，假定该项目目前的二手房价也是6800元/平米，附近万年花城目前二手房成交价为12800元/平米，则两者的差价为6000元/平米。假如五年后两者之间的差价也为6000元/平米。那么，按照政策中的35%的比例交纳土地收益，造甲村限价房再上市时需要交纳的土地收益为2100元/平米，购房者每平米的收益就有3900元/平米，如果购买80平米的房子，成本为54.4万元，5年后交易所收取的收益就达31.2万元。

    关键词：绿卡 

    ■ 新规热议：未确定持绿卡者能否买两限房

    政策规定，两限房供应对象为北京中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。这一“其他家庭”的表述给了大家很大的讨论空间，于是乎，对于“绿卡”持有者是否能买限价房的猜测也纷纷出炉。

    北京市几年前就推出了“绿卡”制度，应该说绿卡的持有者都是北京市经济建设确需的外来人才。考虑到北京经济发展和未来需要，这些人才不给予住房政策上的照顾，要吸引并留住他们是不现实的。但从另一方面来说，两限房应该主要解决的是中等收入阶层的住房需求。尽管绿卡持有者中的大多数是中等收入者，但仍有一些是高收入者，对此，首先，政府可以在收入水平、家庭资产等方面对其做进一步的限制和审核。其次，如果这些高收入者购买两限房为了投资，则政府应该在销售政策上对其进行限制，以防止这种情况发生。

    日前，建委的表态也让绿卡持有人看到了买两限房的曙光。市建委副主任张家明对媒体表示，对符合首都产业结构的人才、北京市吸引的人才，包括为中央服务的人才，市政府正考虑将其纳入两限房供应范围，此后会出台具体的细则。至于持绿卡者是否可以购买两限房，市政府正在考虑中，也会充分参考征求意见的结果。

    关键词：优先

    ■ 新规热议：别把经适房人群赶至两限房

    新政策规定，已取得了经济适用房购买资格而自愿放弃购买的家庭可以优先购买限价房。业界担心，在实行过程中让两种不同购买资格人群进行交叉购买，使得两限房的销售对象变得模糊不清。

    永同昌集团营销总监肖志刚认为，经济适用房和限价房的购买人群是两个不同的体系，他们的支付能力各不相同，让仅具有经济适用房购买资格的人购买限价房，有些赶鸭子上架的感觉，他们能否支付其较高的购买成本和按揭成本？

    肖志刚还质疑：原来政府规定，经济适用房定向向拆迁人群倾斜，目的就是解决被拆迁者买不起房的问题，那么，这类人群的住房问题就不应该用限价房来解决。“按照目前执行的经济适用房和廉租房政策来看，在拆迁过程中实在买不起房子的人完全可以通过上述两类住宅来解决。如果要把限价房向能够买得起的拆迁户倾斜，则应当根据其名下是否有房产界定其是否具有购买资格。因为具体到那些在‘解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目’中做出的贡献应当在货币补偿中体现，而不是在房屋分配中再进行二次的机会性补偿，如果拆迁户不论其是否具有房产仍可以优先购买两限房，则有可能出现这些人群创造出‘投资机会’。”

    ■ 热辣建议：应加入“首次置业”限制条件

    本次出台的限价房购买的试行政策中，虽然对购买者的购买资格进行了比较严格的限制，但对于购买者名下是否有房产没有限制。相比之下，同属于保障性住房的经济适用房却明确规定，购买者名下必须没房产。

    东区国际项目总经理刘玫指出，从北京建委公布的购买人群的限制来看，限价房所体现出来的是解决人们基本的居住问题，因此限价房的购买资格中应当确保首次买房人的购房需求。“首次购房者基本上是真正的居住需求，这也体现了政府关注民生的思想。从北京楼市的购买现状来看，首次置业者基本上都属于中低收入，有这个比较硬性的标准，就比较容易解决中低收入人群标准界定的难题。”刘玫如是说。

    的确如此。“首次置业”是一个比较直观的刚性标准，没有可操作的弹性空间。因为审核购房人是否为首次置业是一个很简单的工作，完全可以通过银行按揭贷款记录和房屋产权证登记记录轻而易举地确定。这样便可以屏蔽一些有房者的再次购买，使得限价房真正实现其解决普通购房者基本生活需要的目的。

    ■ 另类声音

    ●“限价房对城八区申购家庭的标准将实行动态管理，那么资产评估和收入审核的收缩性较大。最明显的就是，如果有人当年想买限价房，主动放弃一年工作，年收入标准自然降低，这样就很容易给很多人钻孔子。”——李小姐

    ●“单身家庭人员申请必须年满30周岁的条款极其缺乏依据。很多人都是先买房再结婚，那么应以大多数人的实际结婚年龄27、28周岁为标准。”——王先生（张学冬 杨娟娟）