高档楼盘均价15000元以上超过买方承受力，“二套房”新政、物业税、两限房加重购房者观望心理

    4月以来，京城1.5万元/平米以上的住宅“有价无市”，普宅楼盘变身为“高档房”之后，进入了步履维艰的销售期。

    14744元/平方米，京城四环以内住宅期房均价的最新数字；五环以内，均价已达13754元/平方米。许多打算买房的人突然发现，房价从1万涨到1万2用了大半年时间，而从1万2涨到1万5，仅仅用了不到三个月。他们不由得停下了追涨的脚步，开始衡量承受力和房价之间的距离。而二套房首付及利率提高的新政出台，以及物业税即将开征的传闻，则重重地撞了一下“倒房者“的腰，有人开始抛楼离场。与此同时，后24号文时代，住房保障力度前所未有地加大，“过滤”了一大批持币待购者，他们选择暂时站在高价房门槛之外。

    房价飙升超越购房者承受力

    “看着房价‘嗖、嗖’地往上涨，就像在心里拉了一张弓，越拉越满，终于要断了。”买房人刘先生坦言，最近几个月房价飙升，已经超越了自己的经济和心理双重承受力，干脆不再去想买房这件事了。

    东部CBD、百子湾、西部海淀等多个热点区域楼盘的销售现状，印证了此类心理的存在。CBD一项目的营销总监透露，项目提价至2万元以后卖得很慢，且退房率很高；北四环一中小户型项目均价从1.1万涨至1.7万后，客户积累和认购量急剧下降；在海淀的田村、中关村及西山别墅区板块，今年以来涨价幅度高达万元以上的项目不在少数，而目前多个楼盘销售放缓。

    来自北京市统计局的数据显示，前三季北京五环内期房均价为13754元/平米，而二季度这个数字还是1.1万元；北京市发改委数据则显示，全市房价连续6个月涨幅为两位数。“这种涨幅超出了很多买家的承受能力，”业内人士分析，今年4月以来，京城1.5万元/平米以上的高档住宅出现“有价无市”状况，至今元气仍未恢复，迅速提价的普宅楼盘将自己变身为“高档房”之后，进入了步履维艰的销售期。

    宏调密集致投资者套现离场

    与高房价一样，密集的宏观调控对市场心理的影响也正在加大。近期央行出台的“二套房”新政被认为是宏观调控的大手笔，虽然各商业银行细则不一，但已然促使大批投资客开始慎重考虑其选择。新浪网的一项相关调查显示，超过74%的投票者赞成该政策实施，逾42%的人表示新政影响了自己的购房计划。

    按照新政，贷款购买第二套房产将在现有基准利率上再上调10%的浮动利率。以同样贷款60万元，贷款期限20年购买第二套房计算，与2004年第一次加息时利率水平比较，购房者将多支出30.6万元，对于投资客来说，这是一个相当惊人的数字。“房产投资及部分自住需求都将受到一定抑制，”链家地产相关人士认为。

    另一枚重磅炸弹则是物业税，这被很多业内人士认为是最严厉的宏观调控、也是最有可能兑现并产生实质性影响的政策。10月中旬，物业税即将开征的传闻甫出，地产股应声下跌，这便是市场心理的准确反应。

    来自市场的最新动态则预示了某种征兆，各大高档楼盘及二手房中介公司的综合信息显示，滞销、退房及抛售骤增，投资客开始离场。

    两限房购买资格将出加剧观望

    10月底，西三旗两限房传出开售消息，虽然不久即被澄清，但也让两限房着实又“火了一把”。

    从今年3月底以来，关于两限房的消息层出不穷，成为购房人的热点话题，也影响着他们的购房计划：据本报联合新浪网在4月份做的一项调查，超6成的人群选择暂缓买房，等待两限房。半年过去，近日北京市建委有关人士称，年底前两限房购买资格有望出台，更多的中等收入且无房者怀着期盼的心情，加入了等待的行列。

    近一个月过去，记者采访发现，持“进入观望、拐点”的业内人士已越来越多。张小姐就是其中的一位。她2003年将户口落在北京，目前月收入低于5000元，无购买房产记录，自认为基本符合两限房购买条件，一直跟踪关注两限房的消息。北京市建委热线工作人员也表示，近期咨询两限房事宜的市民人数大大增多。

    “楼市未来可能会出现一定程度的观望情绪，但目前还很难说会降温。”10月11日，戴德梁行华北区董事总经理雷志超在接受记者采访时表示。