| 买房还是不买房？宏调加压房价何去何从 |
作者：梦之旅 文章来源：南方日报 点击数： 更新时间：2008-1-2  |
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楼市篇
“买房，还是不买房？”看着一路飞涨的房价，这是2007年众多潜在购房者哈姆雷特式的自诘。
在某大型事业单位工作了十几年的朱小姐，从前年起就想加入“换房一族”，卖掉原来单位的福利房，买一套商品房，改善居住环境。由于看着房价涨一直在犹豫，结果是房价越看越高。“两年前，甚至一年前我可以交个首期买套不错的房子，而且不影响我的生活质量；可现在……”8000、10000、12000、15000，如今最高已达2.3万元每平方米，朱小姐看中区域的房价一路上升，面对一月一涨的房价，朱小姐失去了看房的热情。
但近期朱小姐每天都接到五六条房地产商的促销短信，听一直在看楼的朋友说有的楼盘降价了。她又重新燃起看房热情，“但现在只是看看，不会出手的，如果大家都在观望，那就等房价再降一点再买。”
回首2007楼市，可用疯狂二字形容：70城市房价涨幅创新高，房企蜂拥上市，天价地王频现……房价疯涨让百姓心痛：“我们基本买不起房了。”
年终岁末，密集的调控政策终于让狂飙的房价有了松动，脱缰房价勒住缰绳。二套房首付提高，经济适用房政策新规，24号文、保障性住房政策的推出让民众看到了“居者有其屋”希望。
展望2008年，房价是涨是跌？保障房政策下楼市供应结构会否有效调整？购房者是观望还是出手？
方舟市场研究咨询有限公司近期对801位广州市打算购房的市民(潜购者)进行访问。结果显示，央行持续加息的政策影响了过半数潜购者的购房计划，而综合房价和调控因素，近半数潜购者打算推迟购房计划。有23.9％的市民表示将因此持币观望，他们认为加息可能会使得房产投资热降温，房价走低，因此在静候购房时机。
房价上涨被勒住缰绳
“9·27”房贷新政出台，10月份无疑是2007年楼市一道“分水岭”。
10月份之前的楼市，引用股市的术语来说，那就是“单边向上，全线飘红”：新推楼盘遭遇抢购；每天都有人后悔没有在看好房子时立即交付定金，而不得不面对每平方米几百元的提价；已购房的人则每月都要高兴地盘算自己的房屋又升值了多少……
一路狂飙的房价，在今年年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势。国庆黄金周前夕，在数次加息和提高人民币存款准备金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。房地产市场的“狂热”有所降温，买房人不再那么急切，卖房人也没有了以往的“牛气”，市场观望气氛渐浓。
10月份，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，开始传出房价下跌的消息。10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，房价开始调头下行。据中原地产统计，深圳10月新房均价回落至14797元／平方米，较9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌，据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量10月份下降36.78％，二手房价格9月比8月下降47.09％。
来自广州市国土房管局公布的数据表明，10月份广州商品住宅成交面积仅为55万平方米，比9月份的成交量下跌了18％，创造了今年以来楼市的新低。自2004年以来一路上扬的房价，似乎隐约显露出人们期待已久的“拐点”。“房价高企的同时，成交量却大幅缩水，这表明近期楼价上升缺乏支撑，这让市场上产生了观望情绪，尤其是房贷新政更加强化了市民期待楼价下降的观望心理。”合富辉煌研究部首席分析师黎文江表示。
正如万科地产董事长王石在接受中央经济半小时采访时说，“房价上涨，已经上涨到中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候，疯涨的房价再不抑制住，这个时候房市就快要出问题了。”
调控新政密集出台
与房价蹿升相应的，是2007年紧锣密鼓的房地产调控。早在3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：必须促进房地产业持续健康发展。如果把这算做动员令，接下来，全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。调控思路明晰，那就是“保障自住、抑制投资、打击投机”。
首先是收紧消费环节的信贷闸门。央行今年连续6次加息，10次上调存款准备金率，前所未有；并与银监会联合下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。
其次是加大供给环节的调控力度。一是对土地增值税进行清算，向企业征收30％至60％不等的土地增值税；二是限制开发商囤地。
在强化“90平方米70％”导向作用的同时，2007年底还颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，以此保证中低收入者住房，抑制房价。
