韩女士此前在北京朝阳北路的某小区已经贷款买了一套房，面积140余平方米。她所购买的这套房是在房贷新政发布之后。

    根据央 行、银监会9月27日发布的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

    这次通知被人们普遍称作“房贷新政”。

    房贷新政威力不显

    和韩女士一样，很多人仍在贷款购买自己的“第二套”房，首付并未提高。据北京著名的房地产经纪机构我爱我家公司提供的数据显示：今年“十一”黄金周期间，二手房成交量同比增加36%，买卖房源和客户登记量分别上升30%和35%，创下历年最高记录。

    发布之前被各方盛传的“房贷新政”并没有发挥人们想象的威力。

    “最近一段时间房价上涨比较厉害，百姓的涨价预期比较强烈，增加二套房贷款首付比重，有利于震慑投机，同时降低普通购房者的购房冲动。”北京大学副教授、中国民营企业研究所执行所长黄俊立接受《市场报》记者采访时说。

    至于这一政策能在多大程度上遏制住房投资，黄教授认为还有许多其他因素需要考虑，存在不确定性。

    首先，考虑购买第二套房的大都是相对富裕的群体，首付比例仅提高一成对他们的影响有限，而且对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有影响。

    其次，在操作层面，由于配套措施不健全，政策效率可能会“打折扣”。对第二套住房放贷提高40%，在执行层面上存在相当大的难度。具体表现在第一套和第二套的界定上，不少家庭，在由第一个家庭分解为两个家庭时，上代和下代之间购置的新房算不算第二套？还有，不少人是在几个城市异地置业，确定是否属“第二套”难度很大。

    事实上，在这家银行贷款，又在那家银行贷款，银行间因为竞争，对确定“第二套”、“第三套”的积极性并不高。谁去界定“第二套”？如何监管？这些都是问题。

    黄俊立教授告诉记者，提高第二套住房按揭首付的思路，其实早在2003年央行的121号文件就有明确规定。对贷款购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。直到2006年6月1日起，商品房贷款首付比例才调高为30%，自住购买90平方米以下的房子首付仍可执行20%。但后来执行得怎样，并没有监督。

    抑制炒房还需配套措施

    中国社科院金融研究所研究员易宪容接受《市场报》记者采访时说，房地产市场投资者，不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是利用了银行便利的金融杠杆，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。

    还有，这次新政并非仅针对房地产市场的需求一方，同时对房地产开发企业也有一些新的规定。比如，对项目自有资金的要求，对囤地或囤房的房地产开发企业不得对其发放贷款的要求等。这些政策都表明，房地产市场的信贷可能会全面收缩。

    “如果该文件能制定出更为详细的执行规则，就有可能会改变目前国内房地产投资者及房地产开发商的市场预期。目前的关键问题是如何落实与执行文件。这还有待于进一步观察。”易宪容说。

    中央财经大学金融学院教师蔡如海博士接受记者采访时认为，在当前流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。对于各家银行来说，房贷仍是一笔优质资产。他们会不会积极配合仍是未知数。

    据央行最新统计，今年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆 。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。

    黄俊立认为，房价涨得太快，超过了一般百姓的经济承受能力。但是很多房子掌握在投机者和投资者手里，应当通过增加房屋持有成本来促进卖房，这样控制房价可能会更有效。 （李忠峰）