针对此轮调控，王石说“这两年国家政策是调整一次房价就上升一次，但我觉得这次与以往不同，要清醒认识到，一方面是消费者已经承受不住了，第二是国家的调整不仅仅是对房地产，整个通货膨胀的压力，整个的投资热钱多，这次一定要货币回笼。”
“不施重政不足以打压热钱。”用经济学家郎咸平的话来说，广义的热钱包括居民剩余存款、灰色收入、企业家应投资未投资的资金以及国际炒家的钱。他认为，这些钱在我国楼市兴风作浪，成为推动房价上涨的重要力量，并导致刚性需求在经济能力勉强支付高房价的情况下出现恐慌性购房。
明年房价将回归理性
中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”：紧接着央行、银监会界定“第二套房贷”以家庭为单位；12月20日晚些时候，市场终于迎来了2007年的第六次加息。年底一系列金融政策的出台，“从紧”的信息的进一步明确，房价初显“拐点”迹象，各方都在博弈中密切关注着走势。
而同时，就在年底一批保障性住房开始陆续上市，广州首批限价万科、保利西子湾样板房正式开放，每天吸引千人参观，打破近期市场观望的冷淡气氛。
无独有偶，12月以来，万科在广州四个项目，均以低于业界预期的价格亮相，在广州楼市观望气氛浓厚、成交低迷的逆市下，取得了“热销”的良好市场成绩。
可见市场潜在的住房需求是庞大的，关键是如何让这个需求得到释放。对此，万科集团董事总经理郁亮表示，近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可以视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。可见性价比高的产品仍然具有很大的市场潜力，随着房价逐步回到合理区间，市场的潜在需求就会转化为购买的行动。
明年保障性住房开始流入市场。随着保障型住房的入市，可以分流部分住房刚性需求，业界预计，在市场供应出现变化的格局中，2008年房价将出现“局部及结构性分化”。一方面政府保障性的50平方米、60平方米结构性供应大了，平均房价会下降。另一方面，目前楼市更大的需求是改善性需求，对大户型、对好的产品的需求会放大，由于供应减少，大户型价格继续维持上涨，这是市场化的改善型的上涨。但这部分买家比较谨慎，基本上不会形成疯狂抬价的局面。
楼市最终调控的目标，就是促使房价“软着陆”，调控引导楼价逐步回落到合理的价格区间。
焦点事件回顾
24号文出台 调控保障双管齐下
2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称“24号文”)发布。此文件主要围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取措施。
调控焦点落在了低收入家庭的住房保障上。相对于“国八条”和“国六条”用市场手段调控房地产市场，“24号文”改变了单一市场化的制度安排，是楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标，标志着政策调控重点从对商品房市场的市场调控转为保障性住房供应体系的调控，预示着今后房地产市场将形成社保住房和商品房市场化两条主线并进的“二元化格局”。
六次加息抑制投资需求
12月20日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是继今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22、9月15日五次加息之后，央行今年内六次加息，次数之频繁、力度之大，均是近几年之最。
业内人士表示，央行出台如此密集、全方位的金融政策，这种影响更多的体现在消费者的心理层面。虽然每次加息实际上所带来的短期成本并不大，但是连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。
开发周期禁超三年难倒了大盘开发
9月8日，国土资源部正式公布《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》。要求“各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过三年”，“对没有按照合同约定开工建设和竣工的，禁止再招拍挂购置新地。”
3年时间完成开发，对于中小规模的楼盘来说，或许并不难实现，但对于数百亩乃至上千亩的大盘而言，却是一道难以逾越的门槛。
二套房政策把炒房者炒“焦”了
9月27日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行。
这项政策的出台对楼市的影响立竿见影，整个楼市进入观望季，无论是新房还是二手房的成交量都开始下降。业内人士认为，今年以来的6次加息并没有有效抑制购房需求和平抑房价。这主要是由于加息只能增加购房人每月的还款压力，而且幅度有限，而对于短期投机房产的购房者来说，投资回收周期短，加息所增加的购房成本基本可以忽略不计。而提高首付比例则不同，对于一个手里掌握一定数量现金的投资人来说，如果投资总价不变的情况下，提高首付，则意味着能投资的房产套数减少。因此，提高首付比例，对抑制投机炒房起到了立竿见影的作用。 |
